市场留给这类买家的时间不多了！从六月房市数据看新西兰房市的复苏之路

新西兰房地产研究所（REINZ）发布的最新报告称，今年六月新西兰全国范围内仅售出4356套住宅，与去年同期相比下降了25.6%，比今年五月环比下降了整整三分之一。据悉，除了2020年六月市场仍受疫情限制影响外，4356套的月销量是自2008年全球金融危机期间以来最差的六月数据。这一情况引发了市场各方的关注和讨论。那么，未来的房市走向又将如何？让我们来深入分析一下。

新西兰长期平均年房产销售量（来源REINZ）

REINZ在六月销售报告中形容市场“在经济挑战中略显寒冷”。REINZ房价指数（HPI），大概是每月价格变动最及时的指标，六月全国下降了0.7%，今年第二季度下降了2.3%。其中，六月跌幅最大的地区是奥克兰北部的罗德尼区，下降了3.5%；而第二季度跌幅最大的地区是下哈特和惠灵顿市，均下降了3.9%，奥克兰下跌幅度为2.1%。

过去六年里新西兰房价变化曲线图（来源REINZ）

在某种程度上来说，价格趋势是最新数据中唯一的亮点，并不是因为价格在上涨，而是因为价格下降的速度没有销售量下降得快。目前市场上房源多于买家，这种供需失衡加剧了价格下跌的趋势。虽然短期内价格可能继续疲软，但随着未来利率的下降，市场前景或将有所好转。对于那些经验丰富的买家来说，现在可能是一个“捡漏”的好时机，他们可以利用市场低迷期进行讨价还价。然而，大部分买家仍在观望，等待市场出现更明显的复苏信号。

自2022年达到高峰以来，新住宅建设许可数量一直在减少，这反映了住宅建设行业的困境。除了三月份的一个小幅增加外，整体新建房屋许可数量呈下降趋势。这不仅是因为市场需求疲软，还因为建筑成本上升和经济环境的不确定性使得开发商变得更加谨慎。尽管这会在短期内限制供应，从而缓解市场竞争，但长远来看，这一趋势将对市场的健康恢复起到一定的积极作用。供应减少将帮助平衡市场，使得房价不至于大幅下跌。

来自CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，一旦利率下跌，市场将会回暖。通常情况下，当按揭利率下降时，房市会受到刺激，我们很快可能会再次看到这种情况的发生。但由于债务收入比政策已经实施，随着按揭利率下降，这一政策将限制人们负担债务的总量，从而限制了房价的增长。因此，未来12到18个月的房市前景可能会比过去预期的更加疲软。

然而，Davidson认为，平稳的市场并不一定是坏事。他指出，这让收入有机会赶上，恢复住房可负担性，并让更多人，尤其是首次购房者，能够进入市场。

首次购房者正在利用较低的房价、更多的库存和较少的竞争，占据了巨大的市场份额（26%）。一旦利率下降，市场将获得所需的动力，买家信心将逐步恢复。特别是预计年底前可能出现的利率下调，将会成为市场复苏的重要催化剂。一旦买家预期房价会上涨，他们会加快购房决策，从而推动市场活跃度的提升。

来自Ray White Manukau的合伙人Tom Rawson指出，尽管当前奥克兰南区60万纽币以下的市场需求仍然强劲，但随着利率的下降，房价可能会迅速上涨，使得60万纽币以下的房屋难以找到。因此，首次购房者可能只有今年剩下的时间以这个价格购房。

对于那些计划在奥克兰以60万纽币以下的预算购房的人来说，现在可能是最佳时机。随着利率的变化和市场的波动，房价可能很快会上涨，因此抓紧时间购房显得尤为重要。如果银行继续降低利率，这将有利于所有买家，将会有更多的投资者重返市场，而首次购房者还是可以从银行的低首付贷款政策中受益，甚至可以动用KiwiSaver来支付部分首付，尽管首次购房补助已取消，但还有其他支持措施，例如首次购房贷款，可以让低权益者受益。