注意！房价上涨，投资者重回市场，留给首次置业者的时间已经不多了？

近日，新西兰著名独立经济学家Tony Alexander在他发表的市场调查报告中指出：他所调查的房地产数据显示，虽然房地产市场真正开始复苏只有仅仅3个月之久，但势头堪称强劲。每个月，Alexander都会进行5次针对性的市场调查，通过邮件邀请超过31000人进行问卷调查，这些调查对象包括：房地产经纪人；抵押贷款顾问；投资组合投资者；住宅物业投资者以及普通消费者。

 

{ad}

 

过去半年来，他敏锐地观察到了市场的变化，从2月开始，他看到了更多的首次置业者重回市场，3月份越来越多的投资者退出了市场，与此同时，商业银行放贷的意愿也出现了好转。5月份开始，他观察到了更多的潜在买家来到了Open Home，紧接着在6月，这些潜在买家们又重新回到了拍卖会现场。

 

自今年5月开始，首次置业者在房产市场的购买份额出现了激增。时间来到7月，购房者心中FOMO（害怕错过）的情绪大幅攀升，全国范围内的房地产市场从买方市场逐渐转变为了卖方市场。同一时间，他发现买方对挂牌上市房产数量减少的担忧已上升到了高于长期平均水平，而对购房后价格会下跌的担忧（FOOP担心支付过多）则远低于长期平均水平。

 

而在Alexander与Mortgages.co.nz合作进行的抵押贷款顾问月度调查中，他发现了一个新的市场趋势，24%的贷款经纪人表示，他们看到了更多的投资者前来寻求融资和利率选择方面的建议。这是自2021年1月以来市场的最强劲的一次利好表现。这意味着，房地产市场中除了有无数年轻买家强劲的需求，更可能将有投资型买家重新回到市场。

 

 

 

投资者为何重回市场？

 

那么问题来了，既然利率还持续在高位徘徊，投资者是何原因选择重新回到房市呢？Alexander认为，原因之一是现在的房价已出现了破纪录的上涨势头，经季节性调整后，截至8月份的前三个月里，平均房价月均上涨了0.7%，其中，奥克兰，惠灵顿和基督城这三个主要中心城市的房价涨势尤为强劲。一般来说，资本市场价格的上涨会导致房价的上升，而我们现在正处于房价周期的第一阶段。

 

Alexander认为，另一个原因是，由于新西兰净移民人数的激增导致了住房供求关系和房价上涨的压力。他与Crockers物业管理公司共同开展的一项月度调查显示，现有房产投资者表示，愿意支付更高租金的租客很容易找到，这可能会进一步推高房租标准，但对于房产拥有者而言，更大的问题在于是否可以等到房租涨到更高之时再租出去。

 

第三个原因他认为是即将在十月中旬揭晓的大选结果。如果国家党当选，2026年年中就将全面恢复利息抵扣政策。根据Alexander之前所调查的各种数据显示，在2021年3月税收规则改变时，就出现过大量投资者撤出房地产市场的现象。那么，我们有理由相信，一旦出现政党更迭，抵税规则的改变将促使投资客们重新回归。

 

 

大量投资型买家的回归

会引发房价的迅速飙升吗？

CoreLogic 首席房地产经济学家Kelvin Davidson

 

不久前，CoreLogic 首席房地产经济学家Kelvin Davidson曾表示，信贷标准已经出现放宽，即从今年6月1日起，商业银行可以将5%份额的新贷款发放给首付比例从40%降低为35%的房产投资型买家，银行还被允许将15%的新贷款发放给拥有20%首付款的自住型买家，而不是之前的10%。这意味着贷款活动的增加，并有助于房价的攀升。那么大量投资型买家的回归会引发房价的再次飙升吗？

 

Alexander并不这样认为，这是因为投资型房产全额抵税政策需要近3年的时间才会完全实施，因此投资者也会分阶段的选择性回归，加上当前居高不下的利率和年年上涨的维修费、地税、保险费，以及LVR对投资房贷款的上限问题，投资者们不可能都在同一时间回归市场。此外，银行在向新投资者发放贷款时仍然持非常谨慎的态度，并将持续对现有贷款人施加压力，要求他们在扩大贷款规模前降低其债务水平。综上所述，近期内房价上涨的可能性不大，申请贷款的井喷周期也尚未真正开始。

 

 

首次置业者的购房机会将越来越小？ 

 

根据当前房市的发展态势，Alexander预测到今年新西兰全国房价平均上涨率将达到5%左右，在2024年整体房价上涨率将接近10%，2025年将达到15%。他表示，这就是房价上升周期的本质，而这一周期才过去了短短3个月。对于年轻的首次置业者而言，在几乎没有竞争的市场环境下，卖家愿意接受更多附带条件的出价，但随着投资型买家的持续回归，首套房买家的购房机会正在迅速消失。