房贷终于松了一口气！但真正的压力才刚开始：新西兰房市进入“高持有成本时代”？
过去两天，新西兰两大商业银行相继调整房贷利率，为近几周持续升温的利率预期按下了“暂停键”。
过去两天，新西兰两大商业银行相继调整房贷利率，为近几周持续升温的利率预期按下了“暂停键”。
先是ANZ银行撤回了本月初上调固定房贷利率的决定，下调一年期、两年期及三年期等多个固定房贷产品利率，同时调降部分定期存款利率。紧接着，BNZ银行也宣布调整固定房贷利率，不过采取了不同策略——短期固定利率小幅上调，三年至五年固定利率则有所下调，希望在不同贷款期限上提升竞争力。
两家最大商业银行一前一后的动作，并非巧合，而是反映出市场对未来利率走势的判断正在发生变化。
对于许多准备贷款或即将重新固定房贷利率的家庭来说，这无疑是一个积极信号。然而，这并不意味着拥有一套房子已经变得更轻松。房贷压力或许正在缓解，但另一项更长期、更难回避的成本，正逐渐成为影响新西兰房市的新变量。
房贷利率为何突然“踩刹车”？
就在几周前，不少市场人士仍担心，新西兰央行（RBNZ）可能在7月再次上调官方现金利率（OCR），多家银行也开始陆续提高固定房贷利率。
不过，国际局势的发展改变了市场预期。
独立经济学家Tony Alexander分析指出，随着中东局势缓和、国际油价回落，原本市场担忧的能源价格推高通胀风险明显减弱。汽油价格已经开始回落，如果这一趋势持续，新西兰短期通胀压力有望进一步缓解，因此市场对于7月OCR再次加息的预期已经明显降温，更有可能推迟至9月再作决定。
与此同时，批发利率（Wholesale Swap Rates）近几周也有所回落，银行继续上调固定房贷利率的压力随之减轻。
这也是ANZ银行决定撤回此前加息、重新调整房贷产品的重要背景。
对于贷款人而言，这无疑是近期最积极的消息之一。至少短期来看，固定房贷利率进一步大幅上升的风险，已经不像几周前那样迫切。
银行重新展开竞争
ANZ与BNZ银行的调整方式虽然不同，却释放出同一个信号：房贷市场竞争重新升温。
ANZ银行选择撤回此前上调的部分利率，希望重新提升产品竞争力；BNZ银行则采取“短期上调、长期下调”的策略，在不同贷款期限之间重新布局，希望吸引不同需求的借款人。
这意味着，未来一段时间，各大银行之间围绕房贷客户的竞争，很可能会进一步加剧。
对于准备申请贷款或即将重新锁定利率的家庭而言，货比三家显得比以往更加重要。
不过，房贷压力有所缓解，并不代表拥有房子的成本开始下降。
真正值得关注的是，新西兰房市正在发生另一种变化。
房贷压力减轻，不代表养房更便宜
如果说过去几年，新西兰房市最大的关键词是“高利率”，那么未来几年，更值得关注的，可能是“高持有成本”。
越来越多家庭发现，每个月最大的压力，已经不仅来自银行贷款。
近年来，不少地方政府持续上调Council Rates，以应对基础设施建设、公共服务及财政支出的需要；与此同时，房屋保险、电费、水费以及房屋维修维护等各项成本，也不断增加。
对于已经拥有住房的人来说，即使未来房贷利率趋于稳定，每个月的整体支出压力却未必会明显下降。
OneRoof近日报道了一位居住在Waihi、80岁的退休老人。她表示，自己主要依靠养老金生活，平日只能靠汤和燕麦粥等简单饮食节省开支，而食品、保险、电费、汽油以及不断上涨的地税，都让她越来越难以维持日常生活。她坦言，自己也曾考虑搬离Waihi，但房屋价值不足以支撑她迁往大多数地区，除非搬到南岛最南端或西海岸等房价较低的地方；而对于一位80岁的老人来说，重新开始也让她感到害怕。
这并非个别案例。随着不少地区Council Rates连续多年上涨，越来越多固定收入家庭，特别是退休人士，正面临越来越大的现金流压力。
房市关注点正在发生变化
过去几年，市场讨论最多的是房贷利率、首付以及贷款能力。
如今，越来越多购房者开始计算另一笔长期账单：拥有一套房子之后，每年究竟还需要承担多少地税、保险、公共事业费用以及房屋维护成本。
多位受访专家认为，目前的新西兰地税制度并不存在根本性问题，但对于固定收入家庭而言，确实需要更完善的支持机制。
目前讨论中的“地税援助计划”（Ratepayers Assistance Scheme），便希望让符合条件的屋主能够延迟缴纳地税，在出售房屋时再进行结算，以缓解短期现金流压力。
与此同时，也有经济学家提出，应进一步完善地方政府基础设施融资机制，让新增开发承担更多增长成本，而不是主要由现有纳税人承担。
这些讨论都说明，影响房市的因素正在发生变化。
对房市意味着什么？
对于首次置业者来说，房贷利率上涨压力减弱，无疑提供了一些喘息空间。
但真正决定住房是否负担得起的，已经不仅是银行愿意借多少钱，更包括未来每年不断增加的持有成本。
对于改善型买家而言，贷款环境趋于稳定，有助于恢复换房意愿，但在制定预算时，也必须把地税、保险及其他长期支出纳入考量。
至于投资者，未来除了关注融资成本之外，还需要更加重视物业持有期间持续增加的运营成本，以及这些成本是否能够通过租金增长得到消化。
总体来看，ANZ与BNZ银行近期相继调整房贷利率，为市场释放出一个积极信号，也反映出市场对短期利率走势的预期正在发生变化。
不过，这并不意味着新西兰房市已经迎来全面轻松的阶段。
如果说过去三年，新西兰房市最大的挑战是“融资成本”，那么未来几年，更值得关注的，或许将是“持有成本”。房贷利率或许正在迎来喘息空间，但对于越来越多家庭来说，真正需要重新计算的，不只是每个月要还多少贷款，而是拥有一套房子之后，还需要承担多少不断增加的长期成本。
或许，新西兰房市正在进入高持有成本时代。