多个房市的利好消息来袭！你将是这些新规政策的最大受益者吗？
本期文章，我们就来盘点哪些新规新政值得我们的期待。
最近新西兰房市的动向引起了广泛的关注，虽然市场上看到了一些不利走势，但新成立的联合政府也将推出一系列新的政策，旨在应对目前房产市场所面临的空前挑战。本期文章，我们就来盘点哪些新规新政值得我们的期待。
新西兰央行正在考虑将以房价为抵押贷款审批标准的LVR规则修改为以购房者收入为标准的债务收入比（DTIs）规则。据悉，拟议的变革将于今年年中前后开始实施，这将意味着购房者能够获批的债务上限为其收入的六倍，投资者能够获批的债务上限为其收入的七倍。
来自CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson对此表示，一旦利率下调，新的限制将可能对房市产生更大的影响。
但即使抵押贷款规则发生了上述变化，低收入的首次置业者也不用担心，因为银行有权将最多20%份额的按揭贷款发放给限额以外的人群（例如首次置业者）。还有一些特例情况，比如新建房屋，它们也将不受DTIs规则的限制，因此从理论上说，首次置业者将可能在规则略微宽松的情况下购买到新建房屋。
Davidson认为，对于首次购房者而言，仍有一些方式可以达成购房目标，例如可以尝试找到兼职工作或找人寄宿等方法来增加收入。但对于投资者而言则可能更难，由于投资者历来债务水平较高，因此新的DTIs规则可能会对他们的贷款申请产生较大影响。
根据 "明线测试"规则，卖家必须为出售非自居的住宅房产所获利润缴纳所得税。国家党最初于2015年10月推出了这项测试，以遏制房地产的投机行为。它最初影响的是两年内售出的房产，但在2018年3月，工党政府将明线期延长至5年，并在2021年3月进一步延长至10年，以消除房地产市场的炒房热度，并为首次购房者提供公平的竞争环境。去年，国家党上台后承诺将 "明线期 "恢复到两年，以推动 "有意义的所得税减免"。
从直观数字来看，大约有近60,000处房产能通过该政策平均节省55,000至65,000纽币的税费。
房地产数据机构Valocity进行了一项研究，调查了将 "明线测试 "期限从10年缩短为2年后可能受益的房产数量。数据显示，在2019年年初至2023年年底期间共销售出了130,726套二手房，假如它们现在被售出，那么就会受到10年测试规则的影响。其中，约有5.8万套房产将从今年7月1日生效的规则变更中受益。
新任财政部长Nicola Willis
新任财政部长Nicola Willis在去年12月公布一个小型预算案时表示，取消这一有效的资本利得税意味着，2024年7月1日之后售出的房产在拥有时间少于两年情况下才需要交税。她同时还确认了政府将全面恢复出租房产利息抵扣政策的承诺。
研究发现，投资者在2019至2020年购买的房产中，98%以上的房产都获得了增值，根据现行的明线规则，这些房产应纳税。然而，市场繁荣过后迎来的房价迅速下滑挤压了2022年以后购买投资房的增值空间，仅有31,000套房产得到了增值，假如现在出售，将被征收所得税。
来自Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示，2019年以来在全国范围内所购买的投资房平均收益为166,707纽币。其中，在皇后镇-湖区房价强劲增长的推动之下，奥塔哥地区的平均收益最高，为210,695纽币，而尼尔森地区的平均则收益最低，仅为102,294纽币。奥克兰地区作为二手房买卖的主要市场，平均收益为175,170纽币。
新西兰各地区售出投资房产的平均收益和资本所得税的对比图 （来源：NZ Herald）
来自AAT Accounting Services总监Anthony Appleton-Tattersall表示，将"明线规则"延长至10年的做法“惩罚”了那些本无需为其缴纳资本利得税税款的房主。在接下来的几个月里，将有一项税收法案出台，名为《2024 年税收补救事项法案》。在该法案中，他们将对税收进行一系列小规模的修改。他预计自住房产的除外条款将继续保留，并继续按比例适用于在明线期内既自住又出租的房屋。这意味着，如果业主将房屋出租给租户或空置一段时间，那么明线税将根据业主居住的时间按比例征收。
该规则的其他例外情况是否会继续存在还不确定，这其中包括从家族继承的土地、关系财产分割，以及在某些情况下转让给家族信托基金的财产。Appleton-Tattersall表示，2021 年在市场顶峰时买入的投资者不太可能受到明线规则的影响，因为他们只能对资本收益征税。大多数在高峰期购买的房产房价已经下跌，因此不会受到明线税的影响。受影响最大的客户是那些希望重组其持有的房产并将房产所有权转移到公司或信托机构的客户。
因此，这与实际在公开市场上出售的房产关系不大，因为大多数房产投资者都想长期持有房产。他指出，他的客户中只有不到 5%的人正在考虑出售他们的房产，而那些正在考虑出售房产的人，仍在考虑保留一些房产，仅出售一两处。他说，如果恢复利息扣除，有些人将可能会立即改变其出售的主意。
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