警惕！越来越多的新西兰房产投资人出现亏损状况？近期新西兰市场最值得关注的事件有哪些
根据Valocity发布的最新研究数据显示，在新西兰购买投资物业的买家中，出现亏损比例的买家比例急剧增加
越来越多的新西兰房产投资者出现亏损状况？
根据Valocity发布的最新研究数据显示，在新西兰购买投资物业的买家中，出现亏损比例的买家比例急剧增加，需要警惕的是，其中现金流为负值的买家比例从2021年时的10%跃升至当前的90%以上。
Valocity通过市场上投资房产的购买价格，购买时的市场租金和利率计算出的数据表明，由于抵押贷款利率的不断上升，出现负资产的投资者每年为其所购房产投入的资金也在大幅上升，平均每套房产所支付的年平均抵押贷款利息金额从2021年时的5000纽币跃升至现在的3万纽币之多。
{ad}
来自Valocity的高级房地产研究分析师Wayne Shum表示，一些业主希望其房价年涨幅达到2.7%至3%，这样才有继续持有的必要性。但现实的情况是，现在就下房价将很快回升的定论还为时过早，并且就算回升，短期内上升幅度与投资者所希望实现的短期资本收益率相距甚远。Shum强调，现在房产持有者的问题已经不是回报率多高，而是他们的现金流能撑多久的问题了。
值得一提的是，调查数据显示，从2021年年末开始，随着利率的上涨，发现自己新购买的房产出现现金流为负值的投资者人数比例开始上升，在去年年初，只有约10%的投资买家是亏损的，而到了去年第四季度，这一比例快速上升到了60%。到了一年后的今天，大约有90%的投资者所购买的房产出现了现金流为负值的情况。Shum分析到，投资者在2021年的心态是，每年抵押贷款增加5000至10000纽币的还款压力还能轻松应对，而现在更高的抵押贷款利率随时可能让投资者的心态崩溃。
数据还显示，一些拥有一到两处房产的小型投资者正在退出市场（该分析数据是基于所有0首付购买投资房产的贷款人所作出的）。尽管市场上大多数的投资房产所持的贷款比例为60%，但Shum表示，贷款比例为100%的投资房产买家所面临的困难更加突出，这是因为大多数投资买家会使用自己的自住房产作为抵押资产来购买额外的房产，那么也就是说，这类人群所承受的实际债务会更高。
2021年至今投资者现金流发生的变化示意图数据来源：Valocity
现在的投资者买家有多难？Shum给大家算了一笔账：
在奥克兰地区，即使购买一套价格为70万纽币的房产，（以40%的首付来计算）也意味着他们需要支付28万纽币的首付款，但实际情况是，有多少普通家庭能轻松拿出来这么多现金呢？因此，他们能做的就是利用现有的房产作为抵押资产，来借到更高比例的贷款。
那么问题来了，这类投资者发现亏损了该怎么办？Shum坦言：如果投资者将所有的负债都放在自己的出租房上，用自己的自住房作其担保，假如打算现在就卖掉所持有的投资房产就会面临亏损，甚至很可能会让他们失去自己自住的房产。
Shum提醒大家，今时已不同往日，虽然自2011年以来，新西兰房地产市场的投资者每年都能获得非常可观的资本收益，但这一趋势在2022年9月发生了逆转，收益率逐年下降，而弥补租金不足部分的抵押贷款还款金额则在逐年上升。数据显示，投资者现在需要至少2.7%的年房价增长率才能实现收支的平衡，而在奥克兰，这一数值则更高，需要超过3%。Shum强调，今年10月的大选可能会看到一些有利于投资者的政策回归，但即使将抵押贷款利息扣除权归还给房产投资者，也不大可能会对房产市场立即起到立竿见影作用。目前，他所看到的市场环境是，更多的投资者希望减轻偿还债务的负担，而不愿意承担更多的债务。
2
新西兰经济衰退趋势已停止？
新西兰统计局上周公布的数据显示，5月份新西兰经济活动指数（NZAC）与去年同期相比高出了0.7%，环比前一个月数据上升了0.8%。虽然这样的数据并不“光鲜亮丽”，但仍然预示着第二季度的GDP数字将会出现+0.5%的增长，这样，我们有理由相信，短暂的经济衰退趋势已经结束。
CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，新西兰经济衰退的结束将促进就业率进一步上升。他同时表示，房产市场或许已走出低迷期。
3
通货膨胀预期下降，就业率上升
上周ANZ银行公布的6月商业及消费者信心调查结果非常令人鼓舞，企业及普通家庭都对新西兰的经济前景表达出了更加乐观的态度，企业对成本的上涨压力、商品价格的走势和对通货膨胀的预期都有不同程度的下降。除此之外，上周来自统计局的报告还显示，5月份的招聘岗位数量再次扩大，这将有助于增加普通民众的家庭收入，使其有效缓解更高的抵押贷款利率所带来的巨大还款压力。
4
较为宽松的LVRs政策开始奏效？
数据显示，5月份全国范围内总共发放了59亿纽币的抵押贷款，虽然这一数字仍低于一年前的水平，但-14%的月跌幅已经近18个月来降幅最小的一个月。有迹象表明，LVR的松动政策已经产生了一定的效果，促使最近自住买家高LVR贷款份额的上升，市场份额从几个月前的4%左右上升到现在的6%以上。
5
贷款市场更倾向于锁定短期的抵押贷款周期吗？
本周新西兰央行将发布6月新发放的抵押贷款数据。4月数据显示，74%的自住买家和78%的投资客锁定了最长两年的抵押贷款，而在5月的数据中，新贷款人更加倾向于较短的固定贷款周期，尽管一些商业银行提供的三年期固定利率远低于短期的利率水平。