大选后或出现住房政策巨变？对新西兰房市影响深远！

央行确认：房价已经触底回升

 

今年6月，美国纽约时报以 “房价暴跌，数十亿财富消失的地方” 为题，报道了新西兰房地产市场过去2年暴跌了18%的窘境。文中描绘了加息后房价大跌，业主们面对下跌和失去流动性导致的困顿局面，并提到了新西兰房价是全球最难以负担的地区，一直以来面对的困难是新房的建设能力不足，无法跟上人口的变化。

 

然而讽刺的是，在报道出台之时，就已经是新西兰房价触底回升的时刻。

 

到今年8月，新西兰央行发布最新一期的货币政策报告，表示新西兰房价已经确认触底回升，本轮下跌的总跌幅要小于之前的预期。

 

 

新西兰央行同时表示，房价见底回升和反弹的速度也将会比预期更快。到现在，已经不是见不见底的问题，而是未来的上涨到底会有多快？

 

 

各党派住房政策汇总

 

这个问题的答案，将和10月新西兰大选的结果息息相关，涨多快要看政策变化的程度。目前，除少数党派外的几个党派都公布了各自的住房政策，本地媒体RNZ将其汇总如下：

 

工党：尚未公布。

 

国家党：允许地方议会保留是否执行MDRS（即一块建地在无需审批的情况下最多可建设3套3层以下住宅）的自由裁量权；住房增长成为交通资金优先考虑的项目；设立一个新的10亿纽元基金，以激励地方议会宅基地审批；允许30岁以下的人使用KiwiSaver账户支付租赁保证金；修改【海外投资法】和【所得税法】，以鼓励建立租赁型住宅开发；恢复房东无理由解除租约权利。

 

行动党：将一半的GST财政收入与供应新宅基地的地方议会分享；实施建筑材料等价登记制度；用强制性的30年建筑保险替代现有的建筑法规。

 

绿党：将房屋租金年度涨幅上限设置在3%并将新的租赁与之前的租约挂钩，建立出租物业健康安全检查制度（Rental Warrant of Fitness）制度；扩大公屋署和毛利主导的住房项目；扩大共享产权、渐进式购房计划和政府低息贷款计划；政府为社区住房提供担保，以及为处于困境的新房主提供政府抵押贷款再融资；为高层、高能效和无障碍建筑提供开发奖励，对靠近公共交通枢纽的土地征收增值税，保护城市树木和绿地带；未来5年里建设3.5万套全新的、温暖、可负担的住房。

 

毛利党：两年内在毛利先祖土地上建造2000栋房；确保新建公屋的一半分配给毛利人；限制移民数量直到住房供给不足的情况彻底解决；终止向外国人出售永久产权土地，将《海外投资法适用于住宅房地产购买。

 

优先党：尚未公布。

 

机遇党：以土地价值税替代明线测试；并恢复租金利息抵扣权益；要求出于投资需求购买现有住宅的房屋买卖需要支付100%定金；将新住宅建筑的GST归还给地方议会用于基础设施发展；设立30亿纽元的社区住房基金，要求地方议会证明辖区内有足够的土地来适应国家的NPS-UD和MDRS规划。

 

虽然工党尚未公布住房政策，但我们可以推测，如果是工党继续执政，大概率会延续原有政策，房价变化走势大概与新西兰央行提供的图形相符，各家银行也是依样画葫芦，预计会在2027年重回2021年高点。

 

但如果国家党的房产政策和目前的政策存在重大区别，倘若他们当选，房地产市场可能受政策巨变影响出现改变。今天我们就以国家党为例，分析一下大选后可能的一种结果。

 

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国家党退出中密度住宅法

 

国家党宣布将会退出一年前由两党共同推出的《中等密度住宅法》（MDRS），这项法案的主要内容是放松了之前受到严格管制的住宅资源许可，允许许多城市的大部分地区可以方便地兴建多栋3层或者更高的住宅。

 

国家党宣布，如果当选，将不再强制各地实行这项以高密度开发为主要诉求的MDRS法案，换为要求市议会提供替代的土地规划以满足未来的住房需求。作为配套政策，会试图为土地发展提供国家支持的融资。

 

 

目前反对发展中密度住宅法的主要都是已有房产的人，尤其是学区以及本身资源较为优越的地区，这些地区很多都在靠近市中心的周边，环境优美，氛围良好。业主们绝对不想在自己的后花园里看到突然多出来的几排3层联排或者两栋4-5层的公寓，这会导致区域入住门槛大大降低，人口更为复杂，交通压力加大。对于那些居住于学区边缘的房主来说，他们更不想见到这样的局面：原本学区的入区门槛大大降低，导致法定入学人数激增，学校无法容纳如此多的学生，进而出现学区的缩小。

 

这样的政策虽然会惠及部分房主，但对新西兰整体住房短缺的局面来说，未必是一件好事。虽然国家党要求市议会提供替代土地，但可以预计提供的土地多数是偏远地区的土地，而且很可能是未开发的绿地而非已开发的棕地。

 

以新西兰的基建效率和融资来源，恐怕短期要形成供应替代并不简单，互相扯皮的后果实际就是很难大规模替代。那么导致的结果其实会是内城价格上扬幅度进一步抛离远郊。

 

 

国家党恢复投资旧房贷款利息抵税，

重新考虑明线间隔

 

