新西兰or澳洲：买家的乐园还是投资者的地狱？深度探究纽澳房产市场哪个更值得青睐
澳洲与新西兰两国地理位置接近，文化背景也相似，但即便如此，两国的房地产市场却呈现出截然不同的发展轨迹。
当新西兰的房地产市场在六月陷入了自2008年以来最糟糕的困境，房价中位数同比下降1.3%，房屋销售量骤降25.6%时，塔斯曼海对岸的澳洲却迎来了房价的春天，房价中位数年同比飙升6.55%，创下新高。这一反差不仅令人瞠目，更值得我们深思。澳洲与新西兰两国地理位置接近，文化背景也相似，但即便如此，两国的房地产市场却呈现出截然不同的发展轨迹。
新西兰房市：房价犹如过山车般变化
2018至2024年新西兰平均房价曲线变化图 （来源：OneRoof）
新西兰房地产市场在2020年初新冠疫情爆发时正处于上升期。疫情的不确定性导致房价短暂下跌，但这一跌幅很快被急剧的上涨势头所取代，从2020年下半年到2022年初，房价一路飙升。然而，随之而来的却是同样快速的下跌，到2023年中期，房价几乎回落了一半。尽管自那以后市场略有回升，但仍不及2022年的高峰时的表现。根据新西兰房地产协会的数据，今年六月对于新西兰的房地产市场来说是个糟糕的月份，全国房价中位数同比下降了1.3%，房屋销售量则下降了25.6%。
澳洲房市：稳健的增长与恢复
2013至2023澳洲平均房价曲线变化图（来源Statista）
澳洲的房产市场走势在方向上与新西兰相似，但波动幅度较小。疫情初期，澳州房价也经历了小幅下跌，随后从2020年中期到2022年初迅速上涨，但涨幅低于新西兰。从高峰期开始，澳洲市场的跌幅和持续时间都小于新西兰，仅下跌了约5%，持续了六个月。自那以后，澳大利亚房价稳步上升，根据房产网站realestate.com.au的数据，六月的房价达到了新的高峰，这是连续18个月持续增长的结果。
那么这是否意味着澳洲的房地产市场就前途一片光明，而新西兰房地产市场的未来将是一片黯淡呢？
要弄清这个问题之前，我们不得不先考虑到两国房产市场的显著性差异问题。
供需关系的差异
新西兰房市在年初被大量新挂牌上市房源所淹没，从一个初具规模的卖方市场转变为一个彻底的买方市场。而在邻国澳洲，尽管房源数量有所增加，但仍未能满足需求。realestate.com.au网站指出，强劲的人口增长、紧张的租赁市场以及“新建住房严重不足”是推动澳大利亚房价上涨的主要因素。
信心与经济差异
澳洲与新西兰民众对本国未来经济的信心有着明显的差异。来自Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示：虽然经济衰退是两国目前共同面临的最大挑战，但相比较新西兰市场，他并没有看到很多关于澳洲政府削减开支或公共部门裁员的新闻。这意味着澳洲还继续保持着强劲的净移民增长，而新西兰的移民人数在最近几个月却有所减少。
澳洲研究所的高级经济学家Matt Grudnoff同样指出，澳洲的失业率依然很低，但另一个关键因素是投资者受税收优惠政策的推动。澳洲房地产市场的推动力是多种税收优惠政策的组合，使得房地产投资变得相当有利可图。澳洲有资本利得税和资本利得税折扣。虽然自住业主不需缴纳资本利得税，但投资者可以享受折扣，这意味着如果他们以50万澳元购房，并以70万澳元卖出，税务局只会对房产增值部分征税。
两国未来房市走向难以预测
那么，澳新两国的房地产市场未来将走向何方？
答案是难以预料。在过去四年中，最引人注目的是在全球疫情期间澳新房价的急剧上涨，这凸显了预测房价走势的困难。尽管如此，可以肯定的是，利率差异和经济状况对房地产市场的影响依然显著。澳洲高水平的移民和新住房建设的不足也是推动房价上涨的重要因素。新西兰在这些方面的情况与澳洲相似，甚至在移民方面更为突出。然而，新西兰市场的恢复却未能像澳洲那样强劲，这其中的原因值得进一步深究。
1-6月新西兰与澳洲房价对比柱状图（来源：REA，REINZ）
CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，两国市场虽然有相似之处，但抵押贷款利率水平不同，依然很高。“新西兰这里的住房负担能力依然紧张，澳洲那边亦是如此。”
2013至今新西兰与澳洲OCR曲线变化图 （来源：RBNZ，RBA）
总结来说，澳洲与新西兰房地产市场的差异在于供需关系、经济信心、税收政策和劳动力市场等多方面因素的综合影响。尽管新西兰目前的市场情绪低迷，但未来的利率变化可能会带来转机。对于购房者和投资者而言，保持警惕，密切关注市场动态，仍是明智之举。