从Drury到Wairau，新西兰商业地产正在进入“抗风险时代”
近期，就在Kiwi Property宣布Drury大型商业中心开发进入实质推进阶段的同时，北岸Pak’nSave Wairau Park也正在进行一项特殊升级。
近期，就在Kiwi Property宣布Drury大型商业中心开发进入实质推进阶段的同时，北岸Pak’nSave Wairau Park也正在进行一项特殊升级。
这家曾在2023年奥克兰洪灾中严重受损的超市，如今开始建设防洪屏障、洪水预警系统以及天气监测设施，整个工程预计投入约100万纽币。
可以看到，相比过去单纯强调扩张速度，如今越来越多开发项目开始同时考虑长期抗风险能力。
开发商开始越来越在意未来的不确定性。无论是极端天气、基础设施压力，还是高利率环境下不断上升的开发成本，都正在改变大型商业项目的开发逻辑。
Drury：奥克兰仍在继续向南扩张
本周，Kiwi Property公布最新财报时透露，其位于南奥克兰Drury的大型商业开发项目，已经取得明显进展。
这个占地53公顷的新town centre，被视为奥克兰未来城市南扩的重要节点之一。
过去一年里，包括Costco在内的多个大型零售品牌已经提前锁定Drury项目土地资源，首阶段大型零售开发土地已有约77%进入合同阶段，显示市场对于南奥克兰未来人口与消费增长仍然保持信心。
随着奥克兰房价、生活成本以及土地供应压力持续存在，越来越多人口正在向城市外围移动，而Drury，被认为是未来几十年奥克兰南部增长最重要的承接区域之一。
人口往哪里走，商业最终就会往哪里走。
从这个角度看，Kiwi Property现在推进的，并不只是一个商业项目，更像是在提前布局未来的城市结构。
不过，这次财报中另一个细节同样值得关注。
Kiwi Property提到，目前Drury开发的重点，已经不再只是销售，而是基础设施施工。
包括道路、排水、公共管网以及utility services等工程，都已经正式进入施工阶段。
如今，开发商最先需要解决的问题是先让整个区域具备承载未来人口与商业活动的能力。
一场洪水，让Wairau Park重新思考“生存问题”
相比Drury代表的扩张逻辑，北岸Wairau Park的变化，则更像一次现实提醒。
2023年奥克兰周年纪念日洪灾期间，Pak’nSave Wairau Park成为全城最受关注的受灾商业设施之一。
洪水漫进超市内部，约80人一度被困，大量食品、货架与设备报废，Porana Rd甚至短时间内变成“河流”。
Foodstuffs数据显示，这家超市是新西兰最繁忙的Pak’nSave之一。仅2024年圣诞前一周，这家店就售出了超过150万件商品。
如今，Foodstuffs North Island宣布，将投入约100万纽币，对这家超市进行新一轮升级。
但这次升级的重点，已经不只是传统意义上的翻新。
工程内容包括防洪屏障、洪水感应系统、天气监测站以及防洪混凝土结构。同时，超市还将新增线上Click & Collect区域。这些过去很少出现在商业地产开发中的内容，如今却正在成为新项目的重要组成部分。
Foodstuffs North Island物业负责人Nick Hanson表示：“我们无法控制天气，但我们可以决定如何提前准备。”
而这背后反映的，其实是整个行业对于极端天气风险的重新评估。
商业开发的重点，正在慢慢改变
新西兰开发行业，已经开始默认极端天气不会只是一次性事件。
过去，大型商业地产更关注的是：人流、地段、停车位、店铺面积以及租金回报。但现在，开发商开始越来越重视：排水能力、基础设施承载、极端天气应对，以及项目长期运营的稳定性。
Drury现在最先做的是修路与铺设管网；Wairau开始建设防洪系统与预警机制；而未来规划中的Takapuna新Pak’nSave，甚至直接把超市主体抬高到一层以上，以降低洪水风险。
观察与思考
过去很多年，奥克兰一直在讨论“城市扩张”。住房不够，于是继续开发；人口增加，于是商业往外延伸。
2023年的洪水，让不少人第一次意识到，原来一些看似成熟的商业区域，基础设施系统其实远比想象中脆弱。与此同时，开发成本、保险、融资以及公共设施投入，也正在不断推高大型项目的门槛。
这也是为什么，现在越来越多开发项目开始把“抗风险能力”放进规划里。
从Drury优先推进道路与排水，到Wairau重新建设防洪系统，再到未来部分商业项目主动抬高建筑主体高度，这些变化背后，其实反映的是开发行业对未来环境的一种重新判断。
奥克兰仍然会继续扩张。问题或许已经不再是“往哪里扩张”，而是下一轮人口增长真正到来时，这座城市是否已经准备好承受更大的压力。
可以看到，相比过去单纯强调扩张速度，如今越来越多开发项目开始同时考虑长期抗风险能力。
开发商开始越来越在意未来的不确定性。无论是极端天气、基础设施压力，还是高利率环境下不断上升的开发成本，都正在改变大型商业项目的开发逻辑。