年薪30万也能申请5%首付：首次置业者迎来捷径，还是高杠杆陷阱？

年收入接近30万纽币，仍然可以在政府支持下，只支付5%的首付购买第一套住房？

这听起来不像传统意义上的住房援助政策，却可能成为新西兰首次置业市场近年来覆盖面最大的一次门槛调整。

国家党日前宣布，如果赢得大选，将大幅放宽First Home Loan首次置业贷款计划，把申请人的收入上限统一提高至30万纽币。无论一人、夫妻、伴侣还是朋友共同买房，都将适用同一个收入标准。

对不少收入不错、却始终攒不够首付的年轻人而言，这可能是一条提前“上车”的捷径。但当买家只投入房价5%的自有资金，其余95%依靠贷款时，更高的债务、额外的保险成本和潜在的负资产风险也将随之而来。

 

从15万提高至30万，谁将获得资格？

 

目前，由Kāinga Ora管理的First Home Loan计划，允许符合条件的首次置业者只支付最低5%的首付。贷款由参与计划的银行及其他贷款机构发放，并获得政府支持。

现行计划规定，没有受抚养人的单人申请者，过去12个月税前年收入不得超过9.5万纽币；多人共同申请，或有受抚养人的单人申请者，合计收入不得超过15万纽币。

这些门槛自2022年以来没有调整。国家党认为，随着工资、房租和生活成本上涨，原有标准已经把大量具备还款能力、却没有足够首付的首次置业者排除在外。

如果新政策落实，收入上限将统一提高至30万纽币。这意味着，一名年薪10万纽币的初级医生、一对分别年薪8.5万和7.8万纽币的电工与教师，或者两名各自年薪7.7万纽币的警员，都可能重新获得申请资格。

国家党住房事务发言人Chris Bishop表示，首次置业者的平均税前年收入约为14.6万纽币，意味着大约一半首次置业者已经超过现行15万纽币的家庭收入门槛。

对于同时承担房租、食品、交通和育儿费用的年轻家庭来说，15万纽币的年收入听起来不少，但要积累相当于房价20%的首付，仍可能需要很多年。

 

政策帮助的是“收入不低、资产不足”的家庭

 

把收入上限提高至30万纽币，也改变了这项计划的政策定位。

Infometrics董事总经理Gareth Kiernan估计，大约46%的家庭年收入超过15万纽币，但九成以上家庭的年收入可能仍低于30万纽币。这意味着，新门槛可能让绝大多数首次置业家庭都满足基本收入条件。

新政策真正瞄准的，是一批“高收入、低资产”的购房者：他们拥有稳定工作，理论上能够偿还房贷，却因为进入职场时间不长、承担高额房租，或者得不到父母资助，迟迟无法攒够首付。

两个收入相近的家庭，其中一个能够得到父母提供的十几万纽币，另一个只能依靠自己储蓄，进入房市的时间可能相差多年。5%首付计划，可以在一定程度上缩小这种家庭财富差距。

但符合计划的收入标准，不等于银行一定会批准贷款。贷款机构仍会审查收入稳定性、日常支出、信用记录及其他债务，并测试申请人在较高利率下能否继续还款。

因此，新政策解决的主要是“存不够首付”，而不是“借不起房贷”。

 

少付12万首付，意味着多背12万房贷

 

假设一套住房售价80万纽币，按照20%的传统首付计算，买家需要准备16万纽币；如果首付只需5%，则只需准备4万纽币，两者相差12万纽币。

对于每年能够存下3万纽币的家庭，这可能意味着提前四年左右进入房市。

但少准备的12万纽币并没有消失，而是转化成了更高的贷款。20%首付需要借款64万纽币，5%首付则需要借款76万纽币。买家不仅要偿还额外的12万本金，还要为这部分贷款支付长期利息。

此外，First Home Loan借款人目前还需承担相当于贷款金额1.2%的贷款保险费。以76万纽币贷款计算，这笔费用约为9120纽币；如果贷款50万纽币，则约为6000纽币。

这项成本过去由政府和借款人共同承担，但2025年预算调整后，借款人需要承担全部费用。因此，5%首付并不等于低成本买房。它减少的不是住房总成本，而是等待购房的时间；原本发生在买房前的储蓄压力，被转化成买房后持续多年的债务压力。

 

哪些购房者受益最大？

 

专家认为，新政策最可能帮助两类人：一类是生活在高房价地区、收入不错但首付追不上房价的购房者；另一类是正在支付高额租金、已经具备一定房贷偿还能力的家庭。

Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为，奥克兰、皇后镇和陶朗加等高房价市场的买家可能受益最大。即使房价经历调整，这些地区普通住宅的20%首付仍可能达到十几万甚至二十多万纽币。

