平均9.3年才能攒够20%的首付款，房价真的便宜了吗？本周最值得房产投资人关注的几件事

与之前的房市回暖周期相比，本次新西兰房地产市场的复苏行情并不稳定，且不同地区的市场表现也不尽相同。从最新发布的房产数据来看，一月份全国房产销售量约为3200套，仅比去年同期增长了2%。奥克兰，汉密尔顿和但尼丁等主要城市的销售量实际上出现了下滑的迹象。

值得一提的是，今年一月新西兰全国房产总销量（除2023年1月之外）是自1983年以来的最低值。这说明当前高房贷利率所带来的持续性压力仍然制约着市场，在一月份的低迷期后房市有望在二月出现大幅反弹。

需要注意的是，在新西兰经济开始逐渐复苏的同时，住房可负担能力仍然显得不足，即使某些数据看上去“很美”——如果以普通民众积攒首付款所需年限为指标来看，当前的房价略好于2022年第一季度最糟糕时的情况，当时需要11.5年，而现在只需要9.3年。那么问题来了，房价真的比之前便宜了吗？

事实上，如果以按揭付款占家庭平均总收入的百分比来看，当前49%的数据并没有比2022年末52%的最高记录好多少。这意味着，我们的住房市场仍然面临着巨大还款压力的挑战。在中期内，债务收入比上限（DTI）或许将在一定程度上解决这一问题，但归根结底，还是需要建造足够多的房屋来满足市场的长期需求。

谈到房价可负担性，对于租户而言，住房成本的不断上涨仍然是一个棘手的问题。根据新西兰统计局最新公布的数据显示，截至今年1月，新租约的租金价格上涨了6.8%，是长期平均涨幅3.2%的两倍多。这反映出近期劳动力市场薪资的增长，以及高需求（高净移民人数的增长）和可租房源紧缩的结果。从不同地区层面来看，奥克兰和基督城的租金增长明显强劲，但所有其他中心城市的租金也出现了快速的上涨。

最新数据显示，目前高债务收入比例的贷款数量仍然很少：DTI大于6的首次置业者贷款份额仅占整体的6～7%；DTI大于7的投资者贷款份额也同样相对较少。事实上，DTI对市场的影响只有当抵押贷款利率再次下降时才会完全显现出来。从长远来看，金融放贷机构不会停止向投资者发放贷款，但其增长速度可能会明显放缓。

本周四，我们将关注到最新的新西兰经济活动指数的发布，这一数据将涵盖一月份的整体经济活跃度表现。来自CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson对此表示，从之前的新西兰经济活动指数数据来看，去年的最后一个季度里，我们很可能已经避免了经济的衰退，因此2024年的开局如何将是市场关注的重点。

他同时指出，更强劲的经济活力会支持就业和房地产市场的发展，但同样也会使通胀率在更长的时间内保持较高水平，从而使抵押贷款高利率压力持续存在，因此如何权衡利弊，则是一个令新西兰央行值得深思的问题。