房价越跌，买家越等？新西兰建房回暖背后的三重考验

新西兰住宅市场正出现一种温差：房价仍在缓慢下行，买家迟迟没有加快脚步，建房许可和住宅建筑活动却已回升。

这些信号并不矛盾。买卖市场反映的是当下的成交意愿，建筑活动则受到此前项目安排和施工周期影响。那么，眼前的建造回暖，能否转化为持续、有利润的复苏？

房价走低，买家为何还在等？

Cotality首席经济学家Kelvin Davidson在10月5日的分析中指出，9月全国住宅估值中位数下降0.3%，至略高于79.7万纽币，连续第六个月下跌，也低于2023年6月的上一轮周期低点。

市场并非急跌，而是在缓慢调整。奥克兰和惠灵顿继续走弱，汉密尔顿与基督城则略有上升，地区差异依然明显。

价格下降，并没有自动带来购买热情。Tony Alexander于10月7日发布的分析显示，仅8%的受访中介观察到买家存在“怕错过”的情绪；45%的中介表示，买家担心购房后价格继续下跌。

调查中，观察到首次置业者增加的中介净比例升至45%，但投资者仍然偏少。这说明市场有活跃买家，却尚未形成广泛的需求回暖。

北岛与南岛也有温差：认为房价下跌的中介净比例，北岛为47%，南岛为10%。这里的“净比例”是不同回答所占比例的差额，并非房价跌幅。

建筑回暖，有支撑，也有时差

BNZ在10月1日由其首席经济学家Mike Jones发布的《Eco-Pulse》中指出，第二季度住宅建筑活动环比增长4.4%，是2021年以来最强的季度增幅。此前，住宅建筑量经历了近五年的下行，累计收缩约四分之一。

建筑许可同样释放积极信号。Davidson引用的数据显示，8月获批新住宅3,440套，同比增长12%；过去12个月累计接近41,300套，为2023年8月以来最高水平。

不过，许可只是项目推进的一步。BNZ提到，部分开发项目因市场疲弱而暂停或缩小规模，许可转化为实际施工的情况，可能不如过去稳定。

因此，已有项目储备可以支撑未来数月的建筑活动，但要延续增长，还需要销售、融资和成本条件配合。

1.第一重考验：售价偏弱，建造成本再承压

开发商最直接的难题，是房子卖价缺乏上升动力，建造成本却出现新的压力。

BNZ指出，建筑成本在经历约三年的相对平稳后，再度出现上涨迹象。能源价格可能推高运输、柴油、塑料和油漆等支出，纽币走弱也会增加部分进口材料的成本压力。

当销售收入难以提高，成本却向上走，项目利润空间就会收窄。许可批下来了，开发商仍可能重新计算：现在开工，是否值得？

2.第二重考验：融资成本影响买卖两端

两篇楼市分析均提到按揭利率上升。对买家而言，即使房价更低，月供也未必同步减少；对开发商而言，融资成本增加，则可能抬高项目持有和施工期间的支出。

BNZ在截至9月28日的预测中，预计OCR到2027年3月升至3.75%。这是该行的预测，并非已经确定的利率路径，却说明其对融资环境的判断偏谨慎。

项目一旦销售放慢，资金占用时间延长，利息压力还可能进一步侵蚀利润。

3.第三重考验：供给增加，需求能否跟上？

BNZ预计，明年人口年增长率仍低于1%。如果新增住宅供给持续快于人口增长，市场就更需要关注房屋的位置、类型和价格是否符合实际需求。

与此同时，全国新住宅许可中，联排住宅占比已超过40%，奥克兰达到53%。套数增加，并不意味着建筑面积或项目价值同比例增长，也不能单凭许可数量判断行业景气程度。

首次置业者活跃，为市场提供了支撑，但投资者偏少、换房需求疲弱，都可能限制新房的消化速度。

逸居观察：复苏要看项目能否走完全过程

综合三篇报道材料，住宅建筑出现回升有其依据，但全面复苏仍面临约束。BNZ也倾向于认为周期已经转向，只是未来增长可能较温和。

接下来，值得持续跟踪的，是许可有多少转为开工、新房销售能否改善，以及项目完成后能否留下合理利润。

对建筑企业和开发商而言，市场回暖带来机会，也要求更审慎的成本控制和产品定位。对买家而言，选择较多、竞争较弱提供了比较空间，但决策仍需回到自身收入、贷款承受能力和长期居住需求。

建房许可上升是积极信号；从获批、开工到售出，才是这轮住宅建筑复苏真正需要通过的考验。