五年白涨！房价回到2020年，库存创11年高位——新西兰楼市真正的考验才刚开始？

2020年2月，新西兰还未封城，官方现金利率处于历史低位，房地产市场平稳运行。六年后的今天，最新数据显示，全国有20个居民区的房价已回到疫情前水平，另有84个居民区六年涨幅不足10%。

五年时间，市场仿佛绕了一圈。但这一次进入了一个完全不同的阶段。

20个居民区房价回到疫情前：核心板块也在调整

在过去一年成交量超过20套的926个居民区中，大多数房价仍高于疫情前水平。但有20个居民区的均值已跌破2020年2月价格，部分跌幅接近20%。

其中不乏奥克兰和惠灵顿长期被视为优质资产的成熟社区。

比如，惠灵顿Oriental Bay的均价比疫情前低18.5万纽币；奥克兰Grey Lynn比五年前低14.5万；Ellerslie低14.1万。奥克兰CBDl、Grafton、Eden Terrace等公寓密集区，在投资者需求退潮后始终未能完全恢复。

另一类调整更具结构性。Totara Park、Point England、Te Atatu Peninsula等居民区，过去几年联排别墅集中入市，供给密度显著提高。以Totara Park为例，住宅数量从2020年的约200套增至如今约500套，新建产品多为小地块、总价更低的房型，直接拉低区域均值。

价格回调，并非单纯需求萎缩，而是供应结构变化后的重新定价。

全国层面：剔除高峰，几乎零增长

全国平均房价目前为96.1万纽币，仅比2023年5月的阶段性低点94.3万高出1.9%。如果把2021至2022年的疫情高峰剔除，全国房价过去五年几乎横盘。

奥克兰的走势更具代表性。当前均价125万纽币，较2025年2月低3.5%，较2024年同期低5.4%，较2021年同期低3%。换句话说，疫情期间的涨幅已基本被消化。

与此同时，价格增长集中在可负担性较强的地区。Southland过去一个季度上涨2.5%，均价升至58.2万纽币新高；Marlborough上涨1.9%；Waitomo和Kawerau涨幅均超过4%，均价仍低于50万。

资金更加谨慎，也更加现实。

库存创11年新高：买家拥有更大主动权

如果说价格回归是第一层变化，供应增加则是更深层的信号。

2月份，Realestate.co.nz新增挂牌12,252套，同比增加7.8%，为2013年以来同期最高。网站在售库存达到36,357套，创下11年来同期新高。

新增房源增长最快的区域包括Central North Island（+25%）、Taranaki（+22.3%）、Marlborough（+21.1%）、Manawatu/Whanganui（+20.9%）。奥克兰也增长10.8%。

供应上升的同时，全国平均挂牌价仅微涨0.1%，至84.9万纽币。

房源增加，却未推动价格反弹。这意味着市场进入更长时间的博弈阶段——卖家之间竞争加剧，议价空间扩大，成交节奏放缓。

利率环境已不同

不少买家都会下意识地想：既然房价回到疫情前，是不是意味着“更划算了”？

问题在于，2020年的超低利率已经成为历史。如今即使部分地区首付门槛下降，贷款成本却远高于当年。价格看似回到起点，但融资条件完全不同。

这也解释了为什么库存高企，却没有出现明显反弹。市场缺少的不是房源，而是低成本资金。

市场没有崩盘，而是在分化

这轮调整并未出现断崖式下跌。609个有成交记录的居民区在过去一个季度仍录得上涨。Southland、Marlborough等地区创下阶段性高位；Queenstown-Lakes虽小幅回落0.7%，均价仍在212万纽币；Dunedin涨势放缓，但仍维持增长。

真正变化的，是市场内部的结构重组与周期节奏的转换。

过去的上涨更多由流动性驱动，如今的定价回归收入水平、就业状况和可负担性。高密度开发改变部分城市板块的价值模型，而区域市场因价格门槛较低获得支撑。

疫情红利消散后，新西兰楼市并未坍塌，而是回到基本面。