房产投资者注意了！房产投资者注意了！2024年房市趋势大预测：平稳上涨还是动荡不安？？

官方现金利率（OCR）在过去的一年中被新西兰央行连续上调了4次，升至如今的5.5%，也是自2008年以来的最高水平。央行这一系列动作旨在通过高OCR抑制过高的通货膨胀率，恢复消费者们被削弱的购买力。对于房市的投资者而言，上调OCR意味着商业银行（如ANZ、Westpac等）也要提升贷款利率，许多购房者负担贷款的难度提高，对房子的需求减小，使得房价回暖困难。

但是，这并不代表高位OCR永远对市场起决定性的作用。从下图我们可以看出，2023年上半年，房价的确伴随着加息而逐渐下滑，价格最低点出现在2023年7月，也就是央行第一次将OCR调至5.5%后不久。而在下半年，尽管OCR一直维持在高位没有下调，但市场（至少是一些细分市场）却在逐渐回暖。

 

新西兰平均房价走势 来源：QV House Price Index

OCR趋势图 来源：新西兰央行

2023年年底的市场回暖，也能在Barfoot & Thompson最新出炉的12月房地产市场动态中得到体现。根据统计，2023年最后一个季度中，奥克兰的房屋中位价上涨了3.9%，销售数字远高于2022年同期，与2020年和2021年交易活动大幅激增之前经历的交易模式相似。

12月价格和成交量保持了8月份以来的强劲增长，房屋中位价为$104.5万纽币，是12个月以来的最高值，比7月份的年度最低点高出9.5%。较11月中位价上涨2.7%。

 

Barfoot & Thompson December 2023 Housing Market Update

由此可见，在2023年年底已经出现了好的迹象，而这种趋势也将持续到2024年。

NZ Herald在1月4日的一篇文章中指出：目前的通货膨胀率已经得到了抑制，并且下降速度快于预期，因此OCR在今年有望下调，使购房者更有能力偿还贷款、增加对房子的需求，房市可能借此回暖。并且有些商业银行已经采取行动下调了贷款利率，吸引了更多贷款人的注意。

同时，政府已经取消了央行“维持最大可持续就业率”的任务，这将赋予央行在调整OCR方面更大的自由度。新的OCR决策将在今年的2月28日发布，让我们拭目以待。

 

 

在过去的一年中，移民人数出现了巨大的增长，年度净移民人数从前一年仅64人飙升至近13万人。

 

在新政府上台后，仍未公布明确的移民政策大方向，因此我们暂时无法预言今年是否会继续迎来移民潮。但过去一年的移民潮已经导致租房市场热度上涨，房屋空置率下降，以及房租价格的加速上涨。这样的事实一方面让部分租客下定决心购买首套房产，一方面也让更多房东在收益率面前将房产出租，而很多投资者也会紧紧抓住机会进入市场，让这场购房热潮更加激烈。

考虑到依然严峻的经济形式和利率水平，买家可能会格外谨慎。正如Barfoot & Thompson 的董事总经理Peter Thompson所说：“虽然自8月以来价格大幅上涨，但上涨是稳定且渐进的，买家会仔细挑选且对价格敏感。市场人士的共识是，价格和成交量将继续上涨，但涨幅温和。”

 

尽管市场将受到很多有利因素的驱动，但我们也必须看到即将到来的不利因素：

根据CoreLogic的预测，由于经济的承受能力仍然有限，抵押贷款利率在2025年前不太可能出现大幅下跌。同时，失业率在过去一年中持续上涨，全纽经济整体衰退。考虑到就业市场的现状，人们对房地产市场的入市态度也会更加谨慎。另一方面，被称为“房市大杀器”的债务收入比（DTI）很可能将在今年引入，这将会限制投资者扩大投资组合的能力，但对首次购房者的影响较小。

 

综合以上因素，CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，2024年将会是一个“缓慢的房地产行业回暖之年”。房产销售额可能会出现10%左右的上涨，但由于基数较低，实际增长数值非常有限，房价的潜在涨幅约为5%。

ASB的首席经济学家Nick Tuffley则认为，强劲的移民潮使市场扭转的速度比许多人预期的要快。Westpac首席经济学家Kelly Eckhold也表示，由于人口强劲增长，房价可能将上涨约8%。

总而言之，2023年新西兰房地产市场的动荡与变化令人记忆犹新，而2024年则充满了期待与挑战，购房者需谨慎应对市场波动，紧跟政策变化、把握机遇。如果您在买卖房产方面需要专业人士的见解，欢迎联系Barfoot & Thompson的资深销售专家。

 

 

Barfoot & Thompson是最了解奥克兰的房地产经纪公司

奥克兰1/3的住房销售来自Barfoot & Thompson, 

遥遥领先于所有其他房地产经纪公司。