RMA改革落地：奥克兰新房可以不设庭院了，房价会更便宜吗？
如果少一个庭院，能换来更大的客厅，或者更容易负担的总价，你会接受吗？
如果少一个庭院，能换来更大的客厅，或者更容易负担的总价，你会接受吗？
2026年10月30日起，奥克兰住宅资源许可的部分评估要求发生变化，涉及户外活动空间、阳台、住宅面积及景观面积等事项。不过，“新房可以不设庭院”并不意味着所有项目都能直接取消户外空间，更不意味着建房从此无需审批。
规划松绑能省多少成本？同一块地能否多建一套？买家得到的会是更多选择，还是更少的生活空间？
为深入了解此次改革对住宅开发与购房决策的影响，逸居独家采访了United Portfolio（UP）团队，结合官方说明及法律分析，梳理政策变化背后的实际影响。
改变的是评估范围，申请日期很关键
奥克兰市议会说明，对适用新安排的住宅申请，市议会不需要再考虑户外活动空间、内部布局、阳台有无、窗户玻璃面积、住宅面积，以及景观面积大小等指定事项。但涉及历史遗产保护，以及与透水性有关的景观要求，仍有例外。
这并非RMA一夜之间退出历史舞台。MinterEllisonRuddWatts律师事务所指出，新规划体系分阶段过渡，期间日常审批和执法仍由经修订的RMA管理，新的规划文件则逐步建立。
申请时间也是分界线。市议会明确，10月30日前递交的申请仍按原有适用规定评估；新安排生效后递交的申请，则适用缩减后的评估范围。
因此，判断一项要求能否不再适用，需要看具体方案、递交日期及其他相关规定，不能只看旧条文是否被划掉。
UP团队：首先增加的是设计弹性
据公司提供的资料，United Portfolio从事土地开发服务，结合项目条件与规划要求，协助客户识别潜在问题、安排开发流程，减少不必要的时间和成本。
本次独家采访以书面问答形式进行，由资深规划师、UP Senior Associate、Envision Planning创始人Annejo Liang撰写回应，UP创始合伙人Dr Kelvin Zuo审稿。Kelvin具有工程管理及法律背景，现任梅西大学工程造价及工程法方向兼职高级讲师。
团队表示：
“最大的变化往往是布局更灵活，以及减少为了满足特定标准而反复修改设计的情况。但不一定意味着建造成本会大幅下降。”
以一个假设的六户联排项目为例，过去部分住宅可能为了满足户外空间尺寸，调整建筑位置、压缩室内面积，或设置成本较高的露台和阳台。要求放宽后，设计便有更多选择。
若减少阳台结构、防水、栏杆、铺装及部分景观施工，直接费用可能下降；但若释放的空间被用于扩大室内面积，建筑总造价也可能增加。
团队强调，需要区分三个问题：“项目总成本有没有下降、每户成本有没有下降，以及项目能不能更容易达到可开发的条件。”具体能省多少，应由专业造价师比较调整前后的方案。
同一块地，未必就能多建一套
对于土地业主，最有吸引力的问题可能是：住宅数量能否增加？
UP团队的判断是：“有可能，但不是每块地都能增加住宅数量。”
如果原方案主要受限于户外活动空间或景观面积，重新布局可能增加一户，或者让原本难以成立的方案变得可行。
但若限制来自建筑覆盖率、高度、退界、边界高度控制、地形或车道布局，删除户外空间标准也未必能多建。供水、污水容量、雨水处理、洪水及滑坡风险、交通出入口等，也可能影响开发结果。
景观面积与透水性尤其不能混淆。部分绿化要求变化，并不代表土地可以随意铺满硬质地面。
“先找出地块真正的限制，再决定如何利用这次变化。”团队建议，比起计算能否多塞一户，更应比较方案是否更好建、更好卖，以及整个项目是否可行。
