一主流银行宣布降息！手把手教你看懂：衡量房地产市场好坏的关键数据指标有哪些？

或许世界上没有哪个国家的房地产市场像新西兰这样，在过去三年里经历了过山车般的跌宕起伏（在一定的衡量标准来看），从一年内房价暴涨约40%，到一年内房价下跌13～18%。

这背后，商业银行的利率变动起到了一定的作用。就在本周，ASB宣布下调六个月期和一年期的固定贷款利率至7.39%，上调五年期的贷款利率至6.75%。

新西兰央行本周上调了房价复苏的速度预测——预计到2026年，新西兰房价将重新回到新冠疫情时的高峰期水平。那么当前市场到底如何，本期文章，我们通过一些关键性的数据来跟大家进行逐个的对比。

推动房价未来走向的一个重要因素就是房产成交率。如果销售量大，而新挂牌上市的房产数量相对较少，则会对房价造成上升的压力。但如果销售量小，可供买家选择的挂牌房源数量较多，则房价往往会停滞不前，甚至出现下跌。

在过去的一年里，全国范围内房产成交量增长最快的居民区是奥克兰的Whenuapai，大约8.2%总成交量的房产在这里被出售，紧随其后的是与之相邻的Westgate（7.9%）和Waimakariri的Woodend（6.9%）。而房产成交量排名末尾的居民区则是在Waihi Beach，占总成交量的1.2%；Porirua的Cannons Creek，占1.3%；奥克兰的East Tamaki Height，占1.3%；Thames-Coromandel的Pauanui，占1.4%。

根据Realestate.co.nz所调查的数据显示，与2022年11月相比，今年11月Coromandel的待售房产数量增加了37.4%，北岛中部增加了22.1%，北地地区则增加了19.8%。与之形成鲜明对比的是，Gisborne和惠灵顿地区的待售房产数量分别减少了20.5%和22%。就全国而言总体变化并不大，待售房产数量比2022年同期下降了1.5%。

当前房价增长最快的居民区列表（来源：CoreLogic）

根据Realestate.co.nz所搜集的数据，从不同地区层面来看，11月份Taranaki地区房产销售的要价同比增幅最大，达到0.8%。跌幅最大的地区是Coromandel，房产销售要价下跌了14.3%。

建筑许可数量的多少也会严重影响着未来的房价走势，如果某地区缺乏新建房的供应，那么可能会在未来对该地区现有房屋的价格造成很大的上涨压力。以独栋和联排别墅为例，Chatham Islands地区颁发的建筑许可颁发数量同比降幅最大，最新数据显示下降了89%，其次是Kawerau地区，下降了80%，Waitomo地区下降了60%， Waitemata地区下降了60%。相比之下，根据Infometrics公司的数据显示，Taupo和Gisborne地区的建筑许可颁发数量分别仅下降了1%和2%。

新建房屋的建筑成本对房市的房价也会产生一定的影响。根据QV提供的数据显示，截至 11 月份，标准三居室住宅的建造成本增加了4.9%。而去年同期的年均涨幅为11.3%，2021年11月底的年均涨幅为14.7%。CostBuilder发言人兼工料测量师Martin Bisset表示，今年下半年建筑成本已趋于稳定，这反映了国际经济前景有所改善，以及在新冠病毒大流行期间出现的全球供应链问题已有所缓解。

来自CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，房价有可能继续上涨，但可能很难再出现几年前那么大的涨幅了。从之前的标准来看，他认为这种复苏可能仍然相对低迷，因为民众的购房负担能力仍然有限，抵押贷款利率总体上不会出现实质性下降，而且债务收入比上限仍将在2024年引入。

CoreLogic首席经济学家 Kelvin Davidson

与此同时，我们也不应忽视现有借款人仍在进行的抵押贷款重新定价过程，因为在未来六到九个月内，他们支付的利率将升至当时的市场水平。到目前为止，这一过程非常顺利。但他同时表示这是一个需要密切关注的潜在风险，尤其是如果2024 年开始出现工作岗位的减少。他意识到，由于购房者害怕错过情绪（FOMO）的影响和投资者的返场，房屋成交率和房价上涨的速度可能会超出预期。但就目前而言，市场很难迅速摆脱高抵押贷款利率所带来的重压。