有专家说奥克兰未来房价的上涨趋势将不可持续？别急！一大波市场利好消息已开始显现

近年来，奥克兰房价的波动有目共睹，一些专业人士警告称，新西兰房价在国际上的排名已经下滑，奥克兰未来房价的上涨趋势将不可持续。根据房地产咨询公司Knight Frank的数据显示，去年第三季度，其跟踪的一揽子城市的国际年度房价增长率从上一季度的1.6%上升至2.3%。

来自Knight Frank研究部主管利Liam Bailey表示，去年这个时候，房地产市场的前景还在逐步恶化，但现在情况已经发生了变化。他认为，世界主要经济体的通胀率正在快速的放缓，降息最早可能在第二季度到来。与去年此时不同的是，如果不出现新的危机，主流房产市场不太可能会出现再一次的疲软。

纵观世界各大主要城市中，土耳其的城市房价增长速度最快，安卡拉比的房价同比上涨了102.7%，伊斯坦布尔增长了77.6%。迪拜位居第三，萨格勒布和雅典的房价上涨幅度分别位居四和第五。相比之下，欧洲城市的排名则比较靠后，斯德哥尔摩，布拉迪斯拉发和法兰克福的房价年跌幅都达到了两位数。值得一提的是，奥克兰是新西兰唯一入选的城市，在世界107个城市中排名第84位，去年第三季度的房价增长率为3.3%，过去12个月的房价跌幅为2.9%。

奥克兰未来房价的上涨趋势真的将无法持续吗？

对于该问题，来自Infometrics的首席执行官布Brad Olsen持否定的态度。他表示，考虑到新西兰正在经历自20世纪50年代以来最快人口增长速度，以及人口增长集中在奥克兰及周边地区的事实，奥克兰房价的增长速度很可能比世界其他地区来的快，一旦利率开始下调，那么房价上涨的速度会远比我们想象的要快得多。

然而，考虑到目前的按揭还款成本，他同时对未来房价的快速增长持谨慎的态度。Bailey也持同样的观点，他认为尽管外界预测今年全球的利率水平将有所下降，但债务成本将稳定在比疫情前更高的水平之上。那么这意味着降息的时机和幅度决定了今年房地产市场的走势。

民宅建筑成本增长率将至7年来新低？

随着民宅建筑供应链和产能压力的缓解，建筑成本的年增长率已降至近7年来的最低水平。根据CoreLogic最新发布的Cordell建筑成本指数（CCCI），2023年第四季度录得0.8%的涨幅，尽管与去年前三季度（0.4%～0.6%）的涨幅相比略有增加，但仍低于1.1%的长期平均水平。值得一提的是，去年全年的成本上涨率为2.4%，远低于4.5%的10年平均值。这也是自2016年第三季度（2.2%）以来录得的最低年度涨幅，并且是自2013年第四季度有记录以来历史第二低的年度涨幅。

来自CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson对此表示，与2022年底的高峰期相比，当前市场形势显示民宅建筑业面临的整体产能压力有所缓解。记录显示，建材供应链正在进一步的得到恢复，木材价格趋于稳定，钢材等金属产品的价格甚至略有下降。与此同时，一般五金产品的价格略有上升，这主要来自海外的进口产品。H1隔热标准也可能会带来一些价格上涨的压力。

展望 2024 年，Davidson表示，建筑成本的增长速度可能会继续受到抑制。净移民人数的激增也将有助于抑制建筑业从业者薪资增长的步伐，考虑到人工工资占新建建筑总成本（不包括土地）的40%-50%，这将在很大程度上限制整体建筑成本的上涨。

另外，他特别指出，新建住宅建筑许可申请量的减少表明，这一产业的疲软也将可能会持续一段较长时间。令人鼓舞的是，政府出台了不少刺激新建房产需求的激励措施，如低息贷款利率下较低的首付款要求，这些措施都给开发商带来了一定的信心来继续推进其新的项目。他坦言，从长远来看，这些新增的房产供应量正是我们所需要的，以便在某种程度上来控制整体的住房可负担性。

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