发展还是保护？Devonport大型开发进入快速通道
奥克兰北岸Devonport镇中心，可能迎来数十年来规模最大的一次改造。 备受争议的Devonport Lanes综合开发项目，日前获准进入政府快速审批程序。项目计划在Victoria Road、Wynyard Street等区域内，建设公寓、酒店、零售及商业空间，同时修复多栋历史建筑。…
奥克兰北岸Devonport镇中心，可能迎来数十年来规模最大的一次改造。
备受争议的Devonport Lanes综合开发项目，日前获准进入政府快速审批程序。项目计划在Victoria Road、Wynyard Street等区域内，建设公寓、酒店、零售及商业空间，同时修复多栋历史建筑。
这项决定很快在当地引发新一轮讨论。开发商认为，项目能够为逐渐老化的镇中心带来住房、游客、消费和投资；反对者则担心，最高八层的新建筑将压过Victoria Road沿线的历史建筑，并影响Takarunga/Mt Victoria与小镇之间原有的景观关系。
需要说明的是，获准进入快速审批程序，并不代表项目已经获得资源许可，更不意味着可以马上开工。政府目前只是同意将项目交由独立专家小组评估。项目最终能否获批，以及是否需要降低高度或修改设计，仍然存在变数。
约90套公寓及一家酒店
Devonport Lanes由Devonport Property Management Limited提出申请，开发商为Peninsula Capital。根据已公布的方案，项目涉及Devonport Village中心区域的多栋建筑，计划兴建五栋新建筑，高度从四层至八层不等，并对Victoria Road沿线六栋历史保护建筑进行修复和重新利用。
项目预计提供80至90套公寓、一家约50间客房的酒店、约三分之一公顷的零售空间，以及约四分之一公顷的商业空间。停车位数量暂定在80至200个之间，规划中还包括新的步行和骑行连接，改善镇中心内部的通行。一栋长期空置的原ASB银行建筑预计将被拆除。开发方案提出，重建后恢复原有建筑立面，并在建筑内部设置玻璃顶通道，让行人可以穿过街区。
基础设施建设部长Chris Bishop认为，项目符合进入快速审批程序的条件，具有显著的区域性或全国性利益。政府给出的理由包括增加住房供应、改善城市功能、吸引更多游客，以及提高渡轮等公共交通的使用率。
经济效益也是项目获准进入快速审批的重要依据。相关资料显示，项目未来五年预计向建筑行业投入约3.58亿纽币，创造约1198个全职工作岗位。80至90套新增公寓入住后，预计每年可为当地带来约128万至145万纽币的零售消费。从更长周期计算，项目未来35年可能带来约5.68亿至7.89亿纽币的新增GDP。不过，这些数字属于项目方提供的经济预测，最终效果仍取决于项目能否获批、实际建设规模及市场情况。
开发商：历史建筑也需要持续投资
Devonport以历史街区、海滨景观和渡轮码头闻名，但镇中心部分物业已经老化，一些建筑长期空置。如何承担历史建筑的维修成本，已经成为当地无法回避的问题。Peninsula Capital认为，Devonport Lanes并不是简单地拆旧建新。项目的重要内容之一，是修复现有历史建筑，并通过零售、商业和公共空间为这些建筑找到可以长期维持的用途。
开发商此前表示，历史建筑不能只拥有过去，也需要一个未来。如果没有新的投资和稳定的商业用途，即使建筑被保留下来，也可能继续空置或缺乏维护。项目团队承认，如此规模的开发出现在Devonport，必然会引发争议，但希望公众不要只关注建筑高度，而是综合考虑历史建筑修复、公共空间、住房供应及镇中心活力。
在等待约三年后，开发商对项目获准进入快速审批表示欢迎。不过，他们也承认，这只是第一步。下一阶段仍要向专家小组提供更详细的资料，回应供水、排水、交通、停车、景观视线、建筑高度、历史保护和考古等问题。
红气球升至27米，引发高度之争
反对声音主要来自当地历史保护组织Devonport Heritage。本月早些时候，该组织在Devonport放飞红色氦气球，将气球升至约27米，以展示规划中最高建筑可能达到的位置。在以两三层建筑为主的Victoria Road上，这个高度显得格外醒目，也让原本写在规划文件里的数字变得更加直观。
Devonport Heritage表示，他们并不反对增加住房，也不反对镇中心更新，但认为目前方案的高度和体量已经超出当地历史环境可以承受的范围。反对者指出，当地现有建筑高度限制约为13米，而项目中部分建筑可能达到27米。即使Victoria Road沿线的历史建筑得到保留，后方出现七层或八层建筑后，原有街景仍可能被改变。
他们还担心，新建筑会遮挡部分Takarunga/Mt Victoria景观，削弱火山锥与镇中心之间的视觉联系，同时增加周边公共空间和游乐场的阴影。Devonport Heritage日前前往奥克兰市中心，向Tūpuna Maunga Authority陈述意见，希望负责管理奥克兰火山锥的机构关注项目对Takarunga/Mt Victoria的影响，并向专家小组提交正式意见。
除了建筑本身，该组织也对快速审批机制提出质疑。在奥克兰市议会常规资源许可程序下，受影响居民通常可能获得提交意见或参加听证的机会。快速审批采用不同的评估方式，公众参与的范围可能比传统程序更有限。反对者认为，一个足以改变整个Devonport镇中心面貌的项目，不应缺少充分的社区讨论。
快速审批不等于“一路绿灯”
从程序上看，Chris Bishop的决定只说明该项目符合转交专家小组评估的标准。政府认为项目可能带来住房、就业及经济效益，因此没有在申请进入快速审批的阶段将其拒绝。真正决定项目命运的，是接下来的实质审查。专家小组需要评估新增住宅和酒店对供水、污水、道路及公共交通带来的压力，也要审查停车位设置、历史建筑修复方案、考古影响，以及新建筑对Takarunga/Mt Victoria视线和Devonport街景的影响。专家小组可以批准或拒绝申请，也可能要求开发商修改方案，并附加建筑高度、施工管理、交通和历史保护等条件。因此，将这次决定理解为项目已经获批，并不准确。
Devonport究竟需要怎样的发展？
这场争议看似围绕几栋建筑有多高，背后却是奥克兰许多成熟社区都会遇到的问题。Devonport有稳定的渡轮服务，与市中心联系方便。从城市规划角度看，在公共交通和商业设施已经相对成熟的地区增加住宅，比继续向城市外围扩张更加合理。但Devonport吸引居民和游客的原因，也在于它长期保留下来的低层街道、历史商铺、海滨环境，以及Takarunga/Mt Victoria形成的独特背景。开发规模一旦处理不当，即使保留部分旧建筑的立面，也可能改变整个街区的尺度和气质。
历史保护同样不能回避资金问题。老建筑需要维修，空置商铺需要重新使用，镇中心也需要足够的人流和消费。完全拒绝开发，未必能让历史建筑得到更好的保护；但为了获得投资而接受过高、过大的建筑，也可能让需要保护的环境失去原有价值。Devonport Lanes能否找到这个平衡点，接下来将由专家小组判断。
这项决定影响的不只是Devonport。随着快速审批机制被更多大型项目采用，类似的争论还可能在奥克兰其他成熟社区出现：住房和投资应该增加到什么程度？历史街区又应该为城市发展作出多少改变？Devonport Lanes已经迈过第一道门槛，但距离最终获批仍有一段路。对于这座百年海滨小镇来说，真正需要决定的并不是要不要发展，而是未来的Devonport，应该发展成什么样子。