新西兰房市即将回暖？下定论为时尚早，还是不争的事实？

最近几周，有不少新闻报道声称，新西兰的房价已经跌到了谷底，房市即将重新回暖。更有评论员给出的理由是，利率已经见顶，净移民数量再次“起飞”，市场上的待售房产数量已经明显下降。那么我们不禁要问，以上这些利好因素对房市所能造成的影响是永久性的呢，还只是昙花一现？本期文章，逸居带大家来深入分析近期这些房市的预测结论到底可信度有多高。

 

结论1：OCR利率已经见顶？

 

我们知道，房价飙升的始作俑者是由于疫情期间官方现金利率（OCR）被消减至0.25%的历史最低水平，但到了今年5月OCR提高了0.25%，并维持其预测的峰值，仍然为5.5%。如今新西兰央行实施的贷款限制措施被暂停，银行可以向更多首付款不足20%的借款人提供抵押贷款。。ANZ银行的经济学家宣称房价已触底，原因是在最近几个月里，一些商业银行长期的固定抵押贷款利率已经下降，批发市场正在对未来的利率进行削减定价。

 

然而，ANZ银行在其5月份的房地产焦点报告中曾指出，想控制住通货膨胀率将是一个比较棘手的问题，该行的经济学家预计，到11月，央行将不得不再次增加0.25%的OCR，这意味着当前的利率或许并未达到顶峰。

 

结论2：房产上市总量已下降很多？

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来自CoreLogic的数据显示，当前房产市场总房源量略低于35,000套，低于3月份的37,000套和去年圣诞节前的峰值40,000套，待售房产总数比去年峰值时低了约13%。

 

然而，CoreLogic的研究主管Nick Goodall却表示，这一数字仍远远高于最近几年的平均水平。例如，在2021年，市场上的待售房产数量就减少了12,000套。因此，虽然总体挂牌量下降了，但买家们仍然有更多的选择。

 

结论3：净移民人数迅速增多？

新西兰统计局最新公布的数据显示，在截至3月的过去一年里，净移民人数增长了65400人次。来自QV的Simon Peterson表示，净移民人数的增多并不会在一夜之间成为振兴房地产市场的驱动力。移民的突然增加可能会产生延迟效应，因为新移民在刚来新西兰的时候面临购房的政策性限制。而更多的入境人数意味着对住房有更多的需求，特别是租房市场的需求，但实际情况却是，新西兰房产租赁价格已经连续三个月停滞不前。

 

3月，Trade Me的租金要价中位数为600纽币/周；同一时期，来自商业，创新和就业部门的数据显示，租金中位数仅为560纽币/周；这表明，租金或许已经达到了市场所能增长的高度。

 

结论4: 房价下跌的速度已经放缓？

以CoreLogic的数据为例，他们发现4月份新西兰平均房价下跌了-0.6%，低于2月和3月的房价下跌的速度-1%，这一数据导致其首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为这可能是房价已经非常接近底部的迹象。

 

但遗憾的是到了5月，房价又下降了-0.7%，比前一个月有所上升。值得一提的是，这并不是房价近期内首次出现的下跌速度放缓，而后又加快的现象。12月，CoreLogic的经济学家发现房价只下降了-0.2%，远远低于11月的-0.6%和10月的-1.3%，但1月的房价下跌速度又再次加快。

 

结论5: LVR的放宽将有利于房市的回暖？

 

新西兰央行在2020年决定取消所有贷款价值比限制（LVRs），这被坊间认为是推动新冠疫情时代房产购买狂潮的始作俑者。LVR在2021年虽然被重新引入，但对房地产市场已经造成了不小的伤害，FOMO（害怕错过）的情绪持续笼罩着房产市场。那么与央行之前的几次“骚操作”相比，上周四的政策变化更像是一种“微调”：从6月1日起，商业银行借给首付不超过20%的借款人的新贷款申请从所有新贷款份额的10%增加到15%。他们还可以将新贷款份额的5%借给首付低于35%的投资者，而不是之前所要求的最低40%的首付限制。

 

评论家们一致表示，这一变化不太可能对房产市场产生重大影响，并且这一变化也不太可能出现类似于央行之前完全取消LVR政策对市场所产生的人为刺激结果。

 

结论6: 市场上买家出现了更多的乐观情绪？

在2020年底和2021年初的一段时间里，独立经济学家Tony Alexander对众多房地产经纪人进行的调查发现，持有FOMO心理的买家数量约为90%。而今年，这个数字已经下降到4%到7%之间。与此同时，持FOOP（担心支付过高的费用，或担心购买后房产会贬值）心理的买家数量仍然很强大。自2022年3月以来，FOOP一直占据60%至70%的买家心目中的首要位置，在4月，它仍处于68%的高位，这表明买家仍然认为市场价格过高。

 

这一结果并不意外，当前通货膨胀率仍维持在6%的高位（高于目标值两倍），而且经济衰退的前景仍然隐约可见。有约58%的房产经纪人与买家共同认为房价会继续下跌。

 

即将出现的“拐点”——10月大选

 

影响新西兰房市的因素很多，贷款规则，利率以及供求关系，但大家可能会忽视一个最大的因素——10月的大选。越来越多的迹象表明，卖家，特别是投资者，正在阻止他们的房产上市，他们中不少人寄希望于国家党能重新上台，但如果工党继续执政，他们则会毫不犹豫的出售其投资房产。