糟糕！房价增速已明显放缓，奥克兰房市还有望在今年翻盘吗？
近日，房地产数据公司CoreLogic对外公布了最新的房价指数（HPI）数据。
近日，房地产数据公司CoreLogic对外公布了最新的房价指数（HPI）数据。截至1月底，新西兰全国民宅平均房价环比增长了3696纽币，达到928,184纽币，高于去年12月的924,389纽币，当月涨幅为0.4%。
在截至1月底的三个月里，全国平均房价上涨了2.1%，但与去年同期相比却下跌了2.7%。据悉，HPI已经连续四个月录得了平均房价的上涨，但不可忽视的事实是，其增长速度已经明显放缓。
来自CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson对此表示，房价月度涨幅的放缓意味着，新一轮的房市复苏趋势仍可能是一种暂时的假象，而且各地区之间存在一定的表现差异。他解释道，尽管大多数的经济指标都在呈上升趋势，但对于新的借款人和那些重新锁定现有贷款的人而言，他们仍需要面对高利率所带来的挑战。他直言，不可否认，官方现金利率（OCR）下调的苗头已经开始显现，但这需要时间，大概率会出现在下半年。
自去年5月新西兰全国房价触底以来，奥克兰的房价仅上涨了4.2%，全国其他地区的房价涨幅也仅为3.5%。假如未来房价涨幅持续放缓，那么奥克兰房市未来一年里还有翻盘的机会吗？
最近，新西兰著名的独立经济学家Tony Alexander就该问题公开表示，他认为买家们不应该排除奥克兰房价将大幅上涨的可能，并给出了他认为的两大重要理由。
独立经济学家 Tony Alexander
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首先，创纪录净移民的流入为奥克兰的人口增长带来了比全国任何其他城市和地区更大的推动力。根据新西兰统计局的最新数据显示，去年年中，奥克兰的人口比一年前同期增长了2.8%，而奥克兰城市以外的人口仅增长了1.7%。这与过去两年里疫情还尚未结束时的人口调查数据形成了鲜明的对比。一年前，奥克兰的人口减少了0.7%，而奥克兰以外地区的人口则增长了0.5%。两年前，奥克兰人口减少了0.6%，而全国其他地区的人口则增长了0.9%。
值得一提的是，到目前为止，奥克兰额外的人口增长并没有带来房价的大幅上涨，部分原因是奥克兰的新建房供应量近来增长强劲。曾几何时，从2004年起奥克兰的新建住宅许可申请数量异常的少，而全国其他地区则保持着强劲的增长。当我们在2009至2011年走出全球金融危机时，奥克兰被认定为住房严重短缺的城市，但全国其他地区则没有这样的问题。这就是为何奥克兰的房价在上一个周期里上涨的如此强劲，而其他地区的房价却停滞不前的原因。 很明显，人们意识到了奥克兰的房屋短缺问题，在2014至2023的过去十年中，奥克兰的新建住宅批准数量与前十年相比增长了136%，相比之下，奥克兰以外地区的增幅仅为45%。 由此可见，奥克兰充足的新建房供应量使得房价在过去数年里相对稳定。这也可能是奥克兰房价在2021至2023年中期下跌23%的主要原因，而同期其他地区平均房价仅下跌了14%。
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根据新西兰统计局发布的最新数据显示，与其他地区相比，奥克兰发放的新建住宅许可数量减少得更快。在过去的一年里，奥克兰的建筑许可批准数量下降了27%，高于奥克兰以外地区的下降幅度（22%）。在截至去年11月底的前三个月里，奥克兰的建筑许可批准数量比一年前下降了37%，而其他地区则下降了25%。
Alexander指出，以上分析并不能作为我们对未来奥克兰房价涨跌的唯一依据，但它至少说明了一点，与新西兰其他地区的房价水平相比，可以合理预测奥克兰的房价在2024至2025年间涨幅将超过其他地区。 当然，这种“平均”会掩盖很多地区之间房价存在的巨大价格变化差异。例如，惠灵顿地区的房价自去年五月以来上涨了7.1%，皇后镇地区上涨了8.8%，怀卡托地区仅上涨了1%，而北地（Northland）地区则下跌了1.3%。 Alexander最后指出，从过去三十年的房价数据中我们可以看到，人口增长强劲的地区最终会出现强劲的新建房数量的增长，反之，人口增长缓慢的地区新建房数量增速也较低。这就是为何自1992年以来，奥克兰的人口平均每年增长了1.7%，平均房价也随之上涨了6.5%；而塔拉纳基（Taranaki）的人口年平均增长率仅为0.6%，它的房价平均年上涨率则为5.6%。
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