当下房市大复盘！奥克兰本波反弹进入瓶颈，下一波正在开启！ 商业银行或将开始降息

 

在经历了今年以来的价格反弹后，奥克兰市场的涨幅已经开始变缓，房价的反弹正在按传统的路线向奥克兰以外的其他地区扩散。

下图是刚刚过去的10月份的房价月度统计数据，可以看到，奥克兰的月度涨幅开始落后于新西兰全国约0.2%，如果按季度统计，奥克兰则领先于全国约0.2%。

房价早已在今年以来见底回升，但现在问题是，这波涨幅能持续多久？我们先来看看是谁在持续“捞底”。

 

在过去的12个月中，各种机构都观察到首次购房者在市场中起到了重要作用，其购买百分比在最近的一个季度中创下了历史新高27%，年度平均占比为26%，而这个数据的长期水平仅为21%。

这说明，在这波加息导致的房价下跌中，首次购房者不断尽可能地买入房产“捞底”，因此在奥克兰房价筑底回升的过程中起到了重要作用。

考察其背后的动力，大部分来自于迅速上涨的租金。Trademe最近的租金报告显示，在过去的1年中，新西兰的租金上涨了10%，而奥克兰的租金年度涨幅则高达11.3%。

对于首次购房者来说，租金是一个耗散性的支出，同样，房贷的利息支出也是耗散性的。两者的支出对比对首次购房者而言是非常重要的，毕竟自住房并不需要考虑什么管理费用和闲置期等等。

从奥克兰长期的租金表现来看，城区范围内各地的租金的差别不大，比如最南部的Papakura和中区对比，新建联排租金可能差别仅为5%。而同一地区，联排3房和独立3房的租金也差不大。而联排等多单元住宅的售价往往处于地区的低价区间，因此以中位租金来对比低总价房屋的售价是有意义的。

下图是1-3房的租金中位数年收入除低1/4区间1-3房房屋售价后获得的年度收益率。可以看到，由于租金上涨和房价在最近2年的下跌，1房， 2房和3房的租金收益率持续上涨已经攀升到了令人关注的位置。以纯收益率来看，奥克兰目前2房的租金收益率超过6%。这意味着，租房确实存在比买房更贵的可能。

找一个简单的例子，城区的新建联排，3房是主流产品，其租金中位数大约可以达到750每周，每年的租金收入将达到3.9万，市场售价则位于90-95万，年度租金收益率约4.1-4.4%。

而如果贷款60万，按6.5%的贷款利率计算的利息费用也是3.9万。这就意味着，此类房屋，首次购房者只要可以拿得出首付，是可以用租金抵得上贷款接近7成时的利息支出的。对于首次购房者，拥有自己的住宅所获的居住感受和租房的差别巨大，考虑到还在不断上涨的租金，购买房屋就成为非常理性的选择。

而对于自住购房者而言，购买旧房屋自己居住的话，并不需要考虑利息抵免等投资者才需要考虑的税收等问题。

有了首次购房者的买入支持，市场就有了流动性，开发商在计算利润和风险后会开始重新进入土地市场，土地市场也就顺利见底。

如果说租金驱动首次购房者的买入造就了本轮房产的筑底，那么后续投资者是否跟进将是涨势能否持续的关键。

房产投资者分很多种，其中占比最大，最传统的投资者就是买房收租型的投资者。房产投资的主要的购买力就是来源于这类投资者，其他诸如翻新、分割、超短线等带有开发属性的投资者则可以通过专业能力获取更高收益。

过去3年，这些传统房产投资者的阻力来自于2个方面：第一是利息支出不能税前抵扣的影响。

对于第一点，国家党的选举胜利已经让大多数人开始放心，虽然目前联合政府仍未产生，具体政策推出的时间及可能仍有变化，但这个政策将难以再严格下去是一个基本共识。一旦新政府的施政纲领公布，就会迎来实质性的行动，毕竟大选前就下大资金的人仍是少数。

第二点是银行贷款的高成本，利率的走势将是投资者行动的关键因素。

最近几天的新闻是，新西兰银行界的经济学家均更正了自己的报告，认为新西兰央行将不会再加息，而市场先行信号则早已在3周前发出了指示。这些已经落后的“新闻”背景是新西兰批发利率在9-10月见顶，并在10月底之后以非常快的速度走低。

其中，对于房贷至关重要的2年期批发利率，已经在不到3周的时间中，走低了接近0.75-1%，以每次0.25%算，这是3-4次降息的效果！

此前，新西兰央行早已在今年年初确定不再加息，但新西兰的商业银行仍旧在OCR不涨的状况下加息了那么0.25%-0.40%，其借口就是批发利率在不断走高。

现在随着全球各种通胀数据的公布，通胀已经过去是一个清晰的事实。上周美国和欧洲的CPI数据均弱于市场预期，欧洲的通胀更是从4.3%直接回落到了2.9%，通胀重回2区间。

从市场交易数据到经济数据，一切都说明了商业银行很快就会进入主动降息的周期，这也意味着贷款的可得性会得到加强，其变化的时间会早于新西兰央行OCR的变化。

 

租金上行和利率走低的前景已经非常清晰，双因素共振，将会让房产投资者在未来6个月内重新回到房地产市场，这也预示，当前市场的短暂停顿，仅仅是一个购买力切换的窗口期，市场将会迎来热闹的夏季。

考虑到本波租金上涨的最大动力是移民，奥克兰是显著的受益者。在没有看到新政府对移民政策大力踩刹车的前提下，租金上涨将会持续下去。此外，观察供应，奥克兰新房营建许可已经连续18个月下跌，这会导致的未来新房供应持续减少，租金上涨的压力会持续更久。

图源网络

叠加降息预期的增加，双因素共振会让奥克兰迅速渡过目前的切换期。夏季是传统房产和旅游旺季，预期的转变将随着气温上升和旅行增加而开始蔓延，投资者的行为将会在商业银行主动的降息开始后得到确认和鼓励。

考虑到房价可能面临的多因素叠加效果，新一波的涨幅从幅度上看可能会远远超过首次购房者所能产生的力度。

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