明年DTI新规会使贷款人购房风险增大，获批更难？实施后还能顺利贷到款吗？

新西兰央行行长Adrian Orr宣布将在明年实施DTI新政

 

新西兰央行将于明年实施债务收入比（DTI）贷款新规的消息公布之后，立即引发了外界的不少担心，认为贷款新规将对投资者和首次置业者买家不利。不少买家惊呼，即使明年房价下跌，高利率环境也会使购房变得更具挑战性。虽然目前尚不清楚明年DTI新规将限制借款人能贷到其收入的具体倍数，但新西兰央行已于4月制定了其基本框架，并表示最早可在明年3月开始实施。

 

DTI与LVRs的区别

 

基于首付款比例，贷款价值比（LVRs）限制了个人可申请贷款的最大金额，而抵押贷款可偿还性测试则是以借款人的月供款可负担性为中心，与之不同的是，DTI是基于借款人的收入来限制其贷款额度。

 

DTI是央行控制房产价格的工具，是控制金融稳定性的重要一环，也是抑制投资者进行房产投资的重要措施。通常来说，抑制房产投资的措施包括：

 

1. 逐步取消现有投资性房产的利息扣除政策，除非是新建的房地产；
2. 银行目前以本金和利息为基础来评估投资性房产，这对许多投资者来说没有可操作性；
3. 投资房买家的LVR比自住房买家高
4. 央行提高现金利率

 

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专家：DTI或将灵活实行

 

近日有专家表示，担心明年贷款新规的生效后抵押贷款人的购房风险更大，利率更高的观点是毫无根据的。专家认为，当新政真正实施时，可能会有一定灵活性，央行将允许商业银行在DTI规则之外还能借出其抵押贷款总额15%左右的贷款，并对选择购买新建房的借款人给予豁免权。

 

然而，一些金融评论员仍然担心DTI的实施可能会进一步制约首次置业者们进入市场，他们已经很难通过现有的LVR政策和压力测试来获得贷款，并将这种压力转移给了购房者的父母来共同承担债务。

 

二级贷款机构真的是抵押贷款人的“灵丹妙药”吗？

Opes Partners经济学家Ed McKnight

 

来自Opes Partners的经济学家Ed McKnight表示，非银行贷款机构可以为一些有困难的贷款人提供机会，他们给予那些无法从主流商业银行获得资金的借款人（如自雇者）提供所需购房资金。McKnight解释道，这些二级贷款机构往往对借款人的偿还能力有自主决定权，不受DTI的规则所束缚。McKnight补充到：建筑商或开发商等商业客户可能是另一个受益于二级贷款机构的群体，因为这类客户所需的贷款时间较短，但对于商业银行来说，他们更希望客户选择的是30年的长期抵押贷款期限，那么对于投资者而言，使用非银行贷款机构在贷款期限上具有更多的灵活性。

 

 

首套房买家通常会选择申请1-2年的非银行贷款，他们寄希望于未来房产的升值能够使他们的净资产收益达到主流商业银行的贷款标准。然而，最大的风险在于不少人在市场高峰期购房后其房价已累计下跌了30%，并且他们将被更高水平的非银行贷款利率所困。

 

McKnight并不认为目前的经济形势会促使大规模的购房者转向非银行贷款机构来申请贷款。他表示DTI政策并不会“一刀切”，央行可能会允许15%的银行贷款在框架之外。如果明年央行实施DTI比率为7，高达15%的银行借款人收入比仍可高于7。目前，只有不到10%的贷款人受到了DTI比率为7的影响，这意味着，即使这些规定在今天实施，其影响力也将非常有限。他同时指出，鉴于目前非银行贷款份额只占抵押贷款市场的1%至2%左右，我们不太会看到大规模购房者选择二级贷款机构的情况出现。

 

更重要的是，非银行贷款机构收取的较高利率对购房者而言并不是一个经济的选择，假如有买家打算以6%的总收益率购买到一套投资房产，那么非银行贷款机构所需的利率水平可能是8%～10%，毫无可操作性可言。除此之外，二级贷款申请还可能会产生额外的申请和手续费用，更加让非银行贷款无人问津。很好的一个佐证就是，在2021年12月金融贷款市场引入LVR和“加强版”的《贷款合同与消费者金融法》（CCCFA）之前很多人预言，转向非银行贷款机构的借款人将大幅增加，但最终这种情况并没有发生。

金松鼠首席运营官 David Cunningham

 

抵押贷款公司、贷款提供方金松鼠首席运营官David Cunningham近日表示，人们往往有一种误解，即如果借款人向非银行贷款机构申请贷款，就很容易获得资金。他认为其实不然，资金总是有限的，非银行机构没有能力承接大量的贷款，如果借款人大量转向非银行贷款机构，那么竞争将变得非常激烈，要找到银行以外的替代解决方案也是难上加难。有资格获得非银行贷款的购房者往往资金雄厚，由于收入不稳定，他们可能因为无法通过银行的压力测试来获得贷款，但并不代表他们没有足够的钱来还月供。