成本省下来，买家会买得更便宜吗？
“成本下降，可能为降价创造空间，但不会自动、等额地反映在售价上。”UP团队表示。
新房定价同时受地段、市场供需、同类房源、融资成本及买家支付能力影响。竞争激烈时，节省可能体现为较低售价、更多议价空间，或相同价格下更好的配置；也可能只是帮助原本利润不足的项目继续推进。
从制度层面看，律师事务所的分析还指出，项目是否满足市场需求、是否具备财务可行性，也被列入排除评估的事项。
这意味着，规划可行与商业可行更需要分别判断。一个方案能够获批，不代表融资一定到位、产品一定好卖；减少庭院配置，也不能单独证明售价合理。
不需要大花园，也需要好用的空间
UP团队认为，审批要求放宽后，更要关注空间是否真正好用。
有孩子的家庭，通常需要安全、方便照看的活动空间；没有私人庭院时，应关注附近是否有适合儿童、真正方便到达的公园。
有老人的家庭，可能更重视平坦通道和出入便利。希望缩小居住规模的买家，则未必愿意维护大草坪和复杂种植。
“并不是每个家庭都需要大花园。有些人更喜欢低维护住宅。关键是提供不同选择，并让买家清楚知道自己选择了什么。”
团队希望看到的，是减少为了满足规划要求机械地“凑面积”，同时让保留下来的空间更实用。
已买楼花，开发商能直接改图吗？
UP团队提醒，规划标准调整，不会让原有批准图纸和条件自动失效。
“不能因为标准被划掉，就直接在施工现场取消庭院、露台或绿化。”
希望修改已获批方案，应先评估相应手续。团队指出，涉及资源许可内容变更时，可考虑通过RMA第127条正式申请，具体须结合项目判断。
审批变更与合同承诺还须分别核查：合同是否允许调整庭院面积、布局和材料？什么情况下需要通知或取得同意？交付不符如何处理？
这些问题不能被一句“新规已经放宽”带过。
“停得进去”，不代表获批可以停车
采访中，UP团队举了一个值得买家留意的例子：住宅没有获批停车位，卖家却指着门前铺砖区域说：“这里可以停一辆车。”
但车辆停得进去，并不代表那里就是获批停车位。批准图纸上，该处可能属于景观区域、步行通道，或受到批文条件限制。铺砖，甚至使用透水砖，也不会自动改变用途。
买家应对照合同附件、资源许可、最新批准图纸、交付规格及产权资料，确认庭院属于私人地块、专用范围还是公共区域，并查清维护责任。
特别在意的配置，应请规划师核查批准用途，再由律师确认合同保障，不能只依赖口头承诺。
逸居观察：规划松绑之后，谁来为好住的房子买单？
此次改革扩大了设计选择，也把更多产品判断交给了开发商和买家：庭院留多大、阳台是否保留、绿化如何安排，将更取决于市场定位与生活需求。
对开发商而言，值得重新计算的不只是“能多建几套”，还包括“什么样的房子更容易卖”。压缩户外空间可能提高土地利用效率，但如果产品与目标客群不匹配，节省的成本也可能被更长的销售周期和持有费用抵消。
对买家而言，选择增加是好事，前提是价格和配置足够透明。少了庭院或阳台，是否换来了更低总价、更大的室内空间，或者更低的维护负担？这些交换需要体现在实际产品中。
社区层面的累积影响也值得关注。单个项目减少一些种植，影响可能有限；如果整条街的新项目都作出同样选择，遮阳、街道景观和户外活动空间是否仍然充足，就需要放到更大的范围评估。
逸居认为，评价此次改革，应观察它能否带来更多价格合理、适合不同家庭的住宅，而不能只统计增加了多少开发容量。设计更灵活之后，开发商更需要理解客户，买家也更需要看懂图纸、合同与交付标准。
正如UP团队在采访中提醒的：“不仅要看空间‘能怎么用’，更要查清楚它‘获批可以怎么用’。”