新房供应将连续18个月减少，奥克兰住房供应危机正在酝酿
大选时候还有这么多人再买房？一般而言，在新西兰3年一度大选结果未定的时候，买入大宗资产比如房产，是存在一定风险的。
| 大选时候还这么多人在买房？ |
一般而言，在新西兰3年一度的大选结果未定的时候，买入大宗资产比如房产是存在一定风险的，因为各个政党提出的房屋政策差别巨大，不同选举结果会导致政策预期产生不少偏差。所以大选周的房产拍卖行情通常不会大火，但刚刚过去的大选周拍卖状况则完全与历史经验相反，是今年以来拍卖最火爆的一周。
在10 月 7 日至 13 日这一周，新西兰住宅房产拍卖共出售了 367 套房产，这是 2023 年拍卖会上首次出现超过 300 处房产。而之前最繁忙的一周是夏季高峰期，即 3 月的最后一周，当时有 294 套房产出售。同时拍卖成功率居高不下，达到了46%，导致实际卖出数量也创下本年新高。
这种不寻常结果预示了市场购买力和信心非常充足，也包含了对新的中右翼联合政府获胜的提前下注。
从拍卖结果来看奥克兰占据绝对首位，264套拍卖卖出120套，占比为新西兰全国数据的80%，其中大多数为中低价格区域的刚需型房产。这些数据再叠加其他一些数据，开始隐隐约约预示着奥克兰可能会出现住房供应危机。
| 奥克兰明年房屋竣工数将出现断崖式暴跌 |
根据奥克兰市议会的数据，房屋竣工（CCC）的批准数量在今年6月达到峰值，为1742份，到8月已经下跌到1497份，大约减少了20%。
直观看来，跌幅并不显著。但令人担心的是，这可能只是趋势的开始。因为CCC数量一般会由1.5-2年前的新屋建筑许可（Building Consent）申请数量来决定。顺序上先申请BC再盖房，盖好了再申请CCC。而盖房的周期一般是1-2年，因此CCC数量会落后Building Consent 大约1.5年。
在上图中，申请建筑许可(Building Consent)的数量在2022年3月达到峰值，当时为2313份，随后便一路下跌，接近18个月后的8月份，已经跌到了1142份，跌幅高达50%！
这意味着未来的新屋落成（CCC）数量大概率会从今年6月开始持续下跌，跌差不多18个月后才会见底回升。从统计上看，预计2024年的竣工数量大约会是2023年的1半。
以滚动12个月新房竣工（CCC）总数15876套的话，明年可能大约只有8000套不到的新房会入市！
以目前的状况看，很多开发商仍旧在观望，还没有大举进入的行动，这就决定了供应的缩减在未来18个月以后仍旧会持续。
| 租金飙涨，住房供应危机隐现 |
再来看一下需求端，移民仍旧在快速进入。到今年8月，过去12个月内的净移民人数接近高达9.6万，算下来大约会有3万多个家庭。这些移民按照过去经验，会有超过70% 停留在奥克兰，这将远超过奥克兰新房供应数量1.5万套。
从移民趋势上看，还没有看到大规模停止移民的举措，这意味明年如果只有8000套新增房屋，则供求关系可能会变得非常紧张。
市场上，首先看到的就是租金出现大涨。
上周四，新西兰统计局发布了最新租房价格指数报告显示，在截至9月底的一年中，9月份新签订的住宅租金价格则进一步上涨了7.2%，创历史第二新高。其中，奥克兰的租金价格更是创下了新的历史记录，年增长率达到惊人的9.4%。
更具有大城市样本意义的Trademe Rental Report 则在10月给出了这样的结果：
随着边境开放以及国内学生、国际留学生、游客、市区工作者回归奥克兰，从供求角度，这样的局面有点像2020年。
| 利率仍高，但未来将是降息周期 |
{ad}回顾2020年，当时新西兰央行的降息叠加市场供应不足和移民进入，彻底点燃了房产市场的大火，导致在2020和2021年房价疯狂上涨接近45%。
目前的房贷利率和2020年相比相差很远，新西兰央行的指标利率OCR要比2020年高了大约4-4.5%。按新西兰央行的计划，从现在开始央行仍旧可能会保持高利率接近9-12个月，2024年将会开始进入降息周期。
随着住房供应问题逐步出现，持续的高利率可能会压制房价的涨幅，但仍旧阻挡不了供求失衡带来的上涨压力。只是现在，无论是房地产业内人士、普通购房者或者投资者，还都沉浸在持续了1年多的高利率的恐慌之中。
一旦这种惊恐过去出现降息的苗头，需求的趋势出现变化，形势便会突然变化。虽然不会有2020到2021年那种疯狂的局面，但如果供求、利率、新的房产政策多个因素叠加作用，市场一旦启动同样可能力量惊人。
| 奥克兰多单元住宅供应大幅减少，销量却大增 |
目前这种供求矛盾的累积，在奥克兰将最为显著，因为本地区的供求压力未来将是最大的。
从前面奥克兰的Building Consent的变化图中，可以看到Townhouse、 Unit和联排住宅的新屋营建许可（Building Consent）从2022年5月峰值的1329套，下降到了目前的730套，降幅仅次于公寓。公寓的数量更是从500多回落到了100套以下。这意味着未来18个月多单元住宅新建住宅将会出现供应不足。
从市场去化角度，奥克兰最大的房产中介机构Barfoot & Thompson提供了刚刚过去9月份市场上低价房的销售数据：
Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson表示
|
“ 价值低于$75万新西兰元的房产在9月份的销售中占据重要位置，占所有销售量的26.3%，这说明了奥克兰市场上公寓和联排别墅销售日益突出”。
|
如果从年度对比来看的话，2023年9月对比2022年9月，销售数量增长大约34%，总成交金额增长大约22%，这凸显出低总价的房子在目前的市场收到大量追捧。
| 大地破房，重受青睐 |
除了自住型卖家以外，也开始出现了部分投资型买家的身影，尤其是一些手中没有土地储备或者土地储备有限的开发商，已经开始重新回到了大地破房的市场。
比如下图中，位于奥克兰北岸Glenfields 一个占地688平米适合开发的房产。这个房产在8月底通过 奥克兰最大的中介机构 Barfoot & Thompson 用提前拍卖的方式售出，提前拍卖意味着拍卖前出价已经高于卖家心理价位。
根据Barfoot & Thompson提供的资料，参与提前拍卖的共有4组，均为专业的房产买家。这个房产起拍价为125万，经过出价50多次后，最终以140万售出。
像这样的开发盘，从买下到建筑和开发完成已经大约是接近2年后。这意味着即使是开发盘继续大卖，从今年下半年开始到未来的2年甚至更久的时间里，奥克兰市场将持续承受房产供应短缺压力越来越大的压力。
Barfoot & Thompson是最了解奥克兰的房地产经纪公司
奥克兰1/3的住房销售来自Barfoot & Thompson,
遥遥领先于所有其他房地产经纪公司。
|
业务范围 |
|