拍卖经理的肺腑之言：2018年自住型买家是最大赢家

与任何精明的房产投资者讨论后，他们都会告诉你，在房地产周期的“上涨”阶段结束后，往往会有最丰富的机会出现。

 

Bayleys全国住宅和拍卖经理Daniel Coulson表示：“随着新政府在2018年政策制定方面出现新的动荡，我们预计在投资者进行重新调整的情况下，住宅房地产市场将面临一场大转变，首次购房者欢欣鼓舞，租户用更高的价格交换更健康的居住环境。”

 

过度加杠杆 或 高估监管成本

这些投资者会选择出售

 

Bayleys Tauranga地区的住宅经理Dickie Burman表示，“更严格的法规正在政策的推动下出台，旨在为更多的新西兰人建造经济适用住房，我们可以看到全国各地都在对房产投资者的管理作出努力。

 

《健康家庭保障法案》等立法，使得一些投资者不得不投入更多的钱改善房屋，以达到国家标准。此外，提议的税法改革，也让人们开始重新思考他们的投资策略。例如延长明线测试(Bright Line Test)的时间和取消负扣税的税收漏洞。

 

在丰盛湾一个已经开始看到的趋势是，投资者可能会过度使用融资杠杆，或者高估了新的监管成本，继而转向其他投资机会。这反而为首次购房者铺好了路。入门级自住买家可以在40万到70万新西兰元的价格区间内进入市场。

 

降低对房产升值幅度的预期

着眼金收益率

 

Coulson表示，在房价上升阶段，购买住宅可以高效地通过资本增值而扩大财富，然而奥克兰市场的风向已经变化，在未来几个月内，其他地区的增长趋势也会纷纷放缓。

 

随着资本增值速度放缓，以租金收益率为基础的投资正成为更有吸引力的选择。

 

Trademe预计，奥克兰的平均周租金将从2017年12月起上涨4％，达到每周550新西兰元的新高。罗托鲁瓦、惠灵顿和尼尔森等城市也出现了大幅的租金增长，再加上稳定的价格增长，这都为积极的收益率提供了更多的空间。

 

LVR限制有所放松

 

截至2018年1月1日，新西兰储备银行放宽了对LVR的限制，使得银行能够向首付不足20%的买家提供更高比例的贷款。此外，储备银行已经表示，2018年的LVR规则的进一步放松也是有可能的，首次购房者在接下来的几个月内可以密切关注。

 

更多“业余选手”

或在2018年着眼土地分割

 

Burman指出，“由于重点转向地区增长，我们期望看到政府能够除去许可批准过程中的繁文缛节，以便跟上其在未来10年内新建10,000处住房的提议。”

 

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对于目前的土地所有者来说，这可能使得对现有土地的再分割，或者多个住宅的开发计划成为一个更可行的利润选择。

 

虽然这两个途径都需要专业的建议和周密的规划，但预计到2018年，房地产开发的“业余选手”将会有所增加。因为业主希望趁着现在许可审批的速度有所提高，好好抓住人口增长的掘金机会。 

 

居住选址的变化：

离工业园区更近一点

 

“2017年，城市中心地区的住宅物业发生了明显的转变，特别是城市边缘的公寓开发很受欢迎，我们预计2018年的购房者将会开始在他们的工作场所附近搜索房源。”Coulson说道。

 

全国范围内，非必要性支出有所下降，新西兰家庭不愿意在汽油和交通上面额外花费。这使得临近工作地点的居所变得格外吸引人。并且有消息称，奥克兰市议会在今年年中之前，会开征每公升0.1新西兰元的燃油税。

 

许多买家正在寻找以工业园区和交通枢纽为中心的新开发项目。

 

房价中位数将持续上涨

但增速放缓

 

尽管媒体报道了很多销量减少的消息，但是Burman预计，明年的这个时候，新西兰大部分地区的房价中位数还是会上涨。上涨的速度会相对缓和。对那些采取长远眼光的的业主和投资者来说，他们将从目前的房地产购买中受益。

 

拍卖的流行度

 

“尽管2017年12月REINZ的数据显示，全国拍卖的数量同比下降了4%，我们预计今年拍卖将成为首选的销售方式，”Coulson介绍道。

 

当房地产市场处于不断变化的状态时，买家和卖家都难以对房产价值下定值，这时拍卖就可以很好的发挥作用，它通过透明的市场竞争使双方都能获得客观的结论。

 

新的住房聚集区

 

Burman表示，随着国家继续为满足巨大的住房需求和设施压力奋斗，预计国内外的房产开发商将转向“一站式”的村庄化的开发。继续发展城市中心地区的成本很高，这也是为什么卫星城市正成为海外新趋势。它将商业中心、设施、公寓和独立房屋聚集在一起形成新的社区，就像在丰盛湾开发的Tauriko区一样。

 

钱很重要

 

Coulson指出，对于房地产市场这一周期的大幅增长，低利率无疑是主要贡献者之一，目前的利率水平仍然处于相对较低的历史水平。失业率维持在4.6%左右，官方现金利率直到今年晚些时候预计都不会上涨，移民量达到顶峰，蓬勃发展的旅游业依然在为经济发展助力。

 

“尽管很多人预测年中之后，财政政策会有微小变化，但国内房地产市场的潜在推动因素依旧占上风，这正是目前在购房者需求强劲的情况下库存短缺的原因。”

 

与2017年的住宅市场相比，新的一年正在为那些期待买入或卖出的人，提供更多的价格稳定性，不同买家类别的力量正在变化。

 

随着通胀更加可控，投资者重新调整策略，预计2018年的住宅房产市场真正的赢家将是自住业主和首次购房者，他们将重新回到市场。