500万纽币才能入场，29%豪宅仍受限制：新西兰“黄金签证”为何只热了奥克兰和皇后镇？
新西兰重新向部分海外高净值人士打开住宅市场后，豪宅经纪人原本期待迎来一批新的国际买家。
新西兰重新向部分海外高净值人士打开住宅市场后，豪宅经纪人原本期待迎来一批新的国际买家。但几个月过去，市场出现的情况却是：符合条件的交易主要集中在奥克兰和皇后镇，许多地方城市几乎没有分享到这股需求。原因在于，根据“积极投资者Plus签证”（Active Investor Plus Visa，简称AIP，也被称为“黄金签证”）的相关规定，符合条件的海外投资者可以在新西兰购买一套价值至少500万纽币的住宅，但房产不能属于敏感土地，否则仍需获得额外批准或具备其他符合要求的居留身份。500万纽币才能入场，已经将绝大多数住宅排除在外；即使价格达标，房产还可能因为土地面积、位置或边界问题被认定为敏感土地。
来自Bayleys的最新研究显示，在其分析的652套500万纽币以上住宅和生活方式房产中，约29%可能涉及敏感土地。换句话说，黄金签证买家即使准备好了500万纽币以上的预算，仍有近三成高端房源无法直接购买。
政策的大门虽然已经打开，但真正可供选择的房产，远没有表面看起来那么多。
29%的豪宅为什么仍然买不了？
Bayleys分析了2026年6月期间，新西兰全国挂牌价格超过500万纽币的Lifestyle房产，并按照最可能涉及的几类敏感土地标准进行判断。
结果显示，约20%的房源属于面积超过5公顷的非城市土地，11%位于可能涉及敏感土地规定的海洋或沿海地区，另有3%位于指定岛屿上并超过相关面积门槛。由于部分房产同时触及多个条件，各类别数据存在重叠。敏感土地的判断也不像“是不是海景房”这么简单。
例如，一套房产临海或拥有海景，并不代表它一定属于敏感土地。监管部门还需要判断房产边界与潮汐边界的具体位置关系。湖床、自然保护用地、由新西兰环保部管理的保护区，以及与这些土地相邻的物业，也可能受到不同面积标准的限制。正因为规则具有较强的技术性，仅凭房产广告中的“滨水”“临湖”或“生活方式物业”等描述，往往无法确定海外买家是否具备购买资格。买卖双方通常需要律师或专业顾问审查产权、土地面积和边界，有时还需要技术专家出具证明。
不过，29%这个数字也需要准确理解。它并不是说新西兰所有豪宅中有29%不能出售，而是指Bayleys研究的652套、挂牌价格超过500万纽币的房产中，约29%可能涉及敏感土地。对每套房产进行详细审查后，最终结果仍可能有所不同。而且，大多数500万纽币以上住宅的买家仍是新西兰公民，包括居住在海外的新西兰人，敏感土地限制通常不会影响他们。真正受到限制的，是希望通过黄金签证进入市场的海外投资者。
政策覆盖全国，房源却集中在两个市场
与敏感土地相比，500万纽币的统一价格门槛，可能才是造成地区差异的更直接原因。OneRoof对今年挂牌房源的分析显示，新西兰共有463套500万纽币以上住宅上市，其中324套位于奥克兰，占总数近七成；奥塔哥有78套，主要集中在皇后镇湖区。两地合计已有402套，占全国相关房源的绝大多数。
其他地区的选择明显减少：丰盛湾只有21套，坎特伯雷13套，怀卡托11套；北地、惠灵顿、霍克斯湾和马尔堡都只有个位数。截至报道发布时，已有25套住宅通过AIP计划售出，其中大多数位于奥克兰和皇后镇湖区。这意味着，政策虽然向全国开放，但真正拥有足够房源、能够形成市场规模的，仍然是新西兰房价最高的两个地区。
奥克兰拥有成熟的高端住宅区、公寓市场、商业资源和国际交通网络；皇后镇则凭借自然景观、度假属性和国际知名度，长期吸引海外高净值人士。两地不仅500万纽币以上房源更多，也有相对充足的不涉及敏感土地的物业可供选择。黄金签证买家最终集中到这两个市场，与其说是个人偏好的偶然结果，不如说是现行规则筛选后的必然选择。
