投资者正在重新选城市? 奥克兰部分投资房收益约3%至4%，但尼丁学生物业可达8%

新西兰楼市仍未摆脱观望气氛，但从业内人士观察到的投资行为来看，一些资金并没有完全离开住宅市场，而是在重新寻找方向。

过去，奥克兰一直是投资者最熟悉的市场之一。即使租金无法覆盖全部支出，只要相信房价还会继续上涨，每周补贴一部分现金似乎也能接受。如今，随着资本增值放缓，这套投资逻辑正在改变。

OneRoof报道引述但尼丁房产中介Matt Morton称，奥克兰部分投资住宅的毛租金收益率约为3%至4%，而但尼丁部分学生物业可达到6%至8%。这并不代表两座城市所有住宅的整体水平，却反映出不同市场之间正在拉开的收益差距。

一些来自奥克兰及其他地区的投资者，开始关注买入价格与租金比例更具吸引力的但尼丁学生住宅。投资资金并非全面南下，但投资者选择城市和物业的标准，正转向哪里能够提供更清晰的现金回报。

全国市场低迷，城市表现分化

Cotality数据显示，今年7月，包括中介和私人交易在内的全国房产成交量为6935套，同比下降6.4%。截至7月的12个月内，全国累计成交89,385套，低于去年12月短暂回升时的91,411套。

7月全国房产价值环比下降0.3%。Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，目前市场上的待售房源仍然较多，买家没有急于出手；但由于失业情况相对有限，很多业主也没有被迫大幅降价。买家愿意等待，卖家不肯轻易让步，市场持续拉锯。

不过，各城市的表现已经出现明显差异。

Trade Me Property数据显示，截至7月底的三个月内，全国住宅房源离开平台的中位时间为70天，基督城只有42天。Invercargill为50天，Selwyn为54天，Waimakariri和Palmerston North均为56天。

相比之下，奥克兰地区为72天，比一年前增加3天，没有任何一个奥克兰行政区进入全国前十。Auckland City相对较快，为65天；Franklin为84天，Rodney则达到89天。

这项数据统计的是房源从平台撤下所需时间，其中既包括售出的物业，也包括撤盘房源，因此不能完全等同于实际成交周期，但仍可作为观察不同地区市场流动速度的参考。

奥克兰租金在650纽币附近徘徊

奥克兰仍是全国最大的住宅租赁市场，但租金增长已经明显放缓。

Tenancy Services押金登记数据显示，今年第二季度，奥克兰共收到13,872宗新住宅租赁押金登记，同比增加5.3%，也是至少五年来第二季度的最高水平。然而，奥克兰周租金中位数仍为650纽币，与去年同期相同，并已在这一水平附近徘徊近三年。

全国情况也十分相似。第二季度新住宅租赁押金登记量达到40,980宗，同比增加11.7%，但周租金中位数仍为600纽币，与2024年和2025年同期完全一致。

新押金登记增加，并不代表出租房总数增加了11.7%。同一套房更换租客后，也会产生新的押金登记。更准确地说，租约更替依然活跃，但充足的房源使房东缺少明显的加租空间。

在这种背景下，奥克兰部分投资住宅约3%至4%的毛收益率，对追求即时现金回报的投资者吸引力有限。Morton认为，如果购买一套租金不足以覆盖支出的奥克兰物业，投资者便需要持续补贴，只有在看好长期资本增值时，这种投资方式才更容易成立。

惠灵顿面临的情况更加突出。今年第二季度，当地新押金登记量同比增长7.1%，但周租金中位数降至580纽币，同比减少15纽币，降幅为2.5%，也是2022年以来的较低水平。

但尼丁吸引收益型投资者

与奥克兰和惠灵顿相比，但尼丁部分学生住宅正在吸引一批更加重视实际收益的外地投资者。

Morton表示，他所接触的学生住宅买家中，约85%来自但尼丁以外，而几年前这一比例约为40%。奥塔哥大学入学人数增长5.1%，也为部分学生社区提供了相对稳定的租赁需求。

但尼丁部分学生住宅的毛租金收益率可达到6%至8%，明显高于Morton所说的奥克兰部分投资住宅约3%至4%的水平。不过，这并不代表但尼丁整体租金正在快速上涨。

今年第二季度，但尼丁共收到693宗新押金登记，同比下降2.9%；周租金中位数为530纽币，同比只上涨10纽币，增幅为1.9%。

但尼丁部分学生物业受到关注，主要是因为买入价格与租金收入之间的比例更为理想，而不是因为当地租金大幅上涨。靠近校园、房间数量合适、租赁需求明确的住宅，可能提供较高收益，普通郊区物业则未必具备同样条件。

此外，6%至8%只是毛租金收益率，并非最终净回报。地税、保险、维修、物业管理、空置期和融资成本都要从中扣除。学生住宅还可能面临租客更替频繁、维护要求较高等问题。因此，较高的账面收益并不等于较低的投资风险。

基督城提供另一种选择

如果说但尼丁的优势主要体现在部分学生住宅的租金收益，基督城则呈现出另一种市场特点。

基督城房源离开Trade Me平台的中位时间为42天，比全国中位数快28天，周边的Selwyn和Waimakariri也位居全国前列。Trade Me Property客户总监Gavin Lloyd认为，价格相对合理和较强的本地信心，共同支持了基督城的表现。

不过，基督城租金增长同样有限。今年第二季度，当地共有3582宗新押金登记，同比增加2.4%；周租金中位数为550纽币，只比去年同期高1纽币，与2024年同期相同。

因此，基督城的特点不是租金快速上涨，而是房价门槛、市场流动性和当地需求之间呈现出与奥克兰不同的组合。对于投资者来说，一套物业不仅要能够出租，还要考虑几年后是否容易出售。

Invercargill和Southland也显示出一定的区域优势。Invercargill房源离开平台的中位时间为50天，Southland整体为59天。较低的买入门槛可能带来更高的账面收益，但投资者仍需评估当地就业、租赁需求和未来买家规模。

现有数据不足以证明投资资金正在大规模流入这些南岛城市，却能说明不同地区之间的投资条件已经明显分化。

选择城市比单纯入场更重要

新西兰住宅投资市场正在经历的，并不是所有投资者集体离场，而是不同投资策略之间的重新筛选。

独立经济学家Tony Alexander将这一过程形容为投资市场的重新调整、筛选和稳定。他认为，未来继续留在市场中的，更多会是注重长期持有、租金收益和专业管理的投资者，而不是单纯期待短期资本增值的买家。

奥克兰的长期市场地位并未消失，但较高的房价和相对较低的毛租金收益，意味着投资者需要投入更多资金，并对长期升值保持耐心。

但尼丁部分学生住宅可以提供较高毛收益，却需要买家了解当地学生租赁周期；基督城房源流动较快，但租金也没有明显增长；Invercargill等低价市场可能呈现更漂亮的账面收益，未来出售时的市场深度却未必能与大城市相比。

新西兰已经很难再用“买在哪里最终都会上涨”概括整个住宅市场。同样一笔资金，放在不同城市、街区和物业类型上，结果可能完全不同。

过去，很多投资者首先问房价未来能涨多少。现在，他们更需要问：当地有没有稳定租客？实际租金能够达到多少？扣除开支后还能剩下多少？几年后需要出售时，市场上是否有足够的买家？

奥克兰也许不再是唯一的投资首选，南岛高收益市场也并非没有风险。一些投资者没有离开房地产，而是开始用更加精细的计算，重新绘制自己的投资蓝图。