五大银行罕见一致：OCR周三或升至2.75%，房贷、房价和新房供应将如何变化？
新西兰利率走势即将迎来关键节点。
新西兰利率走势即将迎来关键节点。
本周三，新西兰央行将公布最新货币政策声明。ANZ、ASB、Westpac、BNZ和Kiwibank五大银行的经济学家罕见地给出一致判断：官方现金利率（OCR）大概率再次上调25个基点，从2.50%升至2.75%。
如果预测成真，这将是新西兰央行连续第二次加息。今年7月，央行刚刚完成三年多来的首次加息，并明确释放信号：为了让通胀重新稳定在2%左右，货币政策可能需要进一步退出刺激状态。
市场真正关心的事，除了周三是否加息，更是2.75%之后，OCR还会走多远。对于房地产市场而言，这将直接影响房贷利率、买家承受力、投资回报和住宅开发。
经济仍弱，央行为何还要加息？
推动本轮加息预期的首要因素仍是通胀。
今年第二季度，新西兰消费者价格指数（CPI）同比上涨4.1%，高于央行此前预测的3.9%，也是自2023年第四季度以来的最高水平。
新西兰央行的任务是将中期通胀控制在1%至3%的目标区间，并重点维持在2%的中点附近。4.1%的通胀显然仍然偏高，央行担心当前价格上涨进一步影响企业和消费者的定价预期，使通胀压力变得更加持久。
与此同时，新西兰经济并不强劲。
第二季度失业率升至5.6%，创十余年来新高，官方失业人数达到166,500人，也高于央行此前预计的5.4%。不过，就业人数和工资增长略强于央行预测，近期部分经济活动指标也开始出现回暖迹象。
这让央行陷入两难：经济和就业仍然脆弱，但通胀又没有低到足以让货币政策继续保持宽松。在这种情况下，把OCR推向央行所认为的“中性水平”，成为最有可能的选择。所谓中性利率，是指货币政策既不明显刺激经济，也不明显压制经济的水平，目前普遍被认为在3%左右。
2.75%可能不是终点
五大银行虽然对本周加息的判断高度一致，但对于接下来还要加息多少次，分歧已经出现。
Kiwibank认为，如果OCR本周升至2.75%，可能只是迈向3%的三步行动中的第二步，并预计央行可能在10月继续加息，随后暂停观察。
ANZ同样预计9月和10月分别加息25个基点，但认为当前经济环境存在较大不确定性，央行需要为后续决定保留调整空间。
Westpac的态度相对谨慎。该行认为，央行将OCR推向3%左右的意图已经比较清楚，但当利率接近中性水平后，是否需要继续加息，仍取决于通胀、就业和经济活动数据。
ASB预计今年9月、10月和12月可能各加息25个基点，使OCR在年底达到3.25%。BNZ的预测最为激进，认为OCR可能在2027年5月升至4%。
因此，周三最重要的信息可能不是2.75%这个数字本身，而是新西兰央行公布的OCR预测轨迹，以及对10月、12月和明年利率走势的表述。
房贷利率会马上上涨吗？
如果OCR升至2.75%，浮动房贷利率和循环贷款利率最有可能率先受到影响。不过，这并不意味着所有固定房贷利率都会在周三后立即上涨0.25个百分点。
事实上，一年以上的固定房贷利率最近已经开始上升，部分银行可能已经提前将本次加息及未来利率风险反映在定价中。如果周三的决定符合市场预期，中长期固定利率未必会出现同等幅度的即时调整。
借款人同时面临固定期限的选择。过去一段时间，不少人选择两年期，以降低未来继续加息的风险。但随着一年期和两年期利率差距扩大，一些人可能重新考虑成本较低的一年期贷款，代价则是更早面对下一次重新定价。
对于贷款即将到期的家庭而言，决定固定期限时不能只比较眼前最低利率，还需要考虑家庭现金流、收入稳定性，以及未来继续加息时的承受能力。
房贷需求已经明显降温
虽然周三的决定尚未公布，住房贷款市场已经开始放缓。
今年7月，新西兰新增住房贷款约79亿纽币，比上年同期减少约12亿纽币，是2023年4月以来最明显的一次同比下降。购房贷款和银行之间的转贷活动都有所回落，自住买家与投资者的活跃度也在下降。
