从设计到审批通过：政策窗口打开后，开发商更需要什么能力？
对新西兰开发行业来说，“审批慢”从来不是一个孤立问题。
对新西兰开发行业来说，“审批慢”从来不是一个孤立问题。
它背后牵动的是项目可行性、融资周期、施工安排、现金流压力，也决定着一个项目能否真正从图纸走向落地。很多时候，开发商最怕的并不是被明确拒绝，而是在一次次补资料、等回复、改细节、重新解释中，把时间和成本一点点耗掉。
6月4日，由Property Development Solutions（PDS）举办的主题为“从设计到审批通过——掌握议会协调，拿下快速许可”行业活动在Remuera Club举行。活动邀请国家党国会议员Nancy Lu陆楠，以及前奥克兰市议会建筑检查经理、现Fahrensohn Building Consultants董事Jeff Fahrensohn，从政策与实务两个角度，讨论了当下开发行业最关心的问题：
在政策逐步转向“鼓励建设”的背景下，项目方如何真正提高审批效率，降低开发风险？
政策正在释放更积极的信号
随着新西兰政府公布最新预算案（Budget 2026），住房供应、基础设施投资等议题再次成为焦点。Nancy Lu表示，政府正将经济增长、基础设施建设、住房供应和生产力提升置于更优先的位置。
其中，备受关注的RMA改革将简化现有规划和资源审批体系，为住房开发和基础设施建设创造更清晰的发展路径。同时，政府推出住房增长激励基金，鼓励地方议会支持更多住房供应，并缓解相关基础设施压力。
这些政策为开发行业带来了积极信号，但机会能否转化为成果，仍取决于项目方的专业能力与前期准备。
真正的审批，从设计阶段就开始了
Jeff Fahrensohn的分享，为现场开发商和建筑从业者提供了一个来自Council视角的宝贵经验。
作为前奥克兰市议会建筑检查经理，Jeff长期负责建筑检查与合规工作。他指出，项目从设计到Building Consent，再到现场检查和CCC申请，合规工作应从设计阶段就开始，而不是等问题出现后再补救。
许多项目延误的根源，往往来自前期准备不足，例如设计文件不完善、产品替代缺乏证据、施工记录不完整或QA流程缺失。在新西兰建筑体系下，Council关注的不是解释，而是充分的证据。
如果设计合规性、产品认证、安装要求及材料替代方案等问题未能在前期落实，项目很容易进入RFI（补充资料）阶段，导致审批周期延长。
RFI，是项目周期里的隐形成本
活动中，Jeff分享了一组值得关注的数据：从Building Consent递交到获批，平均耗时约57.2天，其中因RFI（补充资料要求）而暂停等待的时间平均达到39天；在CCC阶段，RFI带来的等待时间也可能长达31天。换句话说，仅因补充资料，项目就可能额外损失约70天。
对于开发商而言，这意味着更高的融资成本、施工计划调整以及现金流压力。因此，Jeff特别强调，合规策略必须前置，不能等Council提出问题后再寻找答案。
通过尽早与Council沟通、明确合规路径、建立完善的QA流程，并妥善保存施工记录、工程师报告及产品资料，项目团队可以有效减少RFI风险，提高审批效率，避免不必要的时间和成本损失。
好项目不只看设计，也看合规准备
一个成熟的开发项目，不仅需要优秀的设计和预算，更需要建立一套完整、清晰的合规证据链，让Council能够顺利审核和批准。对于多单元住宅、公寓、养老社区及商业项目而言，消防、防水、结构、门窗、保温及机电系统等细节，都可能直接影响审批结果。
Jeff在活动中提到，无论是材料替代（Alternative Products）、Minor Variations，还是H1节能合规，本质上都指向同一个原则：项目可以调整，但必须能够证明其持续符合Building Code要求。
真正有效的风险管理，不是在问题发生后补救，而是在项目启动之初，就将合规、质量管理和证据留存纳入整个项目流程。
把机会变成可落地的项目
在当前的新西兰开发环境下，项目成败早已不只是设计或审批的问题，而是资源整合能力的竞争。
从采购、融资、施工到合规管理，每一个环节都直接影响项目的成本、效率与最终回报。PDS通过会员体系，为开发商提供采购网络、融资支持及行业合作资源，帮助项目从规划到交付走得更稳、更高效。
活动预告
而在市场逐步回暖、开发机会重新浮现的当下，如何准确判断需求、把握机会，同样成为开发成功的关键。
为此， PDS将联合Barfoot & Thompson再度推出重磅行业活动。活动将聚焦市场供需信息差，连接买家需求与开发机遇，深度解读当前市场趋势与开发潜力，帮助开发商在变化的市场环境中找到更清晰的方向。
活动嘉宾包括 Dan Oliver、Steve Maserow 及 Jocelyn Yao，他们将从开发策略、市场需求和一线销售反馈等不同角度，分享对当前市场的观察与实战经验。