迷你财算案公布！民众生活水平将下降？ANZ降息！大猜想：新移民将对房价产生多大影响？

文件中最重要的部分是一个包含16项迷你预算决策的清单，这些决策将对政府账本产生74亿纽币的影响。

今天下午一点，财政部长Nicola Willis在迷你财算案中公布了74亿纽币的削减和节省计划，在经济低迷给政府财政带来压力的情况下，这是政府为实现账目收支平衡所做的努力。

文件中最重要的部分是一个包含16项迷你预算决策的清单，这些决策将对政府账本产生74亿纽币的影响。例如，取消行业转型计划将在未来四年节省1.27亿纽币；取消Onslow湖项目将节省6400万纽币；结束《资源管理法》改革将节省3.02亿纽币，终止“让惠灵顿动起来”计划将节省5.25亿纽币。最大的节省来自于结束商业建筑折旧，这是国家党和工党都承诺的，预计将节省23.11亿纽币。

预计明年失业率将升至 4.5%，2025年失业率将升至5.2%，远高于2023年的3.6%。同时，预计通货膨胀率明年将降至 4.1%，2025年将降至 2.5%。

就在11月29日，央行宣官方现金利率维持在5.5%不变，并警告通胀仍然过高，货币政策仍将保持限制性。央行的利率预测表明，2025年中期之前不会降息。

但由于预期央行将很快开始削减现金利率，近几周掉期利率大幅下跌。上个月，Westpac银行成为第一家下调抵押贷款利率的主要银行，ANZ银行也很快跟上了降息的步伐。

在存款利息方面，ANZ银行已将两年期定期存款利率下调25个基点至5.75%，4年期定期存款利率下调15个基点至5.3%，5年期利率下调25个基点至5.2%。

而在贷款利率方面， ANZ银行将两年期固定期限贷款利率下调20个基点至7.49%，三年期固定期限贷款利率下调14个基点至7.35%，特殊利率两年期将下调20个基点至6.89%，三年期下调14个基点至6.75%。

ANZ银行表示，已对其部分利率进行了调整，以反映最近批发掉期利率的下降。

根据新西兰统计局刚刚发布的数据，尽管今年以来离岸净流失人口达到了创纪录的4.5万人，但仍有大量的新移民涌入到新西兰，总体净人口增加了12.9万人。对于新西兰这个人口仅有510万人的小国而言，这意味着人口在一年内激增了2.5%。那么我们不禁要问，外来人口的迅速上升将对新西兰的住房市场产生怎样的影响？

新西兰独立经济学家Tony Alexander对此遗憾表示，再专业的经济学家也无法对未来房产的价格，租金和投资回报率做出任何可靠的预测。既然如此，我们不妨从大学一年级Eco101的课本上最基础的经济学知识来分析一下这个问题。

对任何一件商品而言，如果需求下降的同时供应量上升，那么在市场经济环境下该商品的价格肯定会下降。另一方面，如果需求上升，而供应量下降，那么价格肯定会出现上涨。回到我们的问题，我们知道由于净移民人数出现暴涨，导致他们未来对住房的需求也会飙升。那么房屋的供应量会如何变化呢？在过去的一年里，新西兰颁发的新建住宅建设许可数量下降了 21%，截至10月份的三个月里，建筑许可申请数量比一年前减少了28%。这意味着新房供应量正在极速下降。

如果我们把这两个事实放在一起，就会发现这样的情况：为了满足市场的需求，平衡供给需求，房价或将不断上涨。然而，大量涌入的新移民不可能马上获得本地身份，多数人无法立即买房，那么住房压力主要将体现在租房方面。那么也就是说，租房市场的需求将增长迅速。更加“雪上加霜”的是，在租房需求激增之前的几年里，工党政府实施了旨在阻止屋主提供租房的众多政策，例如取消了利息抵扣政策。

那么我们将会出现另一个问题，住房需求增加的同时供应量的减少意味着租金的持续上涨。随着时间推移到 2024 年，租金涨幅会变得相当大，因为房东现在不仅可以在潜在租户中挑挑拣拣，还可以更容易地将无力支付更高租金的租户赶走。他们还可以将一些大幅增加的成本，如市政税、保险和维护费用转嫁到租客头上。

独立经济学家Tony Alexander：住房需求的激增将导致租金疯涨

图片：Fiona Goodall

Alexander认为，租房市场的收紧与房价的相关性在于，更多的人会通过计算，决定与其租房不如买自住房。事实上，我们已经看到了这一因素在起作用，从今年年初开始，首套房买家在所有购房者中所占的比例正在不断的增加。

除了这两个最基本的因素外，2024年还会有哪些重要的宏观因素影响着房价的走势呢？Alexander指出，在未来某个阶段，利率将会出现回落。随着利率的下跌，许多人将更有能力获得足够的贷款来购买房产，他们对购买投资房的需求将给房市带来更大的房价上涨压力。

Tony Alexander认为，以上讨论的四大基本面因素将有可能轻松消除失业率上升所带来的负面影响，他预计2024年房价的涨幅将远远超过2023年的水平。