房价收入比降了，养房账单却涨了84%：新西兰住房真的更负担得起了吗？
经历数年楼市调整后，新西兰住房市场终于出现了一个积极信号。
经历数年楼市调整后，新西兰住房市场终于出现了一个积极信号。
最新发布的Cotality住房可负担性报告显示，衡量新西兰人买房和租房压力的四项主要指标，均已回到长期平均水平附近。房价回落、收入增长、租金放缓，加上此前房贷利率下降，让现在进入楼市比2021年房价高峰期容易了一些。
然而，另一组数据却揭示出完全不同的一面。
Simplicity首席经济学家Shamubeel Eaqub为Stuff进行的分析显示，新西兰家庭每年用于支付地税、房屋保险和物业维修保养的费用，已经从2016年的约4946纽币，上涨至如今的约9100纽币，十年涨幅达到约84%。
同期，工资成本指数只上涨约35%。
这意味着，新西兰住房市场正在出现一个看似矛盾的局面：房价收入比下降了，买房门槛有所回落，但房子买下来以后，却越来越难养。
买房压力回落，但房子依然不便宜
Cotality的数据显示，目前新西兰房价与家庭收入的比值为6.7，与2004年以来的长期平均水平基本一致，也显著低于2021年末9.8的高峰。
首付压力同样有所缓解。按照目前的房价和收入计算，一个家庭积攒首付平均需要8.9年，略低于9年的长期平均水平。
对已经进入市场的家庭而言，更直接的指标是房贷支出占家庭收入的比例。目前这一比例约为40%，低于42%的长期平均水平，也远低于此前54%的高点。
租客的情况也有所改善。由于租赁市场持续疲软，周租金中位数目前约占家庭收入的25%，基本回到长期平均水平。
从这些数字来看，新西兰住房可负担性确实已经明显改善。不过，这并不等于房子重新变得便宜。
6.7倍的房价收入比依然不低，一个家庭仍可能需要接近九年才能积攒足够的首付。更重要的是，这些传统指标主要衡量房价、首付、贷款和租金，却没有完整计算拥有一套房子以后，每年还要支付多少费用。
十年间，基本养房成本上涨84%
成为房主后，开支远不止每周或每月偿还的贷款。
地税、房屋保险、日常维护、外墙和屋顶保养，以及各种无法预料的修缮费用，都会持续消耗家庭收入。
Eaqub的分析显示，2016年，新西兰房主每年用于地税、保险和房屋维护的费用合计约4946纽币；如今，这笔支出已经达到约9100纽币，相当于每月约758纽币。
其中，房屋保险十年间上涨约123%，地方政府地税上涨约86.9%。两项支出的增长速度，都远远超过同期工资成本约35%的涨幅。
而9100纽币还只是平均估算，并不包括房贷本金和利息，也未必能够覆盖更换屋顶、修复漏水、外墙翻新或者处理结构性问题等大额开支。对于房龄较长、维护不足或者位于高保险风险地区的房屋，实际成本可能更高。
因此，当数据告诉买家“住房可负担性已经回归正常”时，仍然需要追问一句：这里计算的是买房成本，还是完整的住房成本？
年入20万纽币，也不一定轻松
Lighthouse Financial财富总监James Blair表示，不断上涨的固定生活成本，已经开始影响家庭年收入超过20万纽币的客户。
过去，这样的家庭通常会被视为收入较高，拥有相对宽裕的财务空间。如今，越来越多收入却直接流向房产和日常基本支出。
压力不一定来自某一笔特别惊人的账单，而是来自地税、保险、电费、食品、贷款利息和维修等看似普通、却几乎年年上涨的费用。它们叠加在一起，便会压缩家庭用于储蓄、旅行、教育和退休规划的资金。
此前房贷利率从7%左右降至4%中段，确实让部分贷款家庭获得了喘息空间。但在通胀仍然偏高、OCR存在再次上调可能的情况下，这种缓解未必能够持续。
如果贷款利率重新上升，而地税、保险和生活成本继续增加，房主便可能同时承受两方面压力。这也解释了为什么宏观数据显示住房可负担性改善，许多家庭的实际感受却依然紧张。
