澳洲房市也开始降温，新西兰能否迎来“追赶窗口”？

过去几年，当新西兰房价下跌、经济增长乏力、大量人口流向澳大利亚时，澳洲房市却表现强劲，两国之间的差距一度越拉越大。

如今，情况开始发生变化。

Cotality最新数据显示，新西兰住宅价值在8月连续第五个月下降，高库存、经济不确定性和按揭利率上升，继续让买家保持谨慎。与此同时，BNZ最新发布的《Eco-Pulse》报告指出，澳大利亚经济、就业和房市也开始降温。

这是否意味着，新西兰终于迎来了缩小与澳大利亚差距的“追赶窗口”？

答案或许是肯定的，但眼下发生的并不是新西兰突然强劲反弹，而是澳大利亚原有的领先优势开始减弱。与其说新西兰正在迅速追上澳大利亚，不如说澳大利亚正在从高位向新西兰靠拢。

新西兰房价连续第五个月下跌

根据Cotality最新房屋价值指数，2026年8月，新西兰住宅价值中位数为797,944纽币，环比下降0.36%，连续第五个月下跌。过去三个月累计下降1.29%，较去年同期下降0.97%。

全国大部分地区的住宅价值都出现下跌，跌幅较大的主要是中小型地区。Horowhenua同比下降6.37%，Otorohanga下降6.15%，Carterton下降5.59%，Tararua下降4.83%，Hastings下降4.35%。

主要地区的表现则明显分化。奥克兰住宅价值同比下降2.58%，怀卡托下降0.45%，惠灵顿下降2.48%；丰盛湾上涨1.59%，坎特伯雷上涨3.24%，奥塔哥上涨2.32%。

Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为，目前的新西兰房市更接近“谨慎”，而不是“危机”。

经济前景仍有不确定性，待售房源维持高位，按揭利率又开始上升，买家没有理由急于出价。另一方面，尽管就业市场转弱，却尚未出现大范围失业，不少卖家仍有能力等待，不愿大幅降价。

结果是买卖双方继续僵持，买家慢慢挑选，卖家守住预期，成交活动放缓，房价则继续小幅下移。

Davidson指出，新西兰房价最剧烈的调整主要发生在2022年和2023年。此后的市场虽然没有再次大跌，却始终缺乏强劲反弹的动力。

澳洲房市也开始转向

如果只看新西兰，当前市场似乎仍缺少令人振奋的信号。但把视线移到澳大利亚，两国房市的相对位置正在发生变化。

BNZ在9月4日发布的《Eco-Pulse》报告中指出，澳大利亚经济增长正在放缓，就业市场开始失去动能，房价也已从高位回落。随着当地利率进一步进入限制性区间，这种趋势可能还会持续一段时间。

维多利亚州和新南威尔士州房价从今年3月开始下降，随后跌势扩大至其他州。澳大利亚全国房价目前已较近期高点下降3.6%。NAB预计，本轮全国房价从高点到低点的跌幅可能达到7%。

澳大利亚经济也在减速。其第二季度GDP同比增长2.1%，但BNZ预计，到今年年底，增速可能降至1.5%左右。较高利率、房价下跌、家庭收入增长放缓和财政刺激减弱，都在压制消费。

相比之下，新西兰经济在经历2024年的深度低迷后，年增长率已恢复至约1.5%。BNZ认为，如果复苏大致符合预期，新西兰经济增速可能在2027年年中超过澳大利亚。

不过，增长速度更快并不等于经济实力已经追平。新西兰只是从较低的起点恢复，过去几年形成的差距仍然存在。

一边高出14%，一边仍低15%

两国房价所处的位置，同样不能简单比较。

尽管澳大利亚全国房价已较近期高点下降3.6%，但仍比疫情时期的高点高约14%。新西兰房价经过深度调整，目前仍比2021年高点低约15%。

换句话说，澳大利亚是在一轮明显上涨后从高位回落，新西兰则是在大幅调整后继续低位徘徊。两国房价都在下降，但基础并不相同。

BNZ指出，以纽币计算，新南威尔士州、西澳大利亚州和昆士兰州的住宅价格中位数，目前都已明显高于新西兰所有地区。

这种情况在几年前并不常见。2022年，除新南威尔士州外，澳大利亚其他州的住宅价格中位数均低于新西兰全国水平。此后澳洲房价持续上涨，加上纽币兑澳元走弱，两国之间的房价关系被重新改写。

