市场早已无视加息，房产的抗通胀能力正在加速回归

本周三，新西兰央行宣布加息25基点（0.25%），当前OCR（官方现金利率）已经达到了5.5%，预测可能会触及5.75%的高点。

 

但实际上，市场早就已经对此无视了。

 

了解贷款市场的人会发现，最近的半年以来，主流的1-2年房贷利率好像没有什么上涨，维持在6%的区间已经有6个月了。与此同时，新西兰央行已经三次上调OCR，这三次共加了1.25%。更有甚者，仅在本次加息前一天，市场还传出了5.5%的首套房利率。

 

下图显示了过去8个月实际房贷利率和未来4个月利率预测，可以看到主流1-2年固定期限房贷利率从去年11月后就没有怎么变过，未来也不会有什么明显改变。

 

可以说，现在加息似乎已经不成为新闻，毕竟房贷利率就算再加也加不了多少了，加息的尽头已经出现。市场认为，在大选之后过不了多久，是会降息的。

 

当然，新西兰央行自己是绝对不可以这样说，而是一定要说短期不会降息。这样可以控制住大众对未来的通胀预期，防止预期继续高涨。因为如果控制不住通胀预期，通胀就会在预期之下自我实现，那到时央行就会“被迫”再加息，这是谁都不乐意的。

 

但在实际的房贷市场中，即使固定1年期的利率维持在现在位置难以下调，固定2年期的利率也会无视央行的加息，事实就是期限越长利率越低，购房者是可以选择的。

 

 

2023年通胀新特点——因人口而变化

 

回顾2021-2022年的通胀，特点是，外来的东西涨价明显，比如油气费，建筑材料等。这本质是战争、航运、库存和汇率等外部因素引起的，但进入2023年，状况已经发生了重大改变。

 

根据新西兰统计局的数据，整体通胀从7.3%下降到6.7%，但扣除可贸易商品以外的本地通胀则是从6.8%上涨到了7.1%。也就是进口的东西都在跌价，2023年开始的通胀实际主要由本地引起。

 

这其中，工资的上涨肯定是重要的原因，但除此以外，人口流入产生的作用越来越明显。下图是移民人口的变化，远超年初预期。如果继续以此速度引入移民，2023年的年度净移民人口可以超过10万。

 

净移民的大量增加，让未来通胀的内部格局产生了巨大变化。引入移民，会增加劳动力，可以用来平抑工资的未来涨幅，但新进入的移民会先增加住房、食品、交通等需求，之后才是抑制工资。

 

这导致2023年的开始的通胀将会和移民进入数量密切关联，并进一步导致住宅市场在经过2年的下跌后，将重新回归抗通胀资产的队列。

 

奥克兰房产租金涨幅明显，重归抗通胀资产

 

根据奥克兰最大中介机构 Barfoot & Thompson 最新发布的租金报告，在移民首先进入的城市奥克兰，租金出现了明显上涨。个别地区的租金涨幅达到了7.2%，另外2个地区租金涨幅也分别达到4.7%和4.3%。

 

 

从目前的经济数据来看，住宅供应上新落成房屋的数量的增速在持续减少，房价的下跌让新房开工持续停滞，新屋申请数量大幅下跌。住宅需求则随着工资上涨和移民的快速进入加正在不断增加，这导致租金上涨将会成为未来几年的主要的趋势。

 

2023年的租金涨幅可能还难以超越CPI，但到2024可能会出现显著变化。按新西兰央行的预测，整体CPI在2024年会回落到4%，预期奥克兰2024年的租金涨幅在供求逆转之下很可能会高于2023年，从而超过CPI的整体涨幅，房产开始重归抗通胀资产的队列。

 

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官方确认房价预期跌幅减少

 

而房产的价格，也会在租金支撑下出现筑底回升。现在的市场也已经发生了明显的变化，房产价格的领先指标奥克兰拍卖清盘率持续不断走高，可能意味着价格未来数月后会出现筑底上涨。

 

甚至连新西兰央行在本周发布的报告中，也把房产的底部抬高了一点，官方确认房价预期跌幅减少。

 

 

要留意的是，央行的预测指的是全国房价，而奥克兰会领先于别的城市，因此现在奥克兰市场发生的种种变化，已经说明了现在房价正处底部。

 

来自奥克兰最前线的市场信息

 

为了得到更贴近市场的信息，我们采访了奥克兰最大的房产机构 Barfoot & Thompson 的2位知名经纪人，看看来自市场第一手的信息是怎样的。

 

第一位是Barfoor & Thompson 奥克兰北岸 Northcote Branch 的 Rocky Liu。

 

第二位是Barfoor & Thompson 奥克兰东区 Highland Park / Pakuranga 的 Mandy Huang （Pakuranga地区的租金去年涨幅为全市第2高）

 

Rocky Liu

Residential Sales

Northcote Branch

Mandy Huang

Residential Sales

Highland Park Branch

 

