国家党上台对房市意味着什么？本周房产投资人最值得关注的事件综述

相信上周六逸居新西兰的读者朋友们跟我们一样守在屏幕前等待2023年新西兰大选结果的最后揭晓，平心而论，国家党的上台符合了大多数选民的预期。但值得一提的是，国家党可能仍然需要新西兰优先党才能成功组阁，这意味着未来一段时间内还存在一定的不确定性。

值得庆幸的是，相比较住房问题，似乎新西兰优先党更关注其他民生方面的政策变革。如此一来，明年的“明线测试”很大几率会缩短，同时，无论是新建房还是现房，无论何种房产类型或房龄，房产投资者的抵押贷款利息减免政策也将分阶段性来恢复实施。关于放宽海外买家的购房政策也会得到进一步的讨论并通过。

上周六，国家党党魁Christopher Luxon宣布在竞选中获得胜利

外界普遍认为本次大选的结果将可能直接导致未来一两年房价的上涨，但来自CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson则认为多重因素将导致房价不会再次出现暴涨的情况：经济承受能力仍然是个大问题；利率也不会在短时间内很快下调；抵押贷款的债务收入比上限在2024年仍然有效。

对于未来打算购买房产的投资者来说，征收较少的税率可以有效提升他们的投资收益率，但考虑到当前较低的租金收益率和较高的抵押贷款利率，投资人仍需要自行补贴月供与租金之间的差额。从长远来看，假如国家党降低对房地产市场的管控，并且放缓在大城市推进住房集约化的进程，那么将会对房价产生积极的上涨影响。但Davidson认为这种影响不会一蹴而就，而是会在很长一段时间内缓慢显现。

随着2023年大选的结束，本周即将上演的重头戏将是本周二新西兰统计局公布的消费者物价指数（CPI），这对于本轮官方现金利率（OCR）是否再次上调的决定起到了关键性的作用。

新西兰央行在其最新的货币声明中曾表示，他们预计第三季度的消费者物价指数季度性增长率为2.1，年增长率为6.0%，与第二季度的数字持平。这意味着，假如周二公布第三季度通胀率保持不变甚至有所下跌，那么11月29日再次上调OCR的可能性将会降低。换言之，假如CPI出现了任何程度的上升，都会提升市场对再次上调OCR的预期。

不过，未来市场似乎并没有我们想象的那般残酷，Davidson始终认为，无论OCR上涨与否，对抵押贷款利率未来的影响非常有限，这是因为最大幅度的利率上涨周期已经过去。此外，OCR并不是影响1-2年期固定抵押贷款利率的唯一因素，银行的离岸融资成本也是不可忽视的关键性指标。

上周发布的Cordell建筑成本指数表明，新房建筑成本通胀率已经放缓（第三季度的通胀率回落至0.5%，年通胀率回落至3.4%（与2022年末的峰值10.4%相比已出现了大幅回落）。建筑成本增长的放缓反映了供应链压力的减小，也反映了随着项目开工量的萎缩，该行业的产能压力也有所减小。但值得一提的是这种增长的放缓并不代表着建筑成本的下跌，由于人工成本（占项目总支出40～50%）不会下降，建筑成本的下降似乎是不可能发生的事情。

新西兰统计局上周公布的净移民人数数据显示，截至8月的过去一年里，净移民人数超过了11万人次，创下历史新高。该项数据的增长对房地产市场的影响显而易见，需求的增加对租金价格的上涨压力明显增大。

大家可能注意到了最新公布的房产销售量和房价销售数据可能比大多数人的预期要低迷一些，这意味着新西兰经济在经历一段时期的下滑之后（即使新西兰央行修正了GDP的下跌率）并不会出现大幅的反弹现象。Davidson指出，特别是在人们对于经济的承受能力仍然有限，房贷利率居高不下，以及明年房贷的债务收入比上限仍然将会实施的大背景下，经济复苏之路仍然不太明朗。那么我们有理由相信，无论哪个政党上台，“黑猫白猫，能抓住老鼠就是好猫”，即看谁能让投资者重新获得从租金收入中全额扣除抵押贷款利息的能力。

根据上周统计局公布的最新租金数据显示，截至9月底的一年中，年租金上涨率达到了7.2%，这是自2008年以来的历史第二高增长数字，仅次于2021年9月录得的7.8%。（预告：敬请关注逸居新西兰明日的微信公众号文章，我们将对当前不断上涨的租房市场进行深度的分析）

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