从惊喜到惊吓！抵押贷款利率下跌背后的高昂违约费让借款人如何应对？

尽管新西兰央行在上周削减了官方现金利率。银行间此起彼伏的降息潮为许多债务压力重重的房主带来了些许缓解，金融专家们却警告称，提前打破固定期限的抵押贷款合同可能会让这些房主付出高昂的代价。随着利率下行周期的到来，银行的违约费用问题再次成为公众关注的焦点。

一位来自Waikato的企业家最近就因更换银行而被收取高达1.5万纽币的违约费用，引发了对银行提前还款费用的广泛关注。她表示，ASB银行通知她，违约费用是为了弥补银行因提前还款而产生的成本，而随着利率的下降，越来越多的借款人可能会面临类似的情况。

她透露，她的贷款总额大约为250万纽币，涉及几处住宅和一笔小型商业贷款。7月底时，ASB银行曾告知她需要支付略高于1万纽币的违约费用。但仅仅两周后，这一费用飙升至1.5万纽币。这位企业主认为1.5万纽币的违约费用过高，并向另一家大型银行寻求报价。她表示，另一家银行为她提供了更好的贷款条件，但由于ASB银行拒绝减免违约费用，她将在未来15个月内无法更换银行。

ASB银行表示，违约费用的计算涉及多个因素，包括贷款余额、客户希望偿还的金额、批发利率的变化以及当前固定利率周期的剩余时间。ASB银行的一位发言人解释道：“当客户选择固定利率贷款时，银行需要通过从其他来源借款，如存款人、批发货币市场、其他银行或发行债券来为其融资。如果客户决定提前还款或转换利率，银行仍需履行对借款资金的承诺，可能会因此遭受损失。”

银行业申诉专员办公室表示，客户提前还款时，银行可能无法以相同的利率将这笔钱借给其他人，尤其是在利率下降的情况下。银行业申诉专员Nicola Sladden强调：“人们经常对违约费用感到意外，因此银行有责任明确披露这些费用。”

这些违约费用，也称为提前还款费用，涵盖了客户在合同到期前终止或退出贷款的成本。据Squirrel创始人John Bolton透露，一些房主如果提前终止贷款，可能面临高达数万纽币的罚款。他在去年一月便警告房主不要选择长期固定利率，因为他预见到了目前这种可能导致高额违约费用的局面。

例如，一名有60万纽币贷款的借款人，如果想提前三年终止贷款，可能面临高达5万纽币的违约费用。而选择短期固定利率的借款人，可能需要支付约1500至3000纽币的违约费用。

来自Canstar的Bruce Pitchers指出，在利率上升时，通常不会收取违约费用，因为银行愿意出售更高利率的贷款。然而，当利率下降时，银行则会通过收取违约费用来弥补损失。利率下降幅度越大，违约费用也会随之什高。

抵押贷款顾问Geoff Bawden表示，许多借款人没有意识到提前违约的后果，认为这是他们的权利，而不是一种合同义务。Bawden强调，违约费用将给许多新一代的借款人带来巨大冲击，这些人从未经历过过去的高利率环境。

面对当前的低利率诱惑，Bawden建议房主在做出决定前仔细计算成本。他认为，在利率下行周期的开始阶段，选择长期固定利率并不明智。此外，尽管过去银行曾通过支付违约费用来吸引客户，但在这一周期中，这种情况尚未出现。相反，一些房主可能会选择利用银行为新借款人提供的现金返还部分支付违约费用。

Hastie Mortgages的Campbell Hastie回忆起2008年全球金融危机时，利率急剧下降，许多房主因高额违约费用而感到愤怒。他表示，银行如今更倾向于使用现金返还作为留住客户的工具，这种方式比直接支付违约费用更为灵活和公平。

您是否也想趁着利率下行，更换银行或选择其他贷款产品呢？