揭秘:当前房地产市场上最大的购买群体与几年前相比到底有何不同？

近年来，新西兰的房产市场犹如过山车一样刺激，房价先是疯狂飙升到了一个非常危险的高度，增长速度惊人，而后，利率迅速上升，贷款规则收紧，投资者退出市场，导致房价迅速下跌。在这一时期，不少首次置业者们尝试进入市场，却不得不面临急剧变化的入市条件。那么与两年前相比，首次置业者市场都发生了哪些明显的变化呢？本期文章，我们将通过一组数据来具体分析，房产市场在过去两年里发生了哪些最显著的变化。

> 首次置业房价的中位数 <

以前：2021年8月，新西兰全国房价中位数为85万纽币

现在：今年8月，全国房价中位数仅为76.7万纽币

CoreLogic 所调查的房价数据显示，2021 年 8 月，首次购房者支付的房价中位数为$68.8万纽币。而今年8月，这一数字仅为$645,888纽币。来自CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，对于首次置业者而言，当前房产市场已发生了很大的变化，所支付的房价与2022年初时的峰值相比已下跌了9.5%。相比较其他类型的购房群体，首套房买家们更具有政策上的扶持优势，例如KiwiSaver，政府针对首次置业者的补助金以及在贷款价值比LVR限制上的优势。

> 抵押贷款利率 <

以前：根据新西兰央行的数据，2021年10月各商业银行两年定期特别抵押贷款利率的平均值为3.66%；一年期抵押贷款的平均利率为3.16%；五年期抵押贷款的平均利率为4.4%。

现在：本周，新西兰主要商业银行提供的一年期抵押贷款利率值在7.15%到7.45%之间；两年期固定利率在6.99%至7.05%之间；五年期固定利率在6.5%至7.09%之间。

{ad}

> 月供还款额 <

以前：假设贷款额为50万纽币，期限30年，按3.66%的利率计算，每月还款额为2291纽币。

现在：同样的贷款，按现在7.15%的利率计算，每月需要支付3278纽币的贷款。

> 测试利率 <

（商业银行用来测试贷款申请人是否具备未来更高还款压力的利率）

以前：一些银行在利率最低时期将测试利率降至5%左右，即使在两年前的这个时候，大多数银行的测试利率也普遍不超过7%。

现在：大多数商业银行当前执行的测试利率都在8.75%左右，为近年来的最高值。但值得一提的是，据悉ASB银行已率先将测试利率降至8.5%。即使他们的收入和首付款保持不变的情况下，较高的测试利率还是会降低了贷款人的还款能力。

> 首付款 <

以前：在新冠疫情之后，贷款价值比LVR限制被央行取消，而在2021年3月1日时正式恢复。恢复后，商业银行最多只能向首付款比例低于20%的自住房买家发放不超过20%市场份额的新贷款。2021年11月，这一比例降至新贷款份额的10%。按2021年8月首套房的房价中位数645,888纽币计算，20%的首付款金额为129,177纽币。

现在：银行可以向首付款低于20%的自住房买家发放不超过15%市场份额的新贷款。按当前首套房的房价中位数688,000纽币计算，20%的首付款金额为137,600纽币。

> 房产挂牌上市供应量 <

以前：过去几年里，购房者的选择非常有限，根据Realestate.co.nz的数据，2021年9月，市场上共有13,407套房屋在挂牌销售。

现在：根据Realestate.co.nz最新调查的数据，其网站上有23,564套待售房屋可供购房者选择。

> 户型选择 <

来自Ray White的房产经纪人表示，最近奥克兰市中心售价在39.5万至44万纽币之间的公寓是首次置业型买家最受欢迎的入门级户型。CoreLogic的数据显示，首次购房者比较倾向于购买价格在50万以内的房产，如一套位于New Lynn售价为48.2万纽币的公寓、一套售价为44.4万纽币位于Papatoetoe的单元房和一套售价为48.9万纽币位于Manurewa的单元房。Kelvin Davidson表示，小型住宅带动了巨大的建筑热潮，这一趋势使得首次置业者能够以更低的价格进入市场。

来自Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson同样表示，这一趋势凸显了公寓和联排别墅在奥克兰房产市场上日益突出的销售地位，以及驱动了该类房产上市数量的激增。

以前：来自CoreLogic的研究主管Nick Goodall表示，五年前，奥克兰的首次置业者所购房产中，68%为独栋别墅，20%为联排别墅，公寓或单元房。

现在：今年，首次置业者所购的房产中，公寓占了54%，37%为单元房，独栋别墅的比例几乎可以忽略不计。