5月最新房价报告出炉：全国房价同比大幅上涨！本周最值得房产投资者关注的大事件汇总

上周，新西兰中央银行宣布债务收入比（DTIs）的最新贷款限制规则将于7月1日起正式生效。对于自住型买家而言，这个DTI的倍数为6；对于投资型买家来说，DTI的倍数则为7。尽管这些规定并不对新建房买家和非银行贷款买家产生任何限制，但该规则仍然会影响到约80%银行贷款人的房贷申请。

诚然，就像很多报道中描述的那样，DTIs新规的实施并不会立即对贷款市场产生巨大的影响，这是因为当前高抵押贷款利率已经从某种程度上限制了其贷款规模。但新规则的实施仍将标志着未来贷款市场的格局将发生重大转变，随着抵押贷款利率的下跌，DTIs限制将变得更加明显，在未来中期内将房价与收入更紧密的联系在了一起，并且在某种程度上减缓了投资者扩大其房产投资组合的速度。

与此同时，央行还宣布将放宽贷款价值比（LVR）的限制规定。从7月1日起，允许20%市场份额的银行抵押贷款提供给首付款低于20%的自住型买家，允许不超过5%市场份额的银行贷款提供给首付款低于30%的投资型买家。来自CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，这一改变的最大受益者将是房产投资者，这是因为目前的LVR设置对该类型买家的打击最大。不过话说回来，即便首付款要求降低了，投资者在购房过程中仍然面临着诸多障碍，比如在高利率环境下，投资房产的租金回报率远低于其月供还款额。

上周央行公布了最新的抵押贷款数据，尽管放贷量与之前相比出现了进一步的增长，但基数仍然不高。值得一提的是，首次置业者们仍是购房主力军，纵然首次购房补贴政策已被取消，但该类型购房者在低LVR贷款市场的占有率仍达到了约80%之多。

贷款价值比（LVR）规定放宽对首次购房者来说是一个利好消息，银行将因此允许发放更多的低首付款贷款。与此同时，市场也面临着挑战。新西兰央行还警告称，利率维持在较高水平的时间将比之前预计的更久。从某种意义上说，这对于首次置业者或许是一个利好消息，长期保持高利率水平不变将有效推迟房价的下一次上涨，并进一步减少市场的竞争。

来自Valocity的调查数据显示，首次置业者的市场占有率略有减少。2024年第一季度，首次置业者占所有购房抵押贷款登记数量的42.8%，低于上一季度的43.9%。截至目前的第二季度数据表明，这类买家的占有率再次出现了下降，目前已降至42.4%（但仍高于2020年和2021年时的长期平均水平）。

数据还显示，房产投资者们已开始重返市场，这类买家在新的抵押贷款登记中所占的比例从大选前的21.5%上升到2024年第一季度的24.2%。值得一提的是，尽管第二季度该数据略有下滑，但自7月1日起政府对明线测试的修改很可能会促进投资者购房活动的增加以及投资性房产挂牌上市数量的激增。

上周四公布的财政预算案中并没有披露任何针对房地产市场的直接补助措施，其关键问题在于个人所得税的削减是否会导致通货膨胀的上升，从而引发利率在更长的时间内保持在更高的水平？Davidson认为，也许只有时间才能告诉我们答案，但他发现政府似乎已经非常谨慎的在通过减少其他方面的支出来抵消减税的影响。他坦言，对于处在经济衰退时期的新西兰经济形势而言，这份没有涉及对房地产市场任何影响的预算案或许就是一个相当明智的决定。

权威机构在过去一周内公布的新西兰经济数据都相当的低迷，4月份就业岗位仅增长了0.1%，年增长率放缓至1.4%，是自2021年3月以来的最低点。与此同时，ANZ银行的商业景气调查显示，企业对未来几个月的经济发展前景仍持不乐观的态度。因此，我们有理由相信房地产市场的预期也将会持续的低迷。

由OneRoof-Valocity公布的最新房价指数报告显示，上月新西兰平均房价同比增长了3.33%，均价达到975,000纽币，但值得注意的是在过去三个月里，全国平均房价下跌了0.2%。房价增速的放缓对于那些渴望拥有自住房的买家们来说或许未必是件“坏事”。

奥克兰市的平均房价在过去的三个月里下跌了1.1%

最新数据显示，奥克兰（Auckland）、丰盛湾（Bay of Plenty）和吉斯本（Gisborne）这三个地区的平均房价较上一季度有所下降，另外八个地区的平均房价仅略有上升。

截至5月底的前三月新西兰各地区平均房价变化示意图（来源：Valocity）

值得一提的是，新西兰全国房价增长速度最强劲的地区仍然是平均房价最低的地区，且首次置业者们占据了这些地区房市的主导地位。在截至5月底的三个月里，西海岸（West Coast）的平均房价增长了4%（18,000纽币），均价达到468,000纽币。南地（Southland）也不甘落后，平均房价增长了3.4%，均价达到55.1万纽币。

基督城（Christchurch）和但尼丁（Dunedin）是过去三个月中唯一录得房价出现上涨的主要中心城市，涨幅分别为0.5%和1.8%。由于这两座城市的平均房价相对较低，而且许多待售房屋主要面对的是首次购房者市场，这在一定程度上缓解了市场的销售压力。随着购房者从中端市场中退出，房价基数较高的主要中心城市房价正在受到挤压。

与一年前相比，新上市房源挂牌数量被推至高位，这为购房者提供了更多选择和议价的权利。截至5月底，OneRoof.co.nz网站上的待售房屋总数与去年同期相比高出了19%，与4月环比则下降了3.89%。这表明虽然新上市房源挂牌量在过去一个月里有所下降，但同比仍有大幅的提升（奥克兰市场增长了近45.4%）。