当前出租房收益率全线上升！足以能吸引到更多投资型买家吗？

CoreLogic的最新调查显示，6月份全国房产平均收益率为3.1%，高于去年2.6%的低谷，并且是自2021年2月以来的最高水平。

{ad}

总收益率是衡量房产所产生的租金收入与购买价格的比例，但并不会考虑如税收，保险以及维护费用上的成本支出。

 

与此同时，Bayleys也公布了其最新的调查数据显示，3月份全国平均税前租金收益率为3.3%，高于去年同期的2.8%。据悉，Bayleys的净收益率数值是由租金收入扣除支出的税前及利息前收益。

CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson

 

未来租金收益率的变化预测

 

近年来，由于租金的上涨率严重滞后于飞涨的房价，租金收益率一直都在低位徘徊，这使得寻找高租金回报率的房产投资策略变得更加困难。CoreLogic 首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，收益率的提高主要是因为房价的下跌和租金的上涨起到了关键性作用。

 

那么未来的租金收益率走势如何呢？他认为，房价不太可能在短期内再次飙升，但相比之下，由于租房市场的需求强劲，供求关系紧张，租金还有进一步上涨的空间，如此一来，收益率也会继续提高。

 

租金收益率对投资型买家吸引力有多大？

 

Davidson直言，租金收益率的上涨可能会使投资型买家再次重回市场，但3.1%的回报率与当前约5.5%的定期存款利率相比，仍然偏低。投资者不得不思考快速上升的抵押贷款利率与租金收益率之间的差距问题，换句话说，即使租金收益率在过去一段时间里发生了小幅的上升，也依然会让房产投资者仔细斟酌再次入市的必要性。

 

他警告说，通常情况而言，大多数房产的现金流一开始可能为负值，并且会持续一段时间。那么这就意味着购房者每周需要补贴数百纽币的“真金白银”来还贷款，这种回报率的不确定性与其他投资形式的固定资本收益相比并不占优势。Davidson拿租金总收益率3.1%与抵押贷款利率（标准两年期固定利率）7.1%进行对比，结果显示，4%的负利息差是自2008年底以来的最大值。

 

Davidson强调，如果国家党能在今年大选中获胜并恢复利息扣除政策，或许会对租金收益率有所帮助，因为不能用租金收入来抵扣贷款利息的规定会大大增加投资成本，这对房东而言是有一定帮助的，预计他们的税单每年可能会因此减少5000纽币。

 

值得注意的是，即便恢复了利息扣除政策，但收益率与利率之间的利差却不会发生明显的改变，Davidson建议任何潜在的投资者都需要仔细的衡量利弊，相比较降低抵押贷款利率，税收政策的改变才是投资型买家回归房市的关键因素。这是因为税收的变化可能会推动更大的资本收益，但当利率开始下跌时，央行可能会通过其他手段（例如DTI政策）来抑制其对房市的影响。其实在过去数年中，新西兰的房产收益率一直都维持在较高水平，根据CoreLogic的统计数据显示，从2009年开始，全国总收益率大约在4%左右的水平。

Bayleys洞察力，大数据以及顾问团队的的主管

Chris Farhi

 

来自Bayleys洞察力，大数据以及顾问团队的的主管Chris Farhi表示，目前全国房产税前和融资前净收益率已经回到了2020年的水平，但与21世纪初时的收益率5.0%相比还有一定差距。他直言，虽然不同投资者的财务和税务状况各不相同，但由于利息扣除政策的变化，目前投资者的税后收益率普遍偏低。这已经直接影响到了购买出租房买家的热情，与五年前相比，抵押贷款利率的提高和免税政策的取消已经导致投资者人数的大幅度减少。

新建住宅不受新的利息扣除规定限制

 

Farhi直言，他看到越来越多的投资者开始考虑购买新建住宅了，这是因为新建房的税收优惠政策让它与二手房相比回报率则更高。新的政策规定，在2020年3月27日之后获得合规证书的新建住宅从颁发之日起20年内仍可扣除利息。此外，他发现越来越多的新建住宅为联排别墅或公寓项目，与传统住宅相比其设计更加集约化，往往租金也会更高。Bayleys在全国范围内所调查的房产平均净收益率为，住宅3.2%，公寓和联排别墅为3.6%。

 

Farhi预计，随着净移民人数的激增以及新建房数量的减少，租赁房产市场的供求关系将开始紧张，并继续推动租金的上涨。他表示，由于大多数经济学家都认为今年下半年房价将会稳步上升，因此收益率可能会保持在合理稳定的水平，也就是说，当前房产市场的发展趋势对已经拥有或正在购买的投资者而言，都朝着好的方向在发展，因为他们很可能会继续看到租金和房产价值的持续稳步上涨。

 

根据Bayleys的数据，新西兰全国范围内，西海岸的净租金收益率最高为5.6%，奥克兰则最低，为2.9%。