新西兰房产市场已经见底回升，趋势能否持续？来看看真相是什么

新西兰房产市场已经见底回升，但仍未恢复至正常

 

新西兰房价见底，开始上行，这已经不是一个新闻，诸多媒体报道已经证实了这点，不再重复，我们现在来看一下市场目前恢复到哪个程度。

 

房产出售天数一向不是一个领先指标，却是一个很好的确认指标，用于确认目前市场所处的位置。从Trade Me上周发布数据来看，全国房产售出天数的中位数从7月份的76天减少为68天。

我们目前处于箭头所指的位置。这显示，从全国来说，市场仍旧处于恢复的初期阶段。新西兰全国房产市场从极度冰封的状态进入了回暖趋势中，但仍旧还没有回到正常的区间。

如果用时间来衡量，目前市场的销售速度大约回到了2019年。

 

市场争议的焦点，主要是两个：高利率政策会否持续？如果说目前的回暖是对国家党激进房产政策的响应，那么倘若大选后国家党未能执政，会不会导致趋势中断？

 

近期商业银行加息的原因：贪婪

 

对于高利率的担心，源于近期商业银行对短期房贷的加息。ASB在新西兰央行不加息的情况下，连续对最多人使用的1年期固定期限房贷加息2次，其他银行也额外加息了1次，市场被商业银行吓到了。

 

银行提供的解释是批发利率上行，另外，从国际方面看，似乎美联储对市场并不友好，导致美国国债收益率持续上升，引起是否会影响新西兰未来加息的讨论。但也有人认为，央行以外额外的加息并不是批发利率上行导致的，只是因为银行的“贪婪”。

 

下图看到，从新西兰央行停止加息以来，1年期批发利率（最下面一行）从5月开始到9月就没有上升，但ASB已经连续加息2次，其他银行也加了1次。

 

 

这导致了新西兰银行的利差位于10年以来的高点区域，新西兰银行在大赚特赚。一些业内人士认为，银行敢这么做，核心的原因还是贷款者在高利率下转贷别的银行非常困难，到期后只能在原来的银行Refix，银行得到了高额利润。因此，这样的加息可能并没有基本面的支持，不会持续下去。

 

 

很难会有新的加息，关注的焦点只是在降息

 

商业调查的数据，对未来通胀具有前瞻性，这点从下面的ANZ商业调查数据可以清楚看到，无论成本结构、通胀预期、价格等均显示，未来通胀下行趋势将持续。

 

 

目前唯一剩下的上涨，只是民众的工资增长预期。在下图中，蓝色的工资以外成本上涨预期到8月已经全部消失，而且出现了负值，意味着除工资以外，其他都趋于下降。唯一剩下的对未来工资涨幅的预期也从年初的6%下跌到4%。

 

 

从新西兰内部来看，通胀已经被降服。

 

无论哪个党派执政，或都将扶持房市

 

事实是，无论哪一个政党执政，对房产只会更加友好。

 

大选在即，国家党提出的房产政策有一种令人难以置信的感觉。从减少供应的退出中密度，到增加房东收入的恢复利息抵税和10年明线收税改为2年，再到引入允许海外买家重回新西兰，简直火力全开。真正相信国家党上台后能完全执行这些政策的人，其实不多，重点是得到了态度。

 

而工党，作为现在的执政党，不能对既有政策180度掉头，但暗地里动作都是全力扶持房产市场的。原政府公屋署（Kāinga Ora）今年以来，不断发新债，获取资金后持续收购市场房屋，已经成为市场主力买家。

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在工党的未来政策中，包括有增加节能退税，从数千到1.8万的广泛“派糖”政策，还有声称要“大赦”数万移民的政策，这种政策可能导致实际购房需求的增加，无论是个人购买还是通过Kāinga Ora购买。

 

因此如果未来仍旧是两大主流政党执政，房产政策都只会继续扶持房产市场，一直到市场再次走向火热为止。

 

 

胜率更高的选择

 

回到本文开头，市场已经见底回升。目前仅仅处于开始阶段，还远未回到正常状态，大涨更是还没有出现。很多人被过去2年高利率吓怕了，还有很多人在等大选的最后结果。

 

放眼未来，实际情况是，高利率风险已经远去，不同政党，政策方向一致。此刻恰恰是实际风险很小的时刻，持续上涨的机会很大，而再出新低的机会几乎没有。市场的上涨正在扩散，对比胜率，积极采取行动筹备入市的胜率是明显的，难道等涨了再去买吗？

 

这一阶段，需要选择市场的龙头。

 

从政策来看，无论国家党或者工党，其政策均对大城市最为有利，因此奥克兰仍旧是当仁不让的第一选择。奥克兰的上涨，目前开始从中心区域慢慢向周边扩散。

 

下面我们请出奥克兰最大房产中介公司 Barfoot  Thompson的资深人士，来为大家介绍一下有代表性地区的最近成交和未来趋势。

 

Frances Li

Associate Salesperson Epsom Branch

 

逸居：这一年以来，奥克兰房产市场状况如何？

 

说真的，在我们做了三十多年的房地产的经历中，从没有遇上过像这一年房市的那么淡静。利息高企、房子滞销，而屋主不愿降价，也不想把房子上市，除非是非卖不可。买家买不到理想的房子，卖家也拿不到好价钱，双方都不好过。近几个月在中区的房地产普遍都比较容易出手，而且有些屋主愿意在现时上市，因为竞争不大，但有些就想等大选之后才卖，希望可以卖得高一点的价钱。总言之市场大形势是会往好的方向那边走的了。

 

逸居：您认为奥克兰房产市场未来趋势将会怎样？

 

虽然今年整体状况不佳，但最近市场普遍都回暖，我们在13A CLarke Rd Royal Oak 出售的楼盘便是一个好例子，这是一排8幢高质量3房双层砖房，约180平方米，在去年中上市，一直无人问津，很艰难才卖出1栋，但是在最近竟然一连串卖出了5栋，还是Multiple offer的竞争，买家中有投资买家、自住买家、换小房的买家。另外，我们感觉到市场真的是到底了，而且有轻微回升迹象，真希望大选后房地产业可以出现新的希望，恢复以前的光辉。