房价决定能否入场，成本决定能否留下
过去房价快速上涨时，地税、保险和维修费用很容易被忽略。
如果一套房子几年内升值十几万甚至几十万纽币，每年多支付几千纽币，看起来似乎影响不大。很多人判断房产是否赚钱，也习惯于直接比较买入价与卖出价。
但当房价增长放缓甚至停滞时，这些长期被忽略的账单就会重新浮出水面。
假设一套房产持有十年，仅按照目前每年约9100纽币的平均支出计算，地税、保险和维修费用累计就可能接近十万纽币。如果期间发生大型维修，或者相关费用继续上涨，最终成本还会更高。
这些钱不会直接体现在房产买入价和卖出价的差额中，却会实实在在地影响房主最终获得的回报。
所以，一套房子即使卖出价高于当初的买入价，也未必代表真正赚到了钱。只有把贷款利息、地税、保险、维修和交易费用全部计算进去，才能看清真实结果。
投资房不能再只等待升值
对于投资房业主而言，这种变化更加明显。
过去，不少投资者可以接受租金无法完全覆盖房贷和其他开支，因为他们相信未来的资本增值会弥补每年的现金流缺口。
但当房价连续数年表现疲弱，地税、保险和维修费用却持续上涨时，投资者每年需要投入的资金越来越多，未来房产所需实现的涨幅也越来越大。
Blair指出，过去五年房地产表现疲弱，一方面是因为2021年的超低利率推高了房价，部分涨幅缺乏长期支撑；另一方面则与新西兰经济整体疲弱有关。
与此同时，国际股票市场的强劲表现，也让部分投资者开始重新比较房地产与其他资产的回报。过去五年标普500指数上涨约75%，一些房东难免会思考，如果将资金投入流动性更高的资产，结果是否会不同。
这不代表投资房已经失去价值，但投资逻辑正在改变。未来评估一套出租房，不能只问“几年后能涨多少”，还要计算租金能覆盖多少支出、每年需要补贴多少现金，以及如果房价五年不涨，家庭是否仍有能力继续持有。
EnableMe全国财务辅导负责人Katie Wesney认为，出租房仍然可以成为有效投资，但前提是业主必须严格管理现金流，而不是单纯寄希望于未来房价上涨。
最便宜的房子，未必最容易持有
Cotality报告显示，在新西兰主要城市中，Tauranga是购房和持有住房负担最重的城市，Wellington则相对较低。
不过，即便位于同一座城市，两套售价相近的房子，长期持有成本也可能完全不同。
一套价格较低的老房，可能需要更频繁地维修，保险费用也可能更高；一套较新的联排住宅虽然维护压力较小，却可能需要支付居民协会或物业管理费用；位于洪水、滑坡或海岸侵蚀风险区域的房屋，未来还可能面对更高的保险费用，甚至出现承保困难。
因此，买家判断一套房子是否负担得起时，除了首付和房贷，还应把地税、保险、房屋检测结果、未来维修计划、能源支出和通勤成本一并列入预算。
房价低，不一定代表住房成本低；银行愿意放贷，也不代表一个家庭可以轻松持有。
“可负担”的标准已经改变
新西兰住房可负担性回归长期平均水平，无疑是一个积极信号。对于等待进入市场的首次购房者而言，房价回落和收入增长，确实带来了比2021年更好的机会。
但“比高峰期容易”与“真正便宜”是两回事。
对自住买家而言，真正的可负担，不只是能够凑够首付、获得贷款并完成交割，而是在支付房贷、地税、保险、维修和生活开支后，仍然能够保持储蓄，并有能力应对失业、疾病、利率上涨或者突发维修。
对投资者而言，真正的可负担，则意味着租金、现金流、持有成本和资本增值预期之间能够形成合理平衡，而不是长期依赖未来房价上涨填补今天的亏损。
房价收入比从9.8降至6.7，说明进入楼市的门槛已经下降；但十年间上涨约84%的养房账单，也提醒所有买家：完成交割并不是住房成本的终点，而只是开始。
房价决定你能不能进入市场，地税、保险、利息和维修费用，则决定你能不能长期留在市场。
面对一套看起来“买得起”的房子，你更担心首付和房贷，还是买下以后不断上涨的养房成本？