奥克兰购房者买房意愿变化显著，上市存量开始下降

短期利率在上涨，长期利率在下降

 

新西兰央行在5月中旬加息0.25%时明确告诉市场，这次加息可能会是最后一次，并将会在2024年中之后降息。

 

虽然之后的各商业银行跟进微幅上调了浮动和1年以内的短期利率，但更为重要的长期利率则已经出现了明显的下降。尤其是从5月初到现在的批发利率市场先升后降幅度显著，2-3年的固定期限利率出现了快速下跌。

 

而新西兰央行除了发布停止加息的信号以外，还放松了影响贷款成数的LVR政策，让更多人可以用较少首付购买房产。从整个宏观大环境来说，新西兰住宅市场从现在开始逐步走入顺境。

 

房产流动性恢复，市场待售存量开始下降

 

根据目前市场传来的消息看，当前市场的状况已经渡过了最困难的流动性冻结阶段。市场正开始逐步恢复，已经上市的房子中品质较好的房子正在不断被去化，交易量开始改善，待售房产的存量已经出现了拐头下行的趋势。

 

图中可见，待售房屋存量在2021年上行，在2022年底触及高峰。在这段时间里，要成交就必须要低于市场价格，成交量稀少，缺乏资产流动性，房价在2021年到2022年均处于下跌状态。

 

但进入2023年之后，由于新移民的迅速进入，房贷利率已经稳定等原因，已经累积了接近2年的自住型买家开始逐步出手，房产流动性开始恢复。

 

同期上市新房则在减少，在售房屋数量出现较为明显的减少。在这一点上奥克兰相对别的城市更为显著，房屋供需正在逐步走向2016-2019年。

 

这往往是对买家最友好的时间段，此时市场价格还没有出现变化，仍在底部徘徊。部分卖家仍有资金压力，具有成交意愿，价格也好谈。但从长期趋势来看，底部已经逐步铸成。

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买房意愿快速恢复，奥克兰最为显著

 

根据ASB银行所做的市场调查，截止到今年4月的数据显示，新西兰人当中，认为现在是好的买房时机的人数比3个月前微幅增加了1%。其中值得留意的是奥克兰地区出现了较为显著的增加，奥克兰人认为现在是很好的买房时机人数大大增加了6%。

 

本次房产逐步见底和移民大量进入有直接关联，奥克兰一向是新移民首选的居住地，因此奥克兰的买房意愿也会增加得最快，市场整体也会领先于全国复苏。

 

5月份奥克兰的成交量已经达到了723套，从历史来看，成交已经恢复到了疫情前的水平，尤其是售价超过200万的房屋成交数量达到了31套，说明了高端买家无惧高利率影响，正在重返市场。

 

租金快速上涨，卖家倾向于持有

 

另一方面，上市房产存量正在变少。除了新房快速变少以外，旧房上市也在变少，这是因为随着人口的涌入，租赁市场正在持续走高。

 

这意味着只要不出现大规模的失业，卖家并没有什么特别的理由需要卖房，租金的持续上行将会让卖家更倾向于持有房屋。

 

下图为奥克兰租金在过去1年的涨幅：

 

10月大选，现在各政党已经进入大选前的预热时段，纷纷公布自己的竞选策略，一般从这个时候开始，卖家宁愿等待看看未来是不是会有政党更替，政策是不是会向着对自己有利的方向变化，新房上市数量会因为存在巨大的不确定性而变得更为稀少。

 

 

来自一线的消息：好房子正在被挑走

 

在上述原因的共同作用之下，性价比较好的房屋去化迅速，我们找到了奥克兰最大的房产中介Barfoot & Thompson 位于中区的2位知名中介，询问了他们最近的市场状况。

 

一位是负责奥克兰中区Mt Eden区域的Lawrence Yuan, 一位是负责奥克兰中区 Onehunga 区域的Wayne Guo.

 

Lawrence Yuan

Residential/Rural Sales

 Mt Eden Branch

Wayne Guo

Residential Sales

 Onehunga Branch

 

问题1: 听说最近房子卖得很快？甚至有些超过卖家心理预期的，能介绍下你所在地区的情况吗？

 

Lawrence (Mt Eden) ：4月份Mt Eden成交了28套，成交显著增加，中价位维持在135万左右，其中100万以下12套，100-200万11套，200-300万4套，300万以上1套。

 

Wayne （Onehunga):房子卖得很快，5月以后上市房源变少，再加上边境开放人口回流，很多买家从两周前就开始有了强烈的紧迫感，中区和西区的销售情况呈现出了明显的好转。近期在中区Royal Oak附近上市了几套四房独栋全新别墅，几周内迎来了超过60组买家的参观，很快三套都有了合约，还有买家递交了Backup Offer。一些有分割潜力投资房近期也陆续接到了价格比较理想的offer，不少投资者也认为市场已经触底。

 

问题2: 那么后续新上市的房子多吗？新上市的房子价格怎么样？卖家的心理预期有什么变化吗？

 

Lawrence (Mt Eden) ：还有新的房子上市，卖家的预期也相对符合市场，价格相对比较稳定，预期略有上升

 

Wayne （Onehunga):   奥克兰中区由于地段较好，在市场下行通道期间上市的房源数量比较低，好区的屋主们大多没有售房压力，价格太低就都选择不卖。中区的开发商们多数也是选择只售出一小部分，其余的都转变为出租房，没有明显的降价压力，预计未来的6-12个月全新房会产生一个断供的局面。

当前正在上市售房的卖家仍旧很有诚意，价格也非常合理，买家们应该理智的抓住机会。

 

问题3：最近移民数字大大增加，在您所在的区域有感受到这方面的影响吗？

 

Lawrence (Mt Eden) ：最近在做Open Home时明显感觉看房人数增加，但是对物业的价值方面，买家和卖家还是有些距离。

 

Wayne （Onehunga):移民进入的影响非常显著。选择中区的移民多数是因为交通便利，名校林立，方便孩子读书。过去2年，各大私立名校生源其实都是不足的，报名就变得相对简单，容易被录取。近期开始很多学校学生报名开始需要排队了，区域的人口正在大幅回流，Epsom, Remuera等名校所在区域以及周边地区的房市行情比较看好。