房东每年减税约3亿，租客能否受益？ACT新提案引发住房政策之争
出租房亏了钱，能否用来抵扣工资收入？行动党（ACT）提出的一项税务改革，再次将房东、租客与首次置业者的利益推到新西兰大选辩论的中心。
出租房亏了钱，能否用来抵扣工资收入？行动党（ACT）提出的一项税务改革，再次将房东、租客与首次置业者的利益推到新西兰大选辩论的中心。
10月14日，ACT宣布，拟取消住宅出租物业的“亏损抵扣限制”（loss ring-fencing），允许投资者将出租房产生的合规税务亏损，抵扣工资等其他应税收入。
按照ACT官方估算，这项政策首年将减少政府收入2.64亿纽币，到第四年增至3.03亿纽币。房东可以更早获得税务减免，但优惠能否带来更多住房、更实惠的租金，仍是争议焦点。
出租房亏损，如何抵扣工资？
现行规则下，住宅出租物业的可扣除费用如果超过相关收入，超出的部分一般不能抵扣工资、薪金等其他收入，而须结转，等待未来符合规定的住宅物业收入来抵扣。
若投资者采用投资组合计算方式，一套出租房的亏损，可以抵扣同一组合中另一套出租房的收入，但仍不能直接抵扣工资。
例如，一名投资者年薪10万纽币，出租房当年产生1万纽币税务亏损。按照现行规则，其工资应税收入仍为10万纽币，出租亏损留待以后使用；按照ACT提案，这笔亏损可以立即抵扣工资，使应税收入降至9万纽币。
减少的是应税收入，并不是政府直接退还1万纽币。实际少缴多少税，取决于个人适用税率及具体税务情况。
ACT表示，新规则将同时适用于现有住宅和新建住宅，但仅覆盖政策生效后产生的亏损。此前已经结转的亏损，仍按原规则处理。
利息已经能抵税，为何还要改？
房贷利息抵税与出租亏损抵扣其他收入，是两项不同的规定。从2025年4月1日起，新西兰已恢复符合一般扣除条件的住宅出租物业贷款利息100%可扣除。但计算费用后产生的出租亏损，仍受亏损抵扣限制约束。
ACT此次提案，是在恢复利息抵税的基础上，进一步允许投资者将出租亏损用于抵扣工资等其他收入，提前兑现税务减免。对处于亏损状态、同时有其他应税收入的投资者而言，改变最直接的意义，是改善当期现金流。
ACT：降低房东成本，也能帮助租客
ACT党魁David Seymour认为，现行制度让投资者在资金最紧张时无法充分使用亏损扣除，必须等到物业盈利后才能获得相关税务收益。
他表示，提前减税可以提高出租投资的可行性，并缓解房东承担必要维修费用的压力。他还以独资经营者和商业物业投资者作比较，认为住宅出租物业应获得更一致的税务待遇。
ACT将提案与增加住房供应联系起来：降低提供出租住房的成本，有望鼓励投资，并增加租客选择。
不过，房东成本下降，并不意味着租金必然同步下降。租客能否受益，还取决于当地房源供求、市场竞争，以及投资者是否将优惠用于新增住房或改善物业。
优惠将增加新房，还是推动争购旧房？
B2B News的评论提出，既然ACT将提案定位为住房政策，就应以新增住房作为检验标准。
问题在于，现有方案既适用于新建住宅，也适用于现有房产，并没有要求受益投资者必须增加住房数量。
投资者出资新建出租住宅，可以增加住房总量；购买现有住宅，则主要改变房屋所有权及用途。一套自住房转为出租房，可能增加出租房源，却不会增加整个市场的住宅数量。
因此，这项优惠既可能鼓励新建投资，也可能提高投资者购买现有物业的意愿。最终效果，需要实际数据验证。
该评论建议，只让符合条件的新建出租住宅立即抵扣亏损，或为优惠设置期限，同时公布受益者分布、评估新增出租住房数量。
该评论认为，若要让减税更直接地促进住房供应，ACT可以考虑将优惠集中于符合条件的新建出租住宅，或设置优惠期限，同时公布受益者分布、定期评估新增出租住房数量。目前，ACT公布的方案并未设置这些条件。
两种“公平”，两套衡量标准
ACT强调的是不同经营活动之间的公平：其他业务的合规亏损可以抵扣收入，住宅出租投资也应获得类似待遇。
而据《NZ Herald》报道，工党政府2019年引入亏损抵扣限制时，关注的是投资者与自住买家之间的公平。
自住业主不能将自己住房的相关支出用于抵扣工资。如果投资者可以利用出租亏损减少工资税，便可能获得额外的购房和持有成本优势。
报道援引税务局与财政部2018年的监管影响评估指出，当时约40%拥有住宅投资物业的纳税人申报出租亏损，平均年度税务收益约为2000纽币。这些数字反映的是当年的政策背景，不能视为2026年的市场现状。争论因此不仅涉及房东与租客，更涉及税制如何平衡经营成本、住房投资和首次置业机会。
各党政策有哪些差别？
围绕住宅投资税务和租客保障，各党提出了不同路线：
工党拟议资本利得税针对2027年7月1日之后形成、并在出售时实现的相关利润，自住房等获豁免。绿党的财富税方案同样设有门槛及自住房豁免。
（注意：以上属于政策立场和竞选主张，不能视为全部已经生效的法律）
每年约3亿，最终换来什么？
ACT承认，提前使用亏损扣除会减少政府收入；部分亏损在现行制度下也可能始终无法使用。因此，这项改革不能被视为没有财政成本。
目前，提案仍是一项竞选承诺。是否实施、何时生效及最终适用条件，将取决于选举结果、政府协商与立法。
对房东而言，重点是税后持有成本能降低多少；对首次置业者而言，是购房竞争是否加剧；对租客而言，则是房源有没有增加、住房质量有没有改善、租金是否更容易负担。
房东提前获得税务减免，是政策可以直接带来的结果；租客能否分享收益，最终要看这笔每年约3亿纽币的优惠，能转化成多少新增住房、维修投入和租赁市场竞争。
你怎么看？允许房东用出租亏损抵扣工资，能否鼓励更多人投资建房？还是应该把优惠集中用于新增出租住房？欢迎在评论区分享观点，也欢迎房东、租客和首次置业者聊聊自己的实际感受。