4000套新房或将带来1.2万居民，10层公寓又在路上？对奥克兰这个社区是福还是祸？

Mt Albert又有一块大型土地被推向市场。

这块位于Linwood Avenue附近的地块占地3.8公顷，目前由奥克兰商学院（Auckland Institute of Studies）使用，过去则是St Helens妇产医院所在地。按照现有规划，这里可以进行住宅开发；如果奥克兰第120号规划变更获得通过，未来甚至可能出现高达10层的公寓楼。

如果只看这一宗土地交易，似乎没有太多特别之处。但把地图放大，就会发现它距离Carrington原Unitec校区只有约1.5公里。

Carrington项目计划兴建至少4000套住房，预计可容纳约1.2万人。如今，附近又一块大型土地进入市场，Mt Albert未来可能面对的，已经不只是多几栋公寓，而是整个社区人口和生活方式的明显改变。

为什么又是Mt Albert？

从城市规划的角度看，Mt Albert成为高密度住宅开发的重点地区并不意外。

这里距离市中心不远，火车、公交、学校、商店和公园等设施相对成熟。Linwood Avenue地块距离Baldwin Avenue火车站仅有步行距离，而该站是政府要求提高周边住宅密度的五个奥克兰火车站之一。

根据政府要求，市议会需要修改规划，在这些车站的步行范围内允许建设10至15层建筑。

其中蕴藏的思路是这样的：与其让奥克兰不断向外围扩张，把越来越多居民推到远离市中心的地方，不如在火车站和成熟社区附近增加住房。这样既能提高土地和公共交通的使用效率，也有机会增加公寓和面积较小的住宅，为首次购房者和年轻家庭提供更多选择。

Mt Albert选区国会议员Helen White也表示，她并不反对把这块土地用于住宅开发，尤其是如果新项目能够提供当地年轻人负担得起的住房。

她以自己的经历为例。当年她在该选区买房时，房价为14.2万纽币，大约是她与伴侣收入总和的三倍；如今，当地房价可能已经达到家庭收入的十倍左右。

因此，争议的重点并不是Mt Albert应不应该发展，而是住宅增加之后，其他设施能不能跟上。

当地学校已经接近满额

目前最令人担心的是学校。

Helen White表示，Mt Albert及周边地区的中学实际上已经接近满额，其中Mount Albert Grammar School目前约有3800名学生。

“你不能让一所学校容纳3800名学生，却不开始规划下一所学校。”

这块Linwood Avenue土地所属学区内，中学选择本来就不多，主要包括Mount Albert Grammar和Elim Christian College。今年早些时候，当地学校已经对Carrington项目可能带来的学生增长发出警告。随着住宅越来越密集，学校要应对的已经不是短期波动，而是持续增加的入学需求。

但White向教育部了解Carrington及周边地区的新学校规划时，得到的答复是，新建学校目前还没有被列入优先事项。

教育部表示，Carrington项目的规模已经被纳入奥克兰长期学校网络规划。未来是否建设新学校或扩大现有学校容量，要根据预计学生人数、现有学位、住房增长、人口预测以及可用资金作出决定。

从教育部的角度看，这种谨慎并非没有原因。Carrington部分开发计划仍在环境法院调解，Linwood Avenue地块也只是刚刚上市。谁会买下这块土地、何时开发、最终会建多少套住房，现在都无法确定。

市议员Julie Fairey也提到，在融资困难、开发活动放缓的市场环境下，即使开发商买下土地，项目也可能多年后才会真正启动。

但问题在于，新学校的建设同样需要时间。从选址、购地、预算审批到设计施工，不可能等学生大量涌入后才一夜之间建成。

住宅规划正在计算未来可以住进多少人，教育部门则需要等待人口和学生数字进一步明确。两个系统都有自己的逻辑，却很容易在时间上脱节。等到需求完全显现，现有学校可能早已不堪重负。

住房增加了，其他设施由谁负责？

高密度开发当然有它的好处。

更多住房可以让更多人住进交通便利、配套成熟的城区，也能减少城市继续向外围无序扩张。对于长期承受高房价压力的奥克兰来说，拒绝增加住房供应并不是现实的解决办法。

但一个能够容纳上万名新增居民的社区，需要的不只是住宅。学校、幼儿园、公园、道路、公交、医疗服务、运动场地和社区设施，都要面对人口增长带来的变化。

Julie Fairey认为，Linwood Avenue是一个适合增加住房的地点，也有机会在开发项目内建设高质量的公共空间。但她同时承认，随着人口增长，Mt Albert仍然需要进一步投资。

Albert-Eden Local Board主席Margi Watson也表示，现在还不知道谁会购买这块土地，更无法确定最终用途。如果未来用于住宅开发，地方委员会将关注公园、社区设施及其他本地基础设施能否满足居民需要。

真正棘手的地方是，这些事情并不由同一个部门负责。

住宅密度和建筑高度主要由政府政策及市议会规划决定；学校由教育部负责；道路、公园和社区设施涉及市议会及地方委员会；项目是否真正开工，还要看开发商、融资环境和市场需求。

各方都有自己的预算和时间表。规划规则可以在纸面上增加数千套住房，但学校、公园和交通设施却未必能同时获得资金。

最后就可能出现一种奥克兰居民并不陌生的情况：住宅先建，人口先住进来，等学校挤满、道路拥堵、公共设施吃紧之后，再讨论怎么补救。

现在讨论，还不算太晚

Carrington项目目前仍面临一些不确定性。

由于有人对第94号规划变更所允许的开发规模，以及项目可能对社区和环境造成的影响提出上诉，相关争议正在进行环境法院调解。已经获得许可的约1500套住房仍可继续推进，但规划变更所增加的其他住房，在上诉解决之前还不能开工。

Linwood Avenue地块的未来同样没有定论。新买家可能继续保留现有用途，也可能提出住宅开发方案。即使决定开发，真正动工也可能是多年以后的事。

不过，这些不确定性并不代表基础设施问题可以暂时放到一边。恰恰相反，现在可能是为学校、交通和社区设施预留空间的最好时机。

等到项目全部获批、土地价格进一步上涨、数千套住宅开始施工之后，再寻找校址或增加公共设施，选择只会更少，成本也会更高。

Mt Albert并不是不能继续增加住房。凭借地理位置、公共交通和现有配套，这里本来就比很多奥克兰外围地区更适合发展中高密度住宅。

但成熟社区也不代表拥有无限承载能力。

当规划允许建设10层公寓、一个项目预计带来1.2万名居民时，学校和其他公共设施也应该提前进入讨论，而不是等到问题真正发生后才开始计算需求。

今天发生在Mt Albert的争议，将来很可能在奥克兰更多火车站周边出现。奥克兰能不能在增加住房的同时，把学校、交通和社区设施一起规划好，将决定这轮城市增密带来的究竟是更便利的生活，还是更加拥挤的社区。