康拉德担心公寓停工：不能没有海外买家

自从2017年11月禁止海外买家的新政风声一出，康拉德在以往的主力市场海外市场上，几乎颗粒未收。害怕新政落地，海外买家一下子从主要购买力变成零。如果《海外投资法》修订案按照现在的条款通过，康拉德的一些项目可能会停工。

 

康拉德集团（Conrad Properties）是新西兰最大的公寓开发商，自1994年以来已开发了4300个住宅项目和零售空间。

 

海外买家是其预售成绩的主要贡献者。值得注意的是，自2013年以来，Conrad在8个项目（3个完工，5个在建）中预售了超过1685套公寓。其中728套是出售给海外投资者，占比将近一半（43%）。

 

康拉德集团（Conrad Properties）在3月5日再次提交了意见补充说明书，表达了对修订案的看法。

 

意见书中指出，康拉德支持政府立法限制海外投资者购买现房。但是他们希望政策仍然可以给海外投资者留出购买期房的空间，且不要求海外投资者在特定时间内售出。

 

新西兰最大公寓开发商特地聘请来自新西兰顶尖的商务法律事务所之一Simpson Grierson的David Cochrane操刀法案修订的意见书。

 

少了海外买家，公寓大楼盖不了

 

如果他们的海外投资者被迫在完工前出售公寓，那他们根本就不会想买。直接导致的后果是， 康拉德集团（Conrad Properties）的公寓大楼可能盖不成。

 

“自从2017年11月以来，销售量少到可以忽略。”康拉德在意见书中指出，单凭新西兰市场的容量，没有办法达到银行要求的预售比例。这样，康拉德就没有办法从银行那里拿到用于建筑施工的贷款资金。

 

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《逸居新西兰》从新西兰本地银行一位资深开发贷款经理处了解到，自从去年年底新政府提出了通过修订《海外投资法》限制海外买家购房后，就不再将海外买家的交易纳入到预售情况的统计中。

 

而预售的总价值直接影响着开发商能够获得的贷款额度。类似个人收入对房贷申请的作用，在开发贷款中，预售就是还款来源。如果没有预售，或是预售不达标，就相当于还款来源有问题。银行自然会拒绝批准。

 

前述贷款经理已明显感觉到，市场情况的变化，让很多项目满足不了银行对预售和利润率的要求。从2017年中后，找他申请贷款的项目很少达到银行的预售要求。

 

“我们鼓励新西兰人来投资。但是，少了海外投资者，我们的项目就不可行。”康拉德在意见书中写道。

 

康拉德呼吁理性看待海外买家

 

康拉德还从不同维度陈列出了海外买家对新西兰住房市场的影响，以供政府客观判断。

 

相比本地买家，海外投资者对大型公寓项目更有经验，且更容易接受预售的形式。

 

目前康拉德集团的海外买家主要来自中国和印度尼西亚。但是在过去的18年，不同时期不同地区（如澳大利亚、英国和美国）的海外资金都对康拉德的项目有所投资。他们之所以选择新西兰是因为政局稳定，经济体系良好。如果新西兰的投资环境不再友好，他们可能会转向其他国家。

 

一直以来，海外买家都比本地买家支付更高比例的首付款。康拉德指出，在他们接触的海外投资者都支付了更高的首付比例，且多数以现金完成交割。因此，海外买家并不会和新西兰本地买家争夺房贷资源。

 

除了不怎么占用银行房贷资金外，康拉德还指出海外买家对住房市场的积极影响。

 

他们观察到，海外买家购买公寓多数是用于投资出租，而不是自住。因此，康拉德的公寓项目有利于提高租房市场的房源，尤其是在奥克兰CBD地区。从2015年1月到2018年1月，平均的空置率为2.99%。这其中还包括了待售、翻修或是新进购买的公寓。

 

眼下，政府提高对出租房硬件的要求、改革租赁法，都可能打击投资者购买二套房用于出租。叠加Air B&B的高收益争夺出租房资源。如果再打击海外买家对公寓的投资，这一切将综合一起对本以严峻的出租房市场产生负面影响。

 

“看待海外买家最恰当的方式是，把他们当做新西兰股市投资者那样。”康拉德指出。