二手房两年明线测试实施在即！为了保证销量，新建房市场会出现降价大甩卖吗？

房产资讯公司CoreLogic的最新研究发现，虽然新建住宅的中位数价格仍比现有住宅价格高出6%，然而，它们之间的价格差距正在缩小。CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，较高的利率、经济的不确定性和投资者规则的变化都给新建住宅市场带来了挑战，未来全新住宅的利润空间可能会进一步的缩减。

研究显示，开发商近期的打折活动明显增多，Davidson认为这是为了确保销量而不得不采取的价格策略，这凸显出了市场的不稳定情绪。从某种程度上来说，它表明了新建住宅与现有住宅价格之间的差距并不是购房的关键所在。如果你是开发商，你的利润更多取决于建造成本和销售价格。Davidson表示，目前开发商的溢价空间受到挤压，因为建筑成本上升了，利率上升了，融资成本也上升了，购买新房的成本通常要高于“旧”房，因为购房者买到的房子硬件设施更高。

下图显示在过去的20年里，新建房屋的溢价率各不相同，最高为15%，最低为-2%（-2%出现在全球金融危机之后，当时建筑行业陷入困境，开发商为获得预售和房屋脱手而大幅打折）

2002年至今，新建房产和现有房产的中位数价格变化示意图（来源：CoreLogic）

2012年至今新西兰新建房市场不同买家购买比例变化图（来源：CoreLogic）

Davidson指出，投资性房产利率减免政策的恢复，以及将第二套投资房产的明线测试从十年缩短为两年，都将消除新建住房相对于现有住房的任何税收优势。但值得一提的是，LVR规则一直是有利于新建住宅的销售，这可能会长期弥补掉部分需求的下降。另一个行业内的“利好因素”是建筑许可申请批准量的持续下降意味着未来数年内市场上出现的新建住宅量将大幅减少。目前，大多数建筑商仍在忙于建造已经批准的民宅项目。这是因为批准的项目和实际建造的项目之间总是有滞后性，并且很多建筑商之前已经积压了大量民宅建设项目。

Davidson认为，对于房地产开发商来说，还是有一些积极的因素在影响着新房市场的未来。比如持续的高净移民人数（尽管不是马上）可能会推动新房市场的需求。他解释道，目前看到的新移民更多的是表现在租金而非房价上的影响。但随着新移民在新西兰居住时间的延长，这种需求会逐渐转化为购房需求。他直言，虽然建筑业的发展在放缓，人口却在继续增加，我们不可避免地需要更多的房子，但遗憾的是市场并没有建造足够多的房子，这意味着房屋短缺问题仍然会在不久的未来显现。

令人感到欣慰的是，CoreLogic的调查还发现，新西兰的建筑成本上涨速度已低于长期平均水平。CoreLogic公布的最新Corndell建筑成本指数（CCCI）在今年第一季度仅录得0.5% 的涨幅，不到1.1%长期季度平均值的一半。

2022年期间，由于与Covid 相关的供应链问题以及建筑业的蓬勃发展，建筑成本不断飙升。2022年5月，同年的建筑许可申请批准量达到了峰值，为51,000套。数据显示，当前2.3%的年度价格指数变化率远低于2022年第四季度录得的10.4%的峰值，是近八年来的最低值。

该报告还称，当前建材供应链已趋于正常，但由于房屋建筑项目的减少，在一定程度上缓解了产能压力，进而降低了建筑成本的增加。事实上，建筑成本增长的下降对房产投资者和建筑商都是有利的。变化平缓的建造成本意味着建筑商可以更准确地为工程定价，房产投资者也可以更有信心地相信，在工程完工时，他们的最终价格不会飙升。

对于今天的热点话题，我们同样采访到了新西兰建筑业资深人士——Treasure Homes的Director Jacky Li和Indelible Homes的负责人An Na，来听听他们的看法。

Treasure Homes Jacky: 首先要看新建房的地理位置，这是至关重要的，其次是呈现的户型和布局是否符合所处的位置。在我看来，适合的地理位置和合理的室内布局是不会出现大幅度降价甩卖的。此外，如果可以有更新颖的内部设计和高质量的做工，也一定会在繁杂的市场中可以脱颖而出。

很多人都在说二手房的价格在逐步逼近新房的价格，主要原因我个人认为是在土地面积和潜在开发可能性的因素上，但没有可开发潜力的二手房价格还算是非常理性的。新房的价格下降由于建筑成本下降和过度供给所导致的，但也确实是喜欢高标准新房买家们入手的好时机。整体来看这完全是市场偏好造成的，相对来说大地二手房并且附带开发潜力的价格十分稳定，新房由于某些地理位置不理想，或者所在的区有过度供给的问题就会造成销售迟滞的现象，这也基本符合市场规律。

Indelible Homes An Na：新建房与二手房价格差距的缩小未必对市场来说是件坏事情，这让买家有了更多的选择权和议价权。曾几何时，当市场上的待售现房存量较少时，房价被推高了，大部分购房者在拍卖会上失望而归，特别是对于首次置业者来说，购买新建房成为了一个不错的选择。经过了新冠疫情的“洗礼”，新建房随着建筑成本的不断上涨而上升，造成了“新旧”房价格的差异越来越大。而现在，随着建筑成本的降低，这种差价也合理性的减少了，我并不担心未来新建房会出现无人问津降价大甩卖的地步。

我对新建房市场的未来充满了信心，作为Master Builders协会的成员，我们所造的房屋能够提供10年质保，更少的维护费用，更高的建造标准，这让新建房更温暖，更干燥，安静和健康。房屋采用的也是市场上最先进的建筑材料，比如隔热材料和隔热玻璃都能很好为房屋提供隔温保护，与二手房相比，前者的使用成本更低，更加绿色环保。