花掉1.8万仍被邻居签名卡住：最高法院确认Cross-lease“否决权”边界

在新西兰拥有一套Cross-lease房产，并不意味着业主可以完全自主决定如何改建。扩建房屋、增加露台，甚至只是将一间早已存在的阳光房补进产权图，都可能需要邻居签字。一旦对方拒绝、拖延或长期居住海外，普通的房屋改造就可能演变成一场耗时数年、花费数万纽币的法律纠纷。

新西兰最高法院近日就一宗发生在奥克兰Remuera的Cross-lease纠纷作出决定，拒绝败诉一方继续上诉，并确认案件应返回仲裁程序。这一决定再次明确：Cross-lease业主有权维护自己的合法利益，但这种权利并非不受限制。拒绝邻居的改建申请是否合理，必须结合工程的实际影响和双方利益判断。

Remuera邻居纠纷打了五年

最高法院9月11日作出的决定，涉及Remuera区Waiatarua Road同一Cross-lease产权下的两套住宅。2018年，业主Sue Lynn Liow和Sai Hoe Tan拆除一座较小的无顶露台，随后新建一座24.6平方米的有顶露台，并朝邻居住宅方向增加了另一座较低的无顶露台。

根据高等法院此前的判决，他们进行这些工程时，并未事先取得邻居Brett Martelli和Susannah Keith的同意。2021年，Martelli和Keith也提出改建计划，包括将现有114.5平方米的住宅扩建约54平方米，修建一个27.2平方米的游泳池，并增加28.8平方米的露台。

虽然工程都位于他们的专属使用区域内，Liow和Tan仍拒绝给予同意，双方随后进入仲裁。仲裁员最初认为，这一拒绝并非不合理。其判断沿用了此前一项高等法院口头裁决的思路：只有当改建能给申请方带来“重大利益”，同时对邻居造成的损害仅属“微不足道”时，拒绝同意才可能被认定为不合理。

这意味着，即使改建只带来很轻微的影响，也可能成为否决理由。例如施工人员临时使用共用车道、扩建部分在冬季给车库投下一些阴影，甚至孩子可能在新露台上拍球。高等法院其后认为，“重大利益”和“微不足道的损害”不应继续作为法律判断标准，并将案件发回仲裁员重新审理。Liow和Tan不服高等法院裁决，向上诉法院提出上诉。今年4月，上诉法院驳回其上诉。两人随后申请将案件提交最高法院审理，但最高法院拒绝给予上诉许可。

“我不同意”不等于一定不能改

最高法院承认，由于Cross-lease在新西兰十分普遍，本案涉及的问题具有广泛的商业意义和公共重要性，但认为Liow和Tan提出的理由不足以支持再次上诉。最高法院认可上诉法院的判断方式：拒绝给予同意是否“不合理”，最终必须根据每宗案件的具体事实决定。法院需要考虑的是，在特定Cross-lease安排下，兼顾所有业主的利益，一名合理的产权相关方是否可能作出同样的拒绝决定。

最高法院并未直接批准Martelli和Keith的改建，也没有命令Liow和Tan必须签字。案件将返回仲裁，由仲裁员按照新的标准，重新判断拒绝同意是否合理。法院还判令Liow和Tan向Martelli和Keith支付4850纽币诉讼费用。Martelli本人是一名律师。他表示，这项决定结束了持续五年的复杂上诉程序，而事情最初不过是申请改建自己的家庭住宅。花掉1.8万，仍差一个签名。如果说Remuera案展示了Cross-lease纠纷如何一路打到最高法院，奥克兰另一对夫妇的经历，则反映了普通业主在现实中的无力感。

Jarred和Jorja Jaksic六年前购买第一套住宅时，已经知道房屋二楼有一间未完成相关产权手续的阳光房。这间阳光房在他们买房前已经存在，却没有被正确纳入Cross-lease产权所附的flats plan。Flats plan是由测量师绘制、附在产权文件上的正式图纸，用于显示各栋建筑的轮廓、专属使用区域及公共区域。如果扩建改变了建筑外部尺寸，通常需要更新图纸，并取得其他Cross-lease业主及相关抵押银行的同意，再提交新西兰土地信息局LINZ登记。

如今，Jaksic夫妇育有一名一岁女儿，希望出售现有住宅，搬到更适合孩子成长的地区。为了减少出售及买家贷款时可能遇到的问题，他们决定将阳光房正式纳入flats plan。两人为测量、图纸和法律工作投入约1.8万纽币。最后只差邻居Haiyan “Heidi” Chen的签名，便可以向LINZ递交文件。然而，将近两年过去，他们仍未拿到签名。

邻居人在海外，产权更新陷入僵局

Jaksic夫妇买房时，Chen住在同一块土地上的另一套住宅内。疫情期间，她离开新西兰，目前长期居住海外，但仍是登记在册的Cross-lease业主。2024年末，夫妇二人联系Chen，希望她签署更新文件。Chen回复称，自己离开新西兰超过三年，人在海外期间无法找到律师代表她处理，因此不能提供协助。Jaksic夫妇的律师表示，即使Chen身在中国，也可以在新西兰律师或中国公证人员协助下签署文件，其客户愿意承担她合理的法律费用。

事情仍未解决，争议后来又转向Jaksic夫妇数年前进行的车道工程。夫妇二人表示，那次施工只是加宽部分区域并改善排水，没有改变flats plan或土地布局。Jarred后来咨询了一名大律师，却被问及是否考虑及时止损。对方估计，如果提交仲裁，可能还要花费约1.5万纽币。这对已经投入1.8万纽币的夫妇无力再承担这笔费用。“我们完全被困住了。因为一名甚至不住在新西兰的业主，我们无法继续向上置换房产。”Jarred说。

Chen及其律师没有就事件作出实质性公开回应。产权律师John Neverman查阅了该房产的Cross-lease文件，其中规定，业主未经相关产权方事先书面同意，不得对住宅进行结构性改动或扩建，同时明确写明：“该同意不得被不合理地拒绝。”Neverman认为，阳光房未被纳入产权图，可能构成“产权瑕疵”，但不代表所有买家或银行都会自动拒绝该房产。银行通常会结合估价、尽职调查及申请人的具体情况作出决定。他同时指出，现行制度下没有简单办法可以让Jaksic夫妇绕过邻居签名，而仲裁费用对普通家庭而言又相当昂贵。

买Cross-lease房产要查什么？