不过，租得起一套房并不代表一定养得起一套房。除了每周偿还贷款，业主还要承担地税、保险、维修保养及利率变化等成本。购房者不能只比较房贷与租金，更需要评估长期现金流。

 

会不会再次推高房价？

 

扩大低首付贷款计划，难免引发房价是否会被再次推高的担忧。

多数专家认为，这项政策短期内不太可能单独引发一轮明显上涨。Davidson估计，目前约50%至60%的首次置业者已经通过其他渠道，以低于20%的首付进入市场。因此，新政策不是从零开始打开一道闸门，而是扩大现有低首付市场中的政府支持范围。

同时，目前市场挂牌房源和新建住宅选择较多，银行仍会严格审查偿债能力，贷款保险费也会抑制部分需求。

国家党预计，扩大资格可能令计划规模翻倍，每年增加约400万至600万纽币财政成本。该计划及其前身已经帮助超过3.3万户家庭买房；2025年7月1日至2026年4月30日，超过7700份申请获得批准。

不过，“获批申请”“实际发放贷款”和“完成购房”属于不同统计口径，不能简单进行比较。

如果未来房贷利率下降、市场库存收紧，而计划覆盖范围又大幅扩大，新增购买力仍可能推高入门级住房的竞争，特别是在奥克兰等市场。任何刺激需求的政策，如果没有住房供应同步增长，都可能有一部分效果转化为更高的成交价格。

 

5%首付背后，负资产风险有多大？

 

低首付能够让购房者更早入场，却也意味着他们抵御房价下跌的安全垫非常薄。

一套价值80万纽币的住房，5%首付只有4万纽币。如果房价下跌5%，账面价值就会减少4万纽币，理论上足以抹去买家最初投入的全部首付。如果再考虑中介费、律师费等出售成本，实际安全垫更小。

新西兰在2021年至2023年经历了明显的房价调整。Simplicity首席经济学家Shamubeel Eaqub指出，经过通胀调整后的实际房价曾较高点下跌接近30%，说明房价并非只会上涨。

但负资产并不等于业主会立即失去住房。只要借款人能够继续还贷，也不需要在市场低谷出售，房价下跌主要是账面问题。真正危险的组合，是高杠杆、收入中断、利率压力与被迫出售同时出现。

Kiernan还担心，政府支持的First Home Loan不完全受普通贷款价值比限制约束。当收入上限扩大至30万纽币后，计划可能在一定程度上削弱央行限制高比例贷款的效果。

Davidson则认为，房价已经经历了一轮较大调整，当前的负资产风险没有房价高峰期那么突出。不过，这不代表风险已经消失，只是可能在未来另一个房地产周期中重新出现。

 

从66%回到74%，仅靠5%首付还不够

 

国家党的长期目标，是把新西兰住房拥有率从目前约66%提高至历史高位附近的74%。

扩大First Home Loan可以帮助部分年轻人更早拥有住房，却不足以独自实现这一目标。房价相对于收入过高、租金和生活成本挤压储蓄、住房供应不足、建筑成本上升，以及收入和就业不稳定，都会影响住房拥有率。

这项政策也具有明显的选举背景。联合政府在2024年取消了First Home Grant。该补助过去向符合条件的首次置业者提供现金支持，购买现有住房最高可获5000纽币，购买新建住宅最高可获1万纽币。

国家党认为，现金补助过于宽泛，而低首付贷款可以更直接地解决首付障碍。工党党魁Chris Hipkins则表示，放宽贷款资格本身是不错的政策，但批评国家党两年前削减首次置业支持，如今临近大选才重新关注这一群体。

需要强调的是，这项计划目前仍是国家党的竞选承诺，尚未正式实施，最终规则和实施时间仍取决于选举结果及后续政策文件。

对许多年轻人而言，拦在住房大门之外的，确实可能不是每个月还不起贷款，而是始终攒不够第一笔首付。扩大First Home Loan能够帮助他们跨过这道门槛，却无法消除房价、利率和收入变化带来的风险。

它可能让一部分首次置业者提前数年拿到新家的钥匙，但钥匙背后，是一笔更大、期限更长的贷款。

新政策最终会成为通往住房拥有率回升的阶梯，还是让更多家庭走上高杠杆的斜坡，不能只看“5%首付”这个诱人的数字，更要看购房者是否真正具备长期偿债能力，以及新西兰能否在扩大购房需求的同时，继续提供足够且可负担的住房。