房价更容易负担了，为什么买家反而更谨慎？新西兰楼市出现一个值得警惕的新信号

过去几年，新西兰房地产市场经历了一轮剧烈调整。新西兰楼市最难的时候或许已经过去，但市场真正面临的问题，正在发生变化。

从疫情期间的快速上涨，到随后连续数年的回落与横盘，市场情绪也从“担心买不到”转变为“担心买错了”。

而最近几份重要报告却揭示出一个值得关注的现象：房价负担能力正在改善，房价整体趋于稳定，但买家的信心却没有同步恢复。

奥克兰房价仍高，但负担能力已明显改善

根据最新发布的Demographia国际住房负担能力报告，奥克兰目前被列为全球第15个住房最难负担的大城市。

这个排名看上去依然不低，但如果与几年前相比，情况已经出现明显改善。

2022年，奥克兰房价收入比（Median Multiple）一度达到11.2倍，意味着一套中位数住宅价格相当于家庭中位收入的11.2倍。而最新数据显示，这一比例已经下降至7.7倍。

虽然按照国际标准，超过3倍依然属于住房负担压力较高的市场，但7.7倍与11.2倍相比，无疑已经是一次显著改善。

更令人意外的是，在最新排名中，奥克兰的住房负担能力甚至已经优于澳大利亚五大主要城市。

排名显示：

对于不少长期关注澳洲与新西兰房地产市场的投资者而言，这或许是一个出乎意料的变化。

与此同时，最新数据显示，奥克兰中位房价目前约为104万纽币，较2022年市场高点仍低约23%。

房价回调以及家庭收入水平的逐步改善，共同推动了住房负担能力的恢复。

不过，住房负担能力改善并没有立即转化为市场热度。

根据REINZ最新数据，全国房价整体趋稳，部分地区甚至出现上涨，但成交量仍低于去年同期，市场库存也维持在较高水平。

这说明不少买家虽然具备入市能力，却仍选择继续观望。

买家担心的已经不只是房价

从目前市场表现来看，影响买家决策的因素不只是房价本身。

虽然过去几年房价调整和利率下降改善了购房条件，但市场情绪并没有出现同步回暖。

近期国际油价回升，让部分市场人士开始重新关注通胀风险，而11月大选临近，也使不少家庭和投资者选择暂时观望。

与此同时，国际金融市场近期释放出的信号，也在强化这种谨慎情绪。

本周，美国联邦储备委员会连续第四次维持利率不变。然而，与市场此前期待未来降息不同，美联储最新公布的经济预测显示，决策层对于未来利率走势的看法出现分化，市场对于降息时间和幅度的预期也因此变得更加谨慎。与此同时，美国5月份零售销售表现强于市场预期，显示消费者支出仍保持较强韧性。

对于全球金融市场而言，这意味着通胀风险并未完全远离。国际油价虽然较近期高位有所回落，但地缘政治局势的发展仍可能影响能源市场走势，而能源价格往往会进一步传导至运输成本、商品价格以及整体通胀水平。

对于新西兰来说，这些看似遥远的国际变化并非毫无关联。作为一个高度开放的经济体，新西兰的资金成本和贷款利率很大程度上受到全球金融环境影响。尽管过去一年新西兰央行已经累计下调OCR，但市场对于未来利率走势的预期，显然已不如几个月前那样乐观。

对许多潜在买家来说，现在最关心的已经不是房价会不会继续下跌，而是未来的贷款成本、就业前景以及整体经济环境是否能够保持稳定。

这种谨慎情绪也反映在成交数据上。市场上的房源依然充足，但买家普遍花更多时间比较和评估，出手速度明显慢于过去几个周期。

对于房地产市场而言，当前最需要恢复的或许不是价格，而是信心。

Tony Alexander发出利率警告

在这样的背景下，知名独立经济学家 Tony Alexander 近日的一番言论引发市场关注。

他建议借款人在当前环境下考虑锁定三年期固定贷款利率，而不是继续押注短期利率进一步下降。

在他看来，目前市场对于未来利率走势的预期可能过于乐观。

虽然两年期固定利率通常比三年期略低，但三年期贷款能够为家庭预算提供更长时间的确定性。

Alexander认为，未来两年内通胀重新抬头的风险并未完全消失，因此市场对于利率持续下降的预期未必都会实现。对于拥有住房贷款的家庭而言，未来利率走势的不确定性，仍然是需要考虑的重要因素之一。

一个被忽视的变化正在发生

房价已经不像2021年那样快速上涨，住房负担能力正在恢复，市场库存依然充足，贷款利率已明显低于前两年的高点；

但即便如此，买家的决策却在变得更加谨慎。

这说明，新西兰房地产市场正在进入一个新的阶段。过去决定市场走向的核心因素是房价本身。如今，决定市场走向的因素越来越多地转向信心。

买家在评估的不只是房价高低，还包括：未来收入是否稳定；贷款利率是否会再次上升；通胀是否会卷土重来；经济增长能否持续；以及未来政策环境是否会发生变化。

这些问题的答案，正在比房价本身更深刻地影响市场。

观察与思考

未来几个月，新西兰央行的利率决策、通胀走势、就业市场表现以及11月大选后的政策方向，都有可能影响市场信心的变化。与此同时，美国利率政策、中东局势以及国际能源价格的波动，也正在影响全球资金成本和投资者预期。

近期国际市场释放出的信号表明，全球通胀风险并未完全消退，未来利率走势仍存在不确定性。在这样的环境下，购房者担心的已经不仅是房价本身，更包括未来贷款成本是否能够维持在可承受的水平。

对于房地产市场来说，下一个周期最重要的推动力，或许不是房价上涨，而是人们是否重新相信未来。当越来越多买家开始相信收入是稳定的、利率是可预测的、经济前景是清晰的，市场活跃度往往会率先回升。

毕竟，在当前阶段，限制楼市进一步复苏的，已经不再只是房价，而是信心。