因此，澳洲房市开始降温，不代表新西兰已经反超。两国差距可能正在收窄，但目前主要是澳大利亚转弱，而不是新西兰迅速转强。

BNZ指出，自2021年以来，新西兰住房相对于澳大利亚的负担能力明显改善。以2010年4月为基准观察两国房价收入比的变化，澳大利亚相关指数近期已经略高于新西兰。不过，这反映的是房价收入比相对于2010年的变化幅度，并不代表两国当前绝对负担能力已经完全逆转。

新西兰按揭压力尚未完全显现

利率是决定两国房市下一步走势的关键。

截至今年6月，澳大利亚现有住房贷款的平均利率约为6.2%，新西兰约为4.8%。澳大利亚浮动利率贷款占比较高，因此央行加息能够较快传导至家庭还款账单，不少借款人已经承受较高利率压力。

新西兰更多借款人使用固定利率贷款，OCR变化传导至实际还款成本需要更长时间。随着较低固定利率贷款陆续到期，未来会有更多家庭以更高利率重新固定贷款。

新西兰央行日前将OCR上调25个基点至2.75%。BNZ预计，央行接下来可能采取更渐进的方式加息，最终在明年5月将OCR推高至3.75%。这只是BNZ的预测，并非央行已经确定的利率路径。

这也解释了为什么即使房价低于高点、市场房源充足，买家仍没有急于入场。房价下降可以降低首付款门槛，但如果贷款成本上升，每月还款压力未必会同步减轻。

人口继续西移，但速度可能放缓

澳大利亚较强的就业市场，一直是吸引新西兰人口西移的重要原因。

目前澳大利亚失业率约为4.4%，低于新西兰的5.6%。截至6月的一年，澳大利亚可比较的劳动力成本增长3.2%，新西兰只有2.0%。

更好的就业机会和更高的工资增速，持续吸引新西兰人前往澳大利亚。2024年，新西兰净流向澳大利亚的人数约为32,000，创11年来新高。

不过，BNZ认为，两国就业差距也可能逐渐缩小。新西兰失业率或已接近本轮高点，澳大利亚失业率则可能在2027年升至接近5%。

在这种情况下，未来12个月新西兰净流向澳大利亚的人数可能降至约20,000。这并不代表新西兰人将大规模回流，但有望减轻人口持续外流对本地消费、企业招聘和住房需求的压力。

“追赶窗口”真的出现了吗？

从经济增速、就业、房价、利率和人口流动来看，新西兰与澳大利亚之间的差距确实可能进入收窄阶段。

澳大利亚经济正在减速，房价已经从高位回落，就业市场也出现降温迹象；新西兰经济虽然仍然疲弱，却可能已经越过最困难的阶段。

但这种“追赶”更像是相对位置的重新调整，而不是新西兰房市即将迎来一轮快速上涨。

Cotality最新数据仍显示，高库存、买家观望和按揭利率上升正在压制市场。BNZ预计，新西兰全国房价从现在到2027年底可能仅小幅上涨约3%。如果这一预测成立，接下来的复苏更可能是缓慢企稳，而不是强劲反弹。

对于准备自住的买家来说，目前房源充足、竞争有限，可能拥有更大的选择和议价空间，但偿还能力仍应按照较高利率审慎计算。对于卖家来说，如果没有迫切出售的压力，则可能需要接受更长的销售周期，并对售价保持现实预期。

澳洲房市降温，的确为新西兰缩小两国差距创造了一个窗口。但真正决定新西兰房市能否走出低迷的，仍是本地就业能否稳定、人口外流能否放缓，以及按揭利率上升后，家庭是否仍有足够的购买力。

当澳洲房市从高位回落、新西兰房价继续在低位徘徊，你认为这是新西兰买家的特殊入场窗口，还是更高按揭成本全面到来前的短暂平静？