地缘冲突正在悄然改变新西兰房市节奏，金融与地产专家同时发出警告

今年初，新西兰房地产市场一度释放出回暖信号。利率回落、贷款条件改善、买家信心回升，建筑活动与购房需求均出现一定程度的恢复。

然而，随着中东局势升级，这一尚未稳固的复苏节奏，正在被新的不确定性打断。来自建筑、金融及房地产领域的多位专家指出，一场由地缘冲突引发的连锁反应，已经开始通过能源价格、成本结构以及政策预期，逐步传导至房地产市场。

成本与不确定性叠加

建筑行业首当其冲

建筑行业最先感受到冲击。

奥克兰建筑公司Sentinel Homes董事总经理Stuart Shutt表示，今年初行业一度看到复苏迹象：“利率下降，信心回升，电话重新开始响起”。但随着中东冲突爆发，市场情绪迅速转变。

冲突推高了全球油价，而建筑行业对运输与石油相关材料高度依赖。铝材、塑料、沥青、树脂等关键材料成本面临上行压力，运输费用也已率先上涨，并迅速被计入报价体系。

Building Industry Federation首席执行官Julien Leys指出，材料价格通常需要提前三个月通知调整，目前第一轮涨价已经开始显现；而燃油成本则更为直接，已经通过物流与运输费用传导至行业。

更大的问题在于不确定性本身。Leys表示，企业和开发商正在延迟决策，“观望情绪正在整个行业蔓延”，进而拖慢项目推进节奏。

尽管数据显示，截至今年3月，全国新建住宅许可数量达到37,813套，同比增长11%，但业内普遍认为，这些数据具有滞后性，难以反映当前市场真实状况。

与此同时，行业压力正在加大。信用机构Centrix数据显示，过去一年建筑行业破产企业数量达到768家，仍为所有行业之首；起重机数量也从2025年第三季度的116台下降至今年第一季度的102台，为2016年以来最低水平。

油价冲击外溢，利率路径陷入分歧

地缘冲突带来的影响，并未停留在建筑端，而是迅速扩散至宏观经济与政策层面。

Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr指出，美伊冲突导致油价上涨，正在加重新西兰家庭的生活成本压力，尤其是低收入群体，其在燃油和食品上的支出占比更高，受到冲击更为明显。

围绕官方现金利率（OCR）的下一步走向，经济学界出现明显分歧。当前OCR为2.25%，市场普遍预计本月不会调整，但未来路径仍充满不确定。

Kerr明确反对加息，认为在生活成本危机背景下，“增加借贷成本并不是解决问题的办法”。他强调，这一轮通胀更多源于外部供给冲击，而非需求过热。

但也有不同声音。ANZ银行高级经济学家Miles Workman认为，如果油价持续推高通胀预期，央行可能需要在7月启动加息，以防止价格与工资形成更长期的上行循环。

Westpac银行首席经济学家Kelly Eckhold则预计，OCR可能在9月开始上调，并在年底前升至约3%。他同时指出，即便冲突立即结束，供应链与库存的修复也需要数月时间，冲击不会迅速消散。

这种政策分歧本身，也在加剧市场不确定性。Workman表示，在当前环境下，经济预测高度依赖假设，“所有人都在根据不同情景做判断”，而实际结果可能偏离所有预期。

房市内部出现分化，首次购房者逆势入场

在整体不确定性上升的背景下，房地产市场内部却出现结构性分化。

Cotality最新报告显示，过去12个月，新西兰首次购房者共购入约24,800套房产，成为市场重要支撑力量。今年第一季度，其中77%的购房集中在独立屋。

与此同时，首次购房者平均年龄有所下降（约35岁），贷款杠杆水平上升，Westpac银行数据显示其平均贷款价值比（LVR）已超过80%。

分析认为，这一群体正在利用当前“相对有利”的入市窗口：房价趋稳，按揭利率阶段性回落，同时KiwiSaver提取及低首付政策降低了购房门槛。

但报告同时提示风险。未来一段时间，按揭利率存在上行可能，而就业市场也面临不确定性，这些因素都可能对购房能力与市场信心产生影响。

此外，贷款结构也在发生变化。新西兰央行数据显示，今年3月，55%的新发房贷期限超过一年，其中29%选择两年期固定利率，显示借款人正在为未来利率上升做准备。

从复苏预期到现实修正，房市节奏正在改变

综合来看，这场由地缘冲突引发的冲击，正在通过多个渠道影响新西兰房地产市场。一方面，建筑成本上升与开发放缓，对供给形成制约；另一方面，油价带来的通胀压力，使利率路径更加不确定；与此同时，市场需求内部出现分化，部分购房者选择提前入场。

Westpac银行预计，今年房价可能下跌约1%，而整体经济增长维持在1.5%至2%之间，属于温和但不强劲的水平。多位经济学家指出，如果中东冲突得到缓解，市场信心仍有可能恢复；但在当前阶段，不确定性仍是主导因素。

观察与思考：

复苏还在吗，还是节奏已经改变？

从目前的数据来看，新西兰房地产市场并未出现剧烈波动，但更值得关注的，是其运行节奏正在发生变化。

年初市场一度期待的“复苏”，建立在利率回落与信心改善之上；而如今，这一逻辑正受到外部冲击的重新审视。油价上行、成本传导以及政策路径的不确定性，使得市场不再由单一变量主导，而是进入多重因素交织的阶段。

对于开发商而言，重要的是在各种成本与风险叠加压力下何时启动项目；对于政策制定者来说，是在通胀压力与经济增长之间寻找平衡；而对于购房者，则是如何在不确定中判断当下是否仍是合适的入场时机。

值得注意的是，当前市场并未同步转冷。首次购房者的活跃，显示部分需求仍在释放，但这种行为更像是在窗口尚未完全关闭前的提前布局，而非对未来的充分确定。

换句话说，市场或许并没有真正进入一个清晰的上行周期，而是在不同力量的拉扯中，逐步寻找新的平衡点。

如果地缘冲突持续，能源价格维持高位，利率预期继续波动，那么这一“过渡状态”可能比预期更长；而一旦不确定性缓解，年初所积累的复苏动能，仍有可能重新显现。