奥克兰房市新趋势：建房不划算，现房才是香饽饽？

近期如果你曾考虑过购置房产，可能会听到这样的建议：目前买现房的价格比自己建房的成本要低得多。一直以来，新建房屋价格普遍高于现有房屋，部分原因在于新房通常建筑规格更高，且维护成本更低。然而，目前新房与二手房之间的价格差距比以往更大，无论是从开发商处购买，还是自己购地建房。

根据Trade Me和CoreLogic的估算数据，目前在奥克兰购置一块600平方米的地皮，并建造一套154平方米的房屋，成本大约为150万纽币。这一估算是基于每平方米4000纽币的建筑成本计算所得出的结果。然而目前奥克兰房产市场的中位数要价为986,750纽币。不仅如此，即使该地块面积减半至300平方米，购地及建房成本仍然超过100万纽币。相比之下，在坎特伯雷这样土地价格较低的地区，建造一套面积为158平方米、地块为637平方米的房屋，成本约为989,000纽币，仍然远高于该地区当前的房屋中位数要价688,200纽币。

BNZ银行首席经济学家Mike Jones

BNZ银行首席经济学家Mike Jones对此表示，目前市场对新建房的吸引力相对较低。房价在过去几年间一直保持平稳甚至有所下跌，而建筑成本却上涨了30%至40%。“目前新西兰全国的房价中位数略低于80万纽币，而新建房屋的平均成本接近100万纽币，两者之间的差距相当明显，”他所持观点是，“在宏观层面上来看，当前建房的吸引力的确不如购买现有房屋。”

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为，尽管很难精确估算购地建房的具体成本，但新建房的溢价依然存在。据估算，全国现有房屋的均价为78.5万纽币，而新建房屋的均价为82.7万纽币。对于联排别墅而言，这一差距更为显著，现有房屋均价为60.9万纽币，而新建房均价则为74.4万纽币。数据显示，从2002年到2024年，新建房屋的溢价幅度在-2%到15%之间波动。在全球金融危机期间的2009年中期到2011年，建房成本甚至一度低于购买现有房屋的价格。然而，随着建筑成本的不断攀升，这种现象已不复存在。

建筑商们指出，新旧房屋价格之间的差距在于土地价值的波动幅度较小。根据新西兰房地产协会的数据，尽管奥克兰地区的土地价格较高峰期下降了9.2%，坎特伯雷地区下降了7.4%，然而相比之下，全国范围内的房价较高峰期则大幅下降了16.7%，这显示出土地价格的韧性仍然很强。不少开发商手中持有大量土地并有足够的资金来维持现状，这就避免了土地价格通过法拍销售导致的大幅下跌，虽在一定程度上稳定了市场，但也让土地价格难以下降。这使得购地建房成本依然居高不下，对未来房地产开发的影响不容小觑。CoreLogic的研究负责人Nick Goodall指出，若开发商发现利润空间缩小，将更难以实现新建项目的盈利。尽管今年第二季度建筑成本增速有所放缓，但下降速度较慢，仅比去年同期下降了1.1%。而与此同时，开发用地的稀缺性仍然存在。

CoreLogic的研究负责人Nick Goodall

今年第二季度，奥克兰地区仅有230块空地交易，坎特伯雷地区为290块，怀卡托地区仅有79块。显然，开发商和买家都在等待市场回归平衡，但这一过程可能还需要时间。在当下的市场环境下，购房者需要在建房与购置现房之间做出艰难选择。无论是投资还是自住，了解市场趋势、分析自身需求，或许才能在这一轮复杂的房地产市场中做出最明智的决策。