跌了4年半还没到底？新西兰房市遭遇46年来最严重调整，大选又带来哪两个新变量？
如果不是看到Stuff近日的一篇报道，很多人可能很难意识到，新西兰这一轮房市低迷，已经持续了整整4年半，并成为近半个世纪以来最严重的一次房地产调整。
如果不是看到Stuff近日的一篇报道，很多人可能很难意识到，新西兰这一轮房市低迷，已经持续了整整4年半，并成为近半个世纪以来最严重的一次房地产调整。
这轮下跌没有2008年全球金融危机时期那种明显的“崩盘感”。没有金融机构集中出事，房价也不是在几个月内断崖式下跌，而是跌跌停停，一直拖到今天。
但把时间拉长之后，幅度已经相当惊人。
46年来最严重的一次房市调整
Stuff援引Infometrics董事总经理兼首席预测师Gareth Kiernan对超过75年房地产数据的最新分析称，扣除通胀因素后，新西兰实际房价已经从高点下跌约27%。
按实际房价计算，这是过去46年来幅度最大的一次房地产调整。
在超过75年的历史数据中，只有1974年9月至1980年12月那一轮更加严重，当时实际房价累计下降约38%。
相比之下，1984年至1986年的房市调整，实际房价下降约9.4%；全球金融危机之后的跌幅约为15.8%。
这一次已经明显超过两者。
为什么很多人对此没有特别强烈的感觉？
一个原因是，平时大家看到的房价数据通常没有计算通胀。目前新西兰住宅名义价格较高峰下降约17%，但如果考虑过去几年物价和收入的上涨，房地产实际价值的缩水程度远比17%更大。
另一个原因则是2020年至2021年的房价涨得实在太快。对于不少人来说，过去几年的下跌更像是在消化疫情期间那轮疯狂上涨。
但对于2021年前后入场的人来说，就完全是另一回事。
2021年，可能是过去70年最差的入场点之一
Kiernan认为，对于一些购房者来说，2021年前后可能是过去70年来最糟糕的买房时间之一。
他举了一个很简单的例子。
如果2021年花100万纽币买下一套房，今天同样的房子可能只需要85万纽币。
现在入场的人不仅可以少借15万纽币，经过几年的工资增长，收入也可能比2021年的买家更高。
反过来看，当年100万纽币买房、支付20万首付的人，如果房子现在只值85万，15万纽币的账面价值已经消失，相当于最初20万首付的四分之三。
而在房价高位入场的人并不少。
Infometrics数据显示，仅2021年6月至2022年12月房价处于高位期间，就有大约4.8万名首次购房者进入市场。
他们中的不少人，直到今天仍在消化当年的高房价。
今年刚有点起色，又开始往下走
真正让市场担心的并不是过去跌了多少，而是跌了4年半之后，房市依然没有出现很明确的反转。
8月10日，QV公布了最新房价指数。
截至7月底，新西兰住宅平均价值约89.88万纽币，过去三个月再次下降1.5%。其中奥克兰下降2.2%，惠灵顿市下降3.2%。
QV发言人Simon Petersen认为，这并不是又一次突然的市场修正，而是一个原本已经低迷的市场，正在失去今年年初刚刚积累起来的一点动能。
这也是目前房市一个很值得关注的变化。
过去大家熟悉的房地产周期是这样的：利率上涨，房价下跌；央行降息，房贷利率回落；买家重新进场，房价慢慢恢复。
这一次却没有这么顺利。成交量确实已经从2023年的低点恢复，但房价基本没有跟上。
一个重要原因是市场上的房子依然很多。房源充足，买家自然不需要抢，可以慢慢比较和还价。
更麻烦的是，最近部分固定房贷利率又开始上调。经历此前一轮降息之后，7月央行又将OCR上调25个基点，房贷利率继续下行的预期已经发生变化。如果再考虑就业和经济前景，很多家庭现在面对的问题已经不只是房子便不便宜，而是敢不敢在这个时候背上一笔二三十年的贷款。
大选来了，两个房地产政策值得注意
房市本身还没有完全稳定，11月7日的大选又增加了新的变数。
历史经验显示，大选对房价本身的影响通常有限，但对成交量的影响更加明显。
2014年和2017年大选期间，房地产销售活动曾下降到正常季节水平的大约85%。
原因也很现实：如果几个月后税收和房地产政策可能发生变化，部分买家和投资者会选择等结果出来再说。
今年尤其值得关注两个政策。
第一个是机遇党提出的土地价值税。
该党主张征收最高1.75%的年度土地税，包括家庭自住房。按照该党自己的预测，如果实施，可能令房价下降10%至15%。
不过，这并不代表房价一定会因此再跌这么多。这是该党自己的测算，而且即使进入国会，最终能否实施还取决于选举结果以及之后的联合政府谈判。
第二个问题可能更加直接影响房地产投资者——工党会不会再次调整投资房贷款利息抵税政策。
目前出租房业主可以把符合条件的贷款利息作为费用抵扣。上一届工党政府曾逐步取消这一政策，现政府后来又将其恢复。
工党目前尚未最终确定下一步如何处理。如果大选之后再次收紧，对于贷款比例较高的房东来说，每年的持有成本都会受到影响。
所以，今年大选对房地产最大的影响，可能并不发生在11月7日当天，而是在选举之后。
房市真正见底，可能要等到2027年
跌了4年半，新西兰房市到底见底没有？
Kiernan认为，如果只看名义价格，未来未必还会出现明显下跌；但如果把通胀计算进去，实际房价可能仍有下降空间。
按照他的判断，这轮实际房价调整可能要到2027年上半年甚至年中才真正结束。
不过，持续下跌也带来了一个过去几年很难做到的变化。
新西兰房价收入比曾一度达到约8.3倍，现在已经下降到约6倍。虽然仍然不便宜，但收入和房价之间的距离正在缩小。
对于2021年高位买房的人来说，这4年半无疑很难熬；对于正在准备买第一套房的人来说，情况却在逐渐变得有利。
接下来几个月，房贷利率会怎么走、春季上市房源会不会增加、大选前买家会不会继续观望，以及选举之后房地产税收政策会不会改变，都值得关注。这轮房市最猛烈的下跌也许已经过去，但跌了4年半之后，新西兰房地产真正的底部是否已经出现，现在恐怕还很难下结论。
你认为新西兰房价已经跌到底了吗？今年春季会迎来真正的反弹，还是这轮调整还会持续到2027年？如果大选后房地产税收政策发生变化，你会选择现在买房、卖房，还是继续观望？