拍卖活动低迷库存激增，利率需要降到什么程度才能为房场注入新活力？

新西兰房地产市场正处于前所未有的困境之中。近期数据显示，房产拍卖活动持续低迷，成交率低下，而市场上可供出售的房产库存量则达到了过去十年来的最高水平。这一系列现象背后反映出市场需求的疲软和房价的普遍下滑。

而在这样的市场背景下，贷款利率的下降则成为了一个备受关注的焦点问题：利率需要降到什么程度，才能为市场注入新的活力？

首先，拍卖市场的现状无疑是市场疲软的直接表现。据悉，8月10日至16日期间，新西兰全国仅有222处住宅物业参与拍卖，而成交的仅为81处，成功率维持在36%。更令人担忧的是，约四分之三的成交价低于房产的评估价，这表明了市场对于房地产的需求明显不足，价格也在持续下探。这一现象不仅局限于拍卖市场，在线房产挂牌的情况同样令人担忧。

8月10至16日新西兰全国房产市场排名结果 （来源：interest.co.nz）

根据Trade Me Property的最新数据显示，2024年5月，平台上的房产挂牌数量达到了42,440套，创下了十年来的新高。与此同时，平均挂牌价格较年初下降了5万纽币，跌至三年来的最低水平。这一数据背后的事实是，市场上的房产供应量激增，而买家却愈发谨慎，市场上滞销的房产越来越多。尤其是在60万至79.9万纽币这个价格区间内，房源数量同比增加了29%，表明中低价位房产的市场压力尤其显著。

在如此低迷的市场环境下，利率的走向成为了各方关注的焦点。近期，新西兰央行下调了官方现金利率（OCR），并预计未来几年内OCR将继续下跌，或将在2027年降至3%甚至更低。然而，市场对这一前景的反应并不乐观。虽然OCR的下降通常意味着借贷成本的降低，但这是否足以扭转当前的市场困境，仍然是一个悬而未决的问题。

以Infometrics的预测为例，即使OCR可能在2025年初降至3%，但预计一年期房贷利率也仅会降至4.9%，而两年期和三年期的固定利率可能分别为5%和6%。这背后的原因在于银行的利润率压力。当前，银行在零售房贷利率上的利润率处于较低水平，这可能反映出市场对借款的需求疲软，迫使银行采取更具竞争力的利率来吸引客户。此外，长期固定利率的下降幅度可能也会受到限制，尤其是在长期政府官方利率相对稳定的情况下。

此外，Kiwibank的经济学家Sabrina Delgado则预测，OCR可能会在2027年中期进一步降至2.5%。尽管如此，她也指出，房贷利率的最终走势还将受到定期存款利率和其他融资成本的影响。因此，即使OCR继续下降，房贷利率能否显著降低依然存在不确定性。她预计未来房贷利率可能会维持在接近5%的水平，并难以出现大幅度的下调。

综上所述，新西兰房地产市场目前面临的挑战不仅仅是利率问题，更是供需失衡和市场信心的缺失。尽管OCR的下调可能会为市场带来一些短期的积极影响，但真正逆转市场低迷还需要更长时间和更多政策支持。在当前的市场环境下，买家有了更多选择和更大议价空间，卖家不得不需要在价格和销售周期上做出更多妥协。对于潜在买家而言，虽然低利率可能提供了购房的机会，但在市场整体疲软的背景下，谨慎行事依然是明智之举。

面对市场的低迷，未来的走势依然充满不确定性。利率到底降到什么程度才是底，这个问题不仅取决于市场需求的恢复，还需要看市场信心何时能够真正重建。在此之前，市场各方都需要为长期波动做好准备，并在不确定的环境中找到最合适的应对策略。