部分首次置业者仍在利用低首付贷款入场。7月首次置业者获批的贷款中，54%的首付低于20%；相比之下，全部自住买家中这一比例为17%。投资者贷款中，约5%的首付低于30%。
这些数字显示，买家并没有完全离开市场，但对还款压力和未来风险更加敏感。有人降低预算，也有人选择等待利率、选举和住房政策更加明朗后再作决定。
投资者重新计算回报
这一轮市场降温中，投资者承受的压力尤其明显。
ANZ经济学家指出，与当前房贷利率相比，投资房的净租金收益率仍处于历史偏低水平。扣除地税、保险、维修、物业管理和其他持有成本后，租金收入往往难以覆盖融资成本。
当资本增值预期较强时，投资者可能愿意承受短期现金流亏损。但目前房价缺乏明显上涨动力，贷款利率却重新走高，继续依靠未来升值弥补持有亏损，风险正在上升。选举及未来税收政策的不确定性，也让部分买家选择观望。ANZ的贷款数据已经显示，今年投资者需求的降幅大于其他买家群体。
这并不意味着所有投资房都失去吸引力。购买价格较低、租赁需求稳定、租金收益较高的物业仍可能吸引资金，但投资者会更加重视实际现金流，而不是简单押注市场普遍上涨。
房价短期仍面临阻力
ANZ认为，利率上升、选举不确定性和潜在税收政策变化，将成为房价面临的主要阻力，其中利率的影响最为重要。
房贷利率上升会增加还款压力，并限制部分买家的贷款能力和最高报价。贷款活动下降、投资者需求减弱以及选举前的观望情绪，也可能让房屋销售周期延长。如果市场持续降温，部分急于成交的业主可能需要调整价格预期。
不过，利率只是影响房价的一部分。就业、移民、家庭收入、租金和住宅供应同样重要。如果央行只进行有限次数的加息，并在OCR接近3%后暂停，这一轮对楼市的冲击可能小于此前的大规模加息周期。
奥克兰新房交付量较峰值下降近31%
需求放缓的同时，奥克兰住宅供应也在收缩。
今年6月，奥克兰市议会为1,085套新住宅签发建筑合规证书（CCC）。截至6月的12个月内，全市共有13,540套新住宅竣工，比上一年度下降12.3%，也是自2022年10月以来的最低水平。
与2024年5月的峰值相比，奥克兰年度新房交付量已经从19,560套下降30.8%，接近减少三分之一。
CCC通常在建筑完工后签发，因此比建筑许可更能反映实际进入市场的新房数量。目前奥克兰平均每月完成约1,128套新住宅，比一年前下降12.3%。
这也揭示了当前楼市的另一重矛盾：加息正在压低购房需求，但新房供应同样在减少。
短期内，供需同时转弱可能让市场继续保持低迷。如果高利率、融资压力和建筑成本继续影响项目可行性，未来住宅开工和交付仍可能承压；一旦人口、就业和购房需求恢复，供应能否及时跟上，就会成为新的问题。
不过，奥克兰过去两年的建筑许可数量已经有所回升。由于从获得建筑许可到项目完工平均需要约两年，这些项目可能在未来12个月逐渐转化为实际交付量。因此，现在还不能断言奥克兰即将出现住房短缺。
真正的答案在央行的下一步
把OCR从2.50%上调至2.75%，本身未必足以彻底改变楼市方向。真正影响购房者、投资者和开发商的，是2.75%究竟接近终点，还是新一轮加息周期的中途站。
如果OCR达到3%左右后暂停，固定房贷利率逐渐稳定，市场可能在经历一段调整后恢复信心。但如果通胀持续顽固，OCR进一步升至3.25%甚至更高，房贷承受力、投资回报和住宅开发都将再次面临考验。
新西兰央行正在通胀与经济之间寻找平衡：一边是仍高达4.1%的通胀，另一边是已经升至5.6%的失业率。加息太少，可能无法压住物价；加息太多，又可能打击刚刚出现复苏迹象的经济。
因此，本周最值得关注的不只是OCR是否升至2.75%，更是央行如何描述下一步。
在通胀尚未回到目标区间、房贷需求降温、投资者趋于谨慎，奥克兰新房交付量又较峰值减少近31%的背景下，新西兰央行应该继续加息控制物价，还是为经济和楼市留下更多喘息空间？欢迎读者分享自己的看法。