卖房高于买入价，就真的赚了吗？新西兰房产“盈利门槛”已拉长至10.4年

一套房买入时花了80万纽币，几年后以85万纽币卖出，算不算赚了5万？单看成交价格，答案似乎是肯定的。但如果再算上这些年支付的贷款利息、地税、保险、维修费、律师费和中介佣金，最后的结果可能完全不同。

Cotality最新发布的《Pain & Gain Report》显示，今年第二季度，新西兰约13%的转售房产低于原购入价成交，比例达到2012年末以来最高。换句话说，今年4月至6月，每八套转售房产中，约有一套出现了账面亏损。不过，报告中更值得关注的，是卖家的持有时间。

数据显示，第二季度实现账面盈利的卖家，持有房产的中位时间达到10.4年，是Cotality自上世纪90年代中期开始追踪这项数据以来最长的一次。相比之下，亏损卖家的中位持有时间只有约四年。这并不代表所有房产都必须持有10.4年才能赚钱，但它至少说明了一件事：在经历2021年房价高峰及之后数年的调整后，短期买入、几年后出售并轻松获利，已经变得越来越困难。

87%的卖家账面盈利，实际情况未必如此

从另一个角度看，第二季度仍有87%的转售房产高于买入价成交。这说明市场虽然疲软，但还没有出现大规模被迫抛售的情况。

Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为，这一轮楼市调整相对缓慢，并不像全球金融危机后那样急剧恶化。近年来更严格的贷款审批，以及就业市场仍具有一定韧性，可能减少了必须马上出售房产的业主人数。不少卖家如果无法接受目前的价格，仍可以选择暂时不卖，继续等待市场变化。这也是为什么房价虽然承压，却没有出现断崖式下跌。问题在于，Cotality所说的“盈利”，只是出售价格高于购入价格，并没有计算房主持有房产期间的其他支出。

一套房持有十年，期间要支付的可能包括数十万纽币贷款利息、不断上涨的Council rates、房屋保险、日常维修和装修费用。出售时，还要支付律师费和房产中介佣金。如果把通胀也考虑进去，即使卖价比买入价高出一截，也不一定代表房主真正赚到了钱。新西兰房地产投资者联合会发言人Matt Ball因此指出，扣除所有持有及交易成本后，真正亏损的卖家比例，很可能远高于报告显示的13%。

当然，这也不是说房地产不再值得长期持有。对于十多年前买入的房主来说，过去十年的房价涨幅通常足以覆盖大部分成本。但对于2020年至2021年前后高位入市、又需要在近期出售的业主来说，情况就完全不同。他们不仅没有经历足够长的升值周期，还赶上了贷款利率上升、保险和地税上涨。如果此时因为工作变动、家庭关系变化或财务压力必须出售，就很容易成为这轮市场调整中受影响最大的一群人。

奥克兰每五套转售房产，约有一套亏

主要城市中，奥克兰和惠灵顿的情况最为明显。今年第二季度，奥克兰有20.9%的转售房产低于原购入价成交，相当于每五套中约有一套亏损。惠灵顿的比例也达到18.4%。两个城市亏损交易的中位损失均为8.5万纽币，高于全国约6万纽币的水平。当前市场的真正压力，集中在买入时间较晚、贷款比例较高、持有时间较短的业主身上。这也意味着，同一个市场中，不同卖家的感受可能完全相反。十年前买入的人，现在可能只是少赚一些；在高峰期买入的人，则可能面对首付款缩水，甚至出售后仍不足以覆盖相关成本。

超过3.3万套房等待买家

卖家越来越难以顺利退出，与市场上持续累积的待售房源有关。REINZ数据显示，今年7月，新西兰共有33,252套住宅等待买家，比去年同期增加9.3%。这并不是因为大量新房突然集中上市，而是许多房产出售时间变长，旧房源不断累积，令整体库存持续增加。7月，一套房产售出的中位时间已经达到50天，比去年同期多两天。奥克兰和惠灵顿的待售库存更是连续30个月上升。

与此同时，成交量仍然疲软。Cotality和REINZ由于统计口径不同，对7月成交量的同比降幅分别给出了约6%和10%的数据，但反映的趋势相同：2026年以来，买家仍然谨慎，市场成交活动持续下降。目前的市场更像是一场买卖双方之间的拉锯。

很多卖家不愿意继续降价，宁愿把房子留在市场上等待；买家面对超过3.3万套待售房源，有更多选择，也没有必要急着作出决定。卖家等价格回升，买家等卖家让步，结果就是库存增加、销售时间延长，房价继续横向波动。REINZ公布的7月全国住宅中位价为76万纽币，同比下降0.7%。表面看，房价没有大幅下跌，但这并不代表市场已经复苏，更可能是卖家暂时不愿降价所形成的僵持。

卖家的压力，成为首次购房者的机会

对近期必须卖房的业主来说，这显然不是一个轻松的市场。但对首次购房者而言，目前的环境反而提供了更多机会。Cotality数据显示，今年7月，首次购房者占全国房产交易的比例达到创纪录的29%。

房价已经从高位回落，市场上房源充足，银行仍提供多种低首付贷款方案，KiwiSaver也可以用于首次购房。与房价快速上涨时期相比，买家现在有更多时间检查房屋状况、比较不同区域的成交记录，并与卖家协商价格和交割条件。过去，不少首次购房者担心“今天不买，明天会更贵”，容易在压力下匆忙作出决定。现在这种紧迫感已经明显减弱。

但10.4年的持有时间也为买家敲响了警钟。买房时不能只考虑能否凑够首付、是否能够承担目前的房贷，还要考虑未来几年是否可能搬家、换工作或者改变家庭计划。如果买入后很快又需要出售，即使买入价格看起来不错，也可能被中介佣金、律师费和市场波动吞掉利润。

房产仍能赚钱，但不能再只看买入价和卖出价

这轮调整并不意味着新西兰房产已经失去长期价值。第二季度仍有87%的卖家取得账面收益，持有十年以上的房主，大多仍有一定的资本增值。但过去那种“买房后等几年，出售时自然会赚钱”的预期，正在被现实打破。当盈利卖家的中位持有时间达到10.4年，当奥克兰每五套转售房产中约有一套低于买入价成交，当全国超过3.3万套住宅仍在等待买家，房地产作为长期资产的特点正变得越来越明显。今后判断一套房是否赚钱，不能只用卖出价格减去买入价格，还要把利息、地税、保险、维修、交易费用和通胀一并计算在内。

对于卖家来说，持有时间不够长，市场未必会留下足够的利润；对于买家来说，现在确实有更多选择和议价空间，但真正需要考虑的不只是“今天买得是否便宜”，而是如果房价几年内没有明显上涨，自己是否仍有能力继续持有。这或许才是“10.4年”这个数字带给新西兰购房者最现实的提醒。

你认为，在计算贷款利息、地税、保险、维修及交易成本之后，新西兰房产还是一项值得长期持有的投资吗？