重磅官宣！新西兰500万纽币“黄金签证”正式纳入大型Build-to-Rent，12月起开放

【奥克兰讯】9月8日，新西兰政府正式宣布，Active Investor Plus Visa（AIP，通常被称为新西兰“黄金签证”）Growth 增长类将建造出租型住宅（Build-to-Rent）纳入投资选项，新政策将于2026年12月实施。

增长类的门槛没有变：最低投资额仍为500万纽币，最低移民投资期仍为3年。变化在于，符合条件的投资人今后可以把Build-to-Rent纳入整体投资配置。

看起来只是“多了一个投资选项”，但这次调整同时牵动了投资移民、住房供应和建筑业，也为新西兰仍处早期阶段的Build-to-Rent市场打开了新的长期资本入口。

 

先说最容易被误解的一点：海外投资普通住宅投资并没有回来

 

政府这次给出的边界非常清楚：Build-to-Rent投资只能通过Invest New Zealand批准的管理基金进行，不能由投资人直接投资Build-to-Rent开发项目；申请人及其家庭成员，也不能入住由其投资资金支持的Build-to-Rent项目。而且，投资只开放给黄金签证的申请人，并不是所有海外投资人。

项目方面，政府开放的是一种经过基金审核、以长期出租和专业运营为核心的大型出租住宅资产。项目本身要符合Build-to-Rent要求，承接投资的基金也要先获得批准。门槛不是降低了，而是多了一条更明确、更机构化的投资路径。

 

为什么政府此时把Build-to-Rent放进500万纽币增长类？

 

移民部长Erica Stanford表示，AIP的目标，是吸引有经验、能够对新西兰经济作出实质贡献的投资者；增长类尤其强调支持经济增长、创新和生产力。Build-to-Rent加入后，投资人多了一个选择，但资金仍然要通过管理基金进入，从而保留对投资管理和项目交付的监管。

从数据看，AIP本身正在快速升温。自2025年4月改革以来，政府已经收到超过900份申请，已批准及处于投资流程中的资金总额约50亿纽币，其中超过80%的申请都选择了增长类。

住房部长Chris Bishop则把重点放在住房供应。他指出，新西兰需要更多“专门为租户而建”的长期租赁住房。让有经验的国际投资者通过Build-to-Rent把资本投入新西兰，可以帮助增加租赁住房供应，也给租客更多选择。

建筑与建设部长Simon Watts的说法更直接：投资政策和建筑政策应该朝同一个方向走：吸引资本、支持建筑业，并把资金真正转化成新西兰需要的住房。

 

那么，什么才是真正的Build-to-Rent？关键不是“出租”，而是“规模 + 长期”

 

Build-to-Rent在英国、澳大利亚、美国等市场已经是成熟的资产类别，但在新西兰仍然比较新。它和普通投资房最大的区别，不是“卖不掉的房子打包出租”，而是整个项目从设计、建设到运营，本来就是为了长期出租而存在，统一规划，整体打造。

新西兰目前已经形成了一套比较清楚的Build-to-Rent制度框架。以现行税务和租赁规则为例，一个Build-to-Rent开发通常需要至少20套住宅；符合规则的房东还必须向每一位租户提供10年固定期限租约的选择。

20套，是“规模”；10年租约选择，是“长期”。这两个数字已经很能说明Build-to-Rent和普通出租住宅的区别。

在实际项目中，Build-to-Rent通常还会由专业运营机构统一管理，选址往往靠近购物中心、核心公共交通节点，并配置健身房、住户休息区、共享空间、现场维护等公共配套。它的逻辑是一开始就把住房当成长期运营的居住服务产品。

2025年的海外投资制度改革也沿着同一方向，为20套或以上、持续用于出租的大型租赁住宅建立了专门路径。法律细节很多，但核心是新西兰正在把Build-to-Rent当成一个独立、长期、规模化的住宅资产类别来对待。

 

这不是一项孤立政策：新西兰正在连续给Build-to-Rent“开绿灯”

 

过去几年，新西兰对Build-to-Rent的支持已经从税务、租赁规则一路延伸到海外投资制度，如今又纳入投资移民AIP增长类。政府希望用长期资本去支持长期租赁住房。

9月3日，Chris Bishop在Constructive 2026大会上再次表示，新西兰已经向全球释放明确信号：“欢迎商业投资，也欢迎Build-to-Rent投资”。

按照Property Council的数据，目前新西兰约有2,500套Build-to-Rent住宅已经投入使用，约1,400套正在建设，另有约4,400套处于规划或开发阶段。在政策持续支持的情况下，未来十年潜在新增规模可达到约25,000套。

这组数字也说明，和英国、澳大利亚等成熟市场相比，新西兰Build-to-Rent现在仍然很小。对长期资本而言，这既意味着市场还在起步，也意味着未来的增长空间仍然很大。

 

政策落地后，会给市场带来什么变化？

 

第一，租赁市场有望增加一批真正长期、稳定的住房供应。Build-to-Rent规模起来以后，市场上增加了长期稳定的出租房供应。政府过去推动Build-to-Rent时，也多次把增加供应、缓解供应不足作为重要目标。旨在推动未来新西兰未来租房市场的向机构化的转型。

第二，对建筑行业是一个明显的正面信号。在传统房地产市场处在谷底的当下，蓬勃发展的Build-to-Rent 转型在密集的政策鼓励下，有机会通过长期机构资本推动项目开工，给建筑业带来新的订单、就业和投资。这无疑是新西兰建筑行业的一剂强心针。

更重要的是，这批新增住房主要进入长期租赁市场，而不是建成后集中变成待售库存。因此，它对现有住宅销售市场和房价的直接冲击相对有限，政策重点更多是“增加租赁供应”，而不是“增加可售房源”。

第三，Build-to-Rent并不是新西兰独有的做法。在英国、澳大利亚、美国等成熟市场，机构投资者、养老金和大型基金参与长期租赁住宅已经非常普遍。它不是解决住房问题的唯一答案，但已经成为很多国家增加租赁供应、改善租住体验的重要工具之一。

 

对500万纽币投资人来说：选择变多了，但真正的门槛并没有变低

 

Build-to-Rent纳入黄金移民增长类后，在众多高质量风投基金、私募基金、与其他高风险投资选项中，海外投资人确实多了一种具有实体资产基础、长期租金收入和专业管理属性的投资选择。但这和普通房地产投资仍然有很大距离。

基金要先获得Invest New Zealand批准，项目要真正符合Build-to-Rent的长期运营特征，投资结构还要满足AIP要求。未来具体能进入这一通道的项目数量，最终取决于基金资质、项目规模、治理能力、交付能力以及后续细则。

所以，真正稀缺的并不是一个项目叫不叫“Build-to-Rent”，而是它能不能同时满足“基金获批、项目够大、运营够长、管理够专业”这几道门槛。

随着政策在2026年12月正式实施，市场下一步最值得关注的，就是Invest New Zealand和Immigration New Zealand将如何进一步界定获批管理基金、Build-to-Rent项目资格、投资结构，以及长期持有和运营要求。

 

资料来源：新西兰政府Beehive 2026年9月8日政策公告、Chris Bishop于Constructive 2026的住房政策讲话、Immigration New Zealand、Inland Revenue、Tenancy Services及新西兰相关Build-to-Rent立法。