在地方城市，300万纽币已经可以买到顶级住宅
500万纽币在奥克兰可以买到一套高端住宅，但在新西兰许多地方城市，这个价格可能已经超出当地住宅市场的最高纪录。Property Brokers董事总经理Guy Mordaunt以北帕默斯顿为例指出，当地住宅最高成交价约为370万纽币。在Taumarunui、Wairoa或Waimate等城镇，150万纽币可能已经可以买到带游泳池和网球场的豪宅。
在这些地区，有购买能力的海外投资者并非完全没有兴趣，但符合500万纽币门槛的房产实在太少。即使偶尔出现，这些房产也往往因为占地较大、位于乡村或靠近海岸，更容易被纳入敏感土地范围。Bayleys的数据反映出这种差异。其估算显示，奥克兰500万纽币以上房源中，约30%可能涉及敏感土地；奥塔哥的比例仅为14%。相比之下，北地为80%，霍克斯湾为75%，吉斯伯恩、尼尔森、马尔堡和西海岸在此次样本中的比例均达到100%。
不过，部分地区的500万纽币以上房源数量很少，因此100%并不一定代表当地存在大量受限豪宅，更可能说明样本中的少数高价房产恰好都触及了相关规定。这也揭示了现行政策中的矛盾：房价越低的地区，达到500万纽币的房产往往越大、位置越特殊，也越容易受到敏感土地规定限制。
500万纽币门槛是否应该因地区而异？
Bayleys洞察部门负责人Chris Farhi建议，奥克兰和奥塔哥继续维持500万纽币门槛，其他地区则可以考虑降至200万或300万纽币。支持者认为，统一门槛忽略了新西兰不同地区之间巨大的房价差异。在奥克兰，500万纽币以上的房源并不罕见；在部分地方城市，一套300万纽币住宅可能已经属于当地最顶级的房产。如果其他地区的门槛降至200万或300万纽币，黄金签证买家的选择范围将明显扩大，也可能让国际资本从奥克兰和皇后镇流向丰盛湾、怀卡托、坎特伯雷及其他地方市场。对于希望出售高端住宅的地方业主来说，增加一批具备购买能力的海外买家，无疑具有吸引力。支持放宽政策的人也希望，高净值人士迁入地方城市后，能够带动当地消费、商业投资和就业。但地区差异化门槛同样会带来新问题。
不同地区应该采用200万还是300万纽币？门槛应按照行政区划、房价中位数，还是高端住宅成交纪录确定？当市场价格变化时，标准是否需要定期调整？更复杂的规则又会不会增加监管成本，并为买卖双方带来新的不确定性？Oliver Road董事总经理Cam Winter坦言，500万纽币确实是一项较为生硬的“一刀切”标准，但如果改为不同地区采用不同门槛，如何制定、计算和监管，也会变得更加复杂。
更需要讨论的是，降低门槛究竟会促进地方经济，还是主要推高地方高端住宅的竞争和价格。
吸引国际资本，不应只看卖出了多少套豪宅
从房地产行业角度看，降低地方市场的购房门槛可以扩大买家池，帮助更多高端房产完成交易。但AIP计划的目的，不应只是为豪宅市场增加海外买家。新西兰真正希望吸引的，是能够带来长期资本、商业活动、创新和就业机会的投资者。购买一套住宅可以帮助投资者在新西兰生活，却不一定意味着他们会把更多资金投入当地企业或地方经济。
因此，是否调整500万纽币门槛，不能只以豪宅成交数量作为判断标准。政府还需要衡量，高净值投资者进入地方城市后，能够为当地带来什么，以及如何避免政策变成一条单纯的海外富豪购房通道。现行规定至少守住了两条界线：500万纽币的高门槛限制了政策覆盖范围，敏感土地审查则保护了具有特殊位置、面积或公共价值的土地。但两项规定叠加后，也确实令黄金签证买家的选择高度集中在奥克兰和皇后镇。大门已经打开，资金却没有自然流向全国。新西兰接下来需要回答的，不只是该不该把地方购房门槛降至200万或300万纽币，而是希望这些海外投资者真正为国家和地方经济带来什么。您认为，黄金签证的购房门槛应该因地区而异吗？欢迎留言分享您的看法。