Q1: 听说最近市场行情不错，能介绍下吗？和前一阶段对比，哪里的变化最为显著？

 

Rocky Liu：作为身处前线的地产从业人员，最明显的变化就是每周末来Open Home的人数变多了。而且在前两周周末天气不太好的情况下，也会有买家来看房，有的甚至来看了两次。在我们和来看房的客人的沟通当中，我们了解到这都是带有刚性需求的买家，只要房子合适，价位也能达到，就可以出手！而且我们也明显感受到，电话询问量变多，有的是针对我们的listing房源，有的是希望我们能帮忙寻找适合他们价位和需求的房子。市场活跃性在渐渐增强。

 

Mandy Huang: 市场的活跃是比较直观的。在上周，B&T拍卖场的清盘率达到了60%，80%的房产都有人出价。而在本周二5月23日东区的Highbrook拍卖现场，一共9套物业，5套有人出价，最后无条件售出了4套，其中3套都高出了业主的底价。

另一方面，因为临近雨季加上相对低迷的成交价，近期上市的新房源比较少。但是，关注房产的买家和参加Openhome的人却明显增加。45 Glannworth Pl是一套四方砖瓦平层，典型的家庭房，两个周末有近30组买家前来参观，这个数字还不包括同事们带来的客人。虽然许多来访者还在观望，但是也有相当一部分买家表示资金已经到位，有合适的物业就会考虑会入市。

 

 

Q2: 目前市场需求最大的那些？目前市场供应缺口最大的是那些房子？

 

Rocky Liu：还是刚需自住房，不同的区域，不同的价位，大部分来看房子的，或者电话询问的，都是自住房买家。他们有的是首次置业者，寻求在奥克兰的第一个属于自己的房子；有的是房产置换者，他们可能因为家庭成员的扩大、孩子读书的需求、工作地点的变更，需要从现在居住的房子，变更 or 升级到新买的自住房。

 

Mandy Huang: 目前东区顺利成交的物业还是100万以下的为主。价格亲民，屋况好易于打理的房屋受到首次买家的青睐。此外，Maclean学区内的房产，120万左右的小户型供不应求。特别是最近该校收紧了对校区外学生入学资格的审核，学区房变得愈发抢手。譬如6/3 Picton St是一套学区内2房联排，标价67万9上市之初受到冷遇，最近也接到了不少问询。

 

Q3: 您对现在市场的租金的变化有感受吗？对于您所在的区域来说，近期有什么特点和突出变化？

 

Rocky Liu：感受明显，我们在和几个首次置业者聊天的时候，他们的反馈是：因为最近房租涨了，他们算了一笔账，还不如买个房子住。这也是一部分买房者的真实写照，也从侧面反映了确实房租在上涨。而且我们有一些City公寓的物业持有者，跟我们反映现在City公寓一房难求，租金上涨很多，一部分原因是今年上半年大批留学生回归，以及office工作恢复正常。

 

Mandy Huang:  截止到三月的这一年，Pakuranga/Howic地区的租金涨幅达到4.93%，在整个奥克兰名列第二。原因大致有：1.之前的恶劣天气下东区受灾较小 2.疫情之后很多人选择从市中心通勤改成居家办公 3. Macleans学区备受追捧。值得关注的是，有一些屋主选择去澳洲工作，也许是对未来的不确定，他们选择先将自住房出租而非销售。这些自住房的屋况都很好，又多数有院子，很受欢迎。

 

Q4: 对于购房者有什么建议吗？

 

Rocky Liu：这是一个机遇与危机并存的时代。一方面我们面对着近乎跌入谷底的房价，一方面我们也感受着最近这15年最高的房贷利率，同时各种各样的声音与预测在不同的媒体中/新闻中充斥着。

 

我们需要有自己的判断，也需要有专业的向导！无论是贷款融资，项目规划，还是房产的选择与市场的分析，都需要有专业，且经验丰富的从业人员来为我们层层把关，这样才能少走弯路，事半功倍！

 

Mandy Huang: 兵马未动，粮草先行。不管是首次买家，想要换房的自住买家或者优化资产的投资买家，都要先拿到银行预批或者销售现有房产。把资金理顺才能增加议价砝码。“无贷款条件”对许多业主都很有吸引力。

 

对于首次买家，我有几个建议：

 

1. 自住房是刚需，不要犹豫。虽然贷款利率还在高位，但是这个市场下买家还是有机会相对淡定地选到合适的房产。比起低利率但是需要“抢房”的市场，现在是更好的“上车”时机。
2. 要根据实际情况调整自己的期望值。有一个属于自己的家，是美好的开始，不要因为过于追求完美而错过了合适的物业。房子和生活一样，不求一蹴而就。
3. 最后，买房也许是你人生目前最大的投资，向专业人士寻求帮助吧！一名优秀的中介了解市场和销售流程，能根据你的需求提供意见，帮您优选物业，带您高效看房，指导议价拍卖，这样可以节省时间，少走弯路。