国家党声称将会取消目前工党政府推行的非新建投资房贷款利息不得税前抵扣的政策，一些计算表明目前推行的此项政策大约会让贷款购买旧房的出租纯收益减少约15%或者更多。

 

这对于旧房是个显著的利好，新房则影响中性偏负面。目前，在奥克兰等地有接近20万套住宅出租，比例超过40%，其中绝大部分都是旧房，同样影响巨大。

 

 

以年度租金纯收益率为房价的3.5-4%计算，如果投资房贷款利息可以税前扣除，投资旧房可能会在贷款利息6%的时候实现正现金流。而实现正现金流是持续依靠负债获取资产的动力来源。

 

此外，国家党还出现了把明线从10年变回2年的讨论声音，甚至连海外购房许可的问题都在谈。其实无论明线规则是多久，对于新西兰的国情来说，房地产的增值收益始终都是稳定的免税收益，比别的被动收入要有优势得多。但这样的言论足以凸显出国家党托底房价的决心。投资者迅速回归，所需要的其实就是这样一个信心。

 

可以预见的是，倘若投资者重回市场，目前市场上活跃的首次购房者的空间将被挤压，还未拥有房产的人可能会继续看着心仪地区的房价高涨，距离自己的梦越来越远。

 

 

供求关系趋紧导致未来暴涨

 

新房产能的缺口是非常明显的，这点连本文开头提到的纽约时报都明白，2年后新西兰又将会重新出现供求上的尖锐矛盾。

 

下图是新西兰统计局发布的新屋营建许可数据，在经过了2年的房价下跌和资金成本暴涨后，开放商能不开工绝不开工，新房许可数量已经回到了2020年。

 

 

另一方面，新西兰人口持续增加，大量移民进入新西兰，今年最少新增8万净移民，总人口增加将超过10万，居住需求居高不下。

 

下图为新西兰统计局发布的年度人口增幅数据，要知道，导致2020-2021年房价涨幅高达40%的导火线，只是图中，画了红色方框的那一小节。

 

 

国家党的政策本质上是其对应地区选民意愿的某种体现，房价在新西兰各地区之间差异依然会很大，加上目前利率仍旧处于高位，资金成本昂贵，一旦投错方向，代价是巨大的。

 

 

除了大选政策外，其他因素也会综合影响房市的心态。油价恢复上涨导致交通费用和时间的增加让远郊开发变得困难重重，会继续拉大中心和周边的级差地租。目前中心城区的惜售心态已经变得越来越显著。

 

对于自住者，现在地域差价仍未扩大，可能会是向更优质地区替换的最后窗口。对于投资者，核心地段并不便宜，也不是所有地段都值得换入。核心地段的溢价是否已经合理，就只有最深耕本地的中介机构才能了解。逸居采访了Barfoot & Thompson的几名资深房产中介，来听听他们的看法。

 

Mike Liu

Residential/Rural Sales Albany Branch

 

Carrol Liu

Residential/Rural Sales Highland Park  Branch

 

Aden Xu

Residential/Rural Sales Takapuna Branch

 

逸居：您认为大选后新西兰房市是否会出现较大幅度的上涨？

 

Mike Liu：我们普遍认为，如果今年国家党当选，再能有一些利好政策，房产价格肯定会上走，但是主要还是取决于银行的贷款利息。利率偏高确实会影响很多购房群体的贷款额度。

 

Aden Xu：短期内不会，大家还是会选择继续观望一阵子，看看国家党还会有哪些对房市利好消息和政策出来（当然一切取决于国家党这届能否顺利上台）。明年开始还是很有可能小幅度上升。

 

逸居：对于投资者而言，奥克兰有哪些地段的升值空间更大？

 

Mike Liu：对投资者而言，我一直坚持认为，主城区（老城区）的大地一直是有最大的增值空间。

 

Carrol Liu：从长远来看，校区房子的升值空间与全腹大地可分的的房子升值空间最大，中区、北岸和东区都是最具有代表性的区域。在这些地方都有排名较高的公立学校，也有著名的私校，同时生活环境相对宜人。

 

Aden Xu：依旧还是传统校网内的大地全幅地受欢迎。

 

逸居：对于仍在观望的自住买家来说，何时是入市的好时机？

 

Mike Liu：对自住买家来说，现在肯定算是房价比较触底的时候，因为现在大部分人都很难获得贷款，而投资者几乎不入手购房，因此现在是买家入手的好时机。如果未来出现了新的政策，银行利息也出现下降，同时大批投资者、有实力的买家入场，真正的自住买家肯定就不太有竞争力了，这是永远的规律。

 

Carrol Liu：我认为目前现阶段就是首次购房自住买家入场的最佳时机，目前房子的价格相比上涨时还是低了很多的，所以想购房的自住买家在大选前一定要尽快出手。尤其考虑到今年10月的大选各政党都放出了很多重磅利好消息，如果大选后有新的政党上台，房价一定会有所上涨。虽然从目前市场成交来看，大部分入市的买家都是刚需自住买家，投资客相对很少，因为大家都在观望政策。其实很难保证大选后投资客不会出场，我们提醒大家，买房还是要趁早。

 

Aden Xu：此时此刻明显买家活跃起来了，消沉了一年多了，大家该买还是买，拿到预批的也不观望了，看见好盘都会去拍卖场抢，清盘率飙升，校网内房子更为明显。目前市场上好的房源还是偏少，建议大家看见好的就尽快下